以房養(yǎng)老只是錦上添花 公共養(yǎng)老才是政府責(zé)任

　　近日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。“以房養(yǎng)老”迅速成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

　　“以房養(yǎng)老”能否紓解當(dāng)前的養(yǎng)老困局？在房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏理性及金融機(jī)構(gòu)缺乏動(dòng)力的現(xiàn)實(shí)中是否會(huì)觸礁？本報(bào)特邀專家進(jìn)行探討。

　　嘉賓

　　觀點(diǎn)

　　養(yǎng)老金只能讓大部分人過相對(duì)體面但不充裕的生活，而“以房養(yǎng)老”可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養(yǎng)老體系的補(bǔ)充。

　　——中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江

　　目前中國(guó)人的房子多數(shù)是屬于家庭共有的，老人對(duì)房子并沒有自由支配的權(quán)利。為了養(yǎng)老而抵押房子并不現(xiàn)實(shí)。

　　——中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞

　　“以房養(yǎng)老”

　　指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

　　現(xiàn)狀：各地試點(diǎn)情況慘淡

　　早在2011年，全國(guó)政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，“以房養(yǎng)老”的提案引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無(wú)相應(yīng)法律保障而陷入困局。而南京、上海、北京等地個(gè)別金融機(jī)構(gòu)也曾做過相關(guān)探索。南京的一些老年公寓要求，凡在當(dāng)?shù)赜?0平方米以上的產(chǎn)權(quán)房，并超過60歲的孤殘老人可以把房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自己免費(fèi)入住老年公寓，老人去世后房屋的產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海也曾推出了針對(duì)老年人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，65歲以上的老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心，房屋再由中心返租給老人。

　　而從目前來看，多地試點(diǎn)情況慘淡。據(jù)媒體報(bào)道，南京首位申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”的老奶奶房子3年沒人敢接。上海早在2007年就開展了“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，但真正符合條件的老年申請(qǐng)者很少，3年后無(wú)奈“擱淺”。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞指出一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：目前中國(guó)人的房子多數(shù)是屬于家庭共有的，老人對(duì)房子并沒有自由支配的權(quán)利。為了養(yǎng)老而抵押房子并不現(xiàn)實(shí)。“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動(dòng)損失承擔(dān)等問題尚未有明確規(guī)定，導(dǎo)致這一政策步履維艱。

　　爭(zhēng)議：70年產(chǎn)權(quán)“卡”住以房養(yǎng)老

　　日前，有媒體在100名60歲以上老人中展開微調(diào)查，其中73名受訪者明確表示，“不會(huì)選擇這種養(yǎng)老方式”；44人認(rèn)為，“這樣不能解決養(yǎng)老的實(shí)際需求”。如此高的反對(duì)聲音，難免讓人擔(dān)心“以房養(yǎng)老”會(huì)在現(xiàn)實(shí)中觸礁。

　　“以房養(yǎng)老”引起的爭(zhēng)議與顧慮，主要集中在三個(gè)方面：

　　首先，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)備好了嗎？“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)見：如果漲速過快，則養(yǎng)老者要吃大虧；如果價(jià)格形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，則銀行機(jī)構(gòu)要當(dāng)冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，看漲或者看跌的結(jié)果都無(wú)法使雙方在價(jià)格問題上達(dá)成一致，難以確立一個(gè)公平的交易價(jià)格。

　　其次，政府是否有推卸責(zé)任之嫌？中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江認(rèn)為，在這個(gè)政策上，政府不存在推脫嫌疑。養(yǎng)老金只能讓大部分人過相對(duì)體面但不充裕的生活，而“以房養(yǎng)老”可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，也不會(huì)影響其他老人的收入。這種“逆按揭”模式，在西方有不少成功案例。對(duì)家庭較富裕的老人，子女不需要他們的房子，不如抵押給銀行。對(duì)于沒房的人，政府會(huì)提供基本的養(yǎng)老保障。

　　最后，70年產(chǎn)權(quán)是不是以房養(yǎng)老的障礙？有民眾質(zhì)疑，若是70年產(chǎn)權(quán)快到期了，再申請(qǐng)以房養(yǎng)老，還能申請(qǐng)下來嗎?我國(guó)土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年。產(chǎn)權(quán)到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。銀行開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)也得考慮這方面的問題。目前相關(guān)問題還得不到厘清。

