終結(jié)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象需靠立法規(guī)范

     10月9日，一起房地產(chǎn)中介與購(gòu)房人之間的糾紛案在北京市房山區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，雙方就購(gòu)房人是否違約以及房地產(chǎn)中介是否存在欺詐對(duì)簿公堂。

　　該案中，房地產(chǎn)中介對(duì)于房源信息缺乏了解、賣(mài)方委托多家房地產(chǎn)中介交易之亂等問(wèn)題暴露無(wú)疑。這起案件也僅是近年來(lái)房地產(chǎn)中介交易糾紛的一個(gè)縮影。房地產(chǎn)中介和客戶(hù)之間的矛盾糾紛由來(lái)已久，由于房地產(chǎn)中介在滿(mǎn)足人們房屋買(mǎi)賣(mài)、租住需求方面的特殊作用，如何規(guī)范這一市場(chǎng)成為熱點(diǎn)。

　　房屋中介行業(yè)亂象叢生

　　近年來(lái)，我國(guó)流動(dòng)人口不斷增加。以北京市為例，2012年，北京市暫住人口已經(jīng)達(dá)到784.2萬(wàn)人。大量的外來(lái)人口、住房限購(gòu)政策和高房?jī)r(jià)促使二手房買(mǎi)賣(mài)、出租交易數(shù)量增多，也催生了房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)展，其數(shù)量如雨后春筍般增加。

　　在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)中介與房屋買(mǎi)賣(mài)、租住雙方之間的糾紛頻繁發(fā)生，對(duì)簿公堂的案例并不少見(jiàn)。今年6月，北京市通州區(qū)發(fā)生了一房多賣(mài)而房主下落不明，購(gòu)房者將房地產(chǎn)中介告上法庭的事件。此外，房地產(chǎn)中介違規(guī)操作事件也頻頻發(fā)生。今年8月，在上海出現(xiàn)了某房地產(chǎn)中介偽造人民法院民事調(diào)解書(shū)，將房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為當(dāng)作“離婚夫婦”分割財(cái)產(chǎn)的犯罪事件。而上海松江區(qū)某房地產(chǎn)中介為了交易，竟提出與客戶(hù)假結(jié)婚，結(jié)婚不成又擅自修改合同。《法制日?qǐng)?bào)》記者從上海廖得律師事務(wù)所獲知，近年來(lái)該所代理的民事訴訟中類(lèi)似中介原因引起的房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同糾紛訴訟案件有不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，數(shù)量不少且案情復(fù)雜。

　　據(jù)北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，該協(xié)會(huì)共接到房屋中介投訴158件，其中排在前三位的分別是：營(yíng)銷(xiāo)合同問(wèn)題55件、虛假宣傳42件、交易價(jià)格29件。

　　房屋中介法律監(jiān)管缺位

　　針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的種種亂象，中央和各地已經(jīng)采取了相關(guān)的整治措施。今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商管理總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理的通知》，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者等違法違規(guī)行為。北京市也于兩個(gè)多月前由多個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，單個(gè)房間不得超過(guò)兩人，力求改善群租現(xiàn)象。

　　雖然這些規(guī)定在整治房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上有一定約束作用，但在性質(zhì)上仍屬于部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章或其他規(guī)范性文件，效力位于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)級(jí)別之后。距離相關(guān)