　　對(duì)策：以房養(yǎng)老還需法律護(hù)航

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)“帕累托改進(jìn)”原理：假如一項(xiàng)政策在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個(gè)人變得更好，那么這項(xiàng)政策就是值得推行的。以房養(yǎng)老就是一種“帕累托改進(jìn)”，要使政策成功落地，還須在以下幾方面做好功課：

　　首先，以房養(yǎng)老需要法律護(hù)航，政策出臺(tái)前必須配套相關(guān)法律，厘清相關(guān)利益問題。比如，很多60歲左右的老年人，很大一部分住房都是單位分配，使用情況復(fù)雜，在此情形下，70年之后房屋的歸屬問題、金融機(jī)構(gòu)履行的具體執(zhí)行問題亟待明確。另外，我國(guó)的農(nóng)村地區(qū)，由于房屋多為自家建造，還沒有開展產(chǎn)權(quán)認(rèn)證工作，難以上市交易；對(duì)房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產(chǎn)價(jià)值折舊、利率等的評(píng)估測(cè)量問題應(yīng)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)法律法規(guī)。

　　其次，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。相對(duì)理性與健康的房?jī)r(jià)，能確保對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較為穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)這種“逆按揭”十分重要。

　　再者， 要有獨(dú)立的第三方估價(jià)體系。中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江認(rèn)為，以房養(yǎng)老是金融創(chuàng)新，對(duì)盤活存量、活化資金有促進(jìn)作用。房產(chǎn)評(píng)估是這一政策的重要環(huán)節(jié)。為保證評(píng)估的公平性，須有獨(dú)立的第三方評(píng)估體系作支撐。另外，應(yīng)讓更多的銀行進(jìn)入“以房養(yǎng)老”的金融行列，有充分的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境才能讓估價(jià)更公正合理。

　　政府角色：中間人和探索者

　　今年年底，我國(guó)60歲以上的老年人將突破2億；2025年，這個(gè)數(shù)字可能突破3億。銀發(fā)浪潮來勢(shì)洶涌，但遺憾的是，我國(guó)建成的各類老年服務(wù)機(jī)構(gòu)僅為4.4萬(wàn)個(gè)，每千人床位不足21.5張。公共養(yǎng)老服務(wù)缺口較大。面對(duì)日益逼近的養(yǎng)老危機(jī)，在我國(guó)目前人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的情況下，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)不失為一種有意義的探索，既為老年人在居家養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、國(guó)家?guī)头觥⑸鐓^(qū)服務(wù)等選項(xiàng)外增加了新選擇，也有利于滿足一部分老年人個(gè)性化的需求。

　　但是，政府在“以房養(yǎng)老”的推進(jìn)過程中要有準(zhǔn)確的定位。

　　政府的角色之一是公正的“中間人”：美國(guó)在“以房養(yǎng)老”的制度設(shè)計(jì)上，就是由住房管理部門在金融機(jī)構(gòu)與房主之間作為托管者，當(dāng)房主逝世后就由其料理后續(xù)拍賣、還款等事宜，而不是直接假手金融機(jī)構(gòu)去處理，這樣能更好地保護(hù)雙方的利益，防止出現(xiàn)一些不必要的法律糾紛和道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，政府應(yīng)做好“探索者”角色。林江強(qiáng)調(diào)，政府在養(yǎng)老問題上，要改變“全職保姆”的作風(fēng)，讓更多社會(huì)力量參與養(yǎng)老事業(yè)。在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)過程中，政府應(yīng)當(dāng)制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)的房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，使“以房養(yǎng)老”更符合我國(guó)國(guó)情，更能滿足多樣化養(yǎng)老需求。

　　同時(shí)，必須明確 “以房養(yǎng)老”只是一種擴(kuò)大養(yǎng)老資金來源的模式，是一些老年人更好養(yǎng)老的選擇，而絕對(duì)不該成為他們支撐養(yǎng)老的唯一選擇。“以房養(yǎng)老”只是為公共養(yǎng)老體系打補(bǔ)丁，加大養(yǎng)老設(shè)施投入，完善養(yǎng)老服務(wù)仍然任重道遠(yuǎn)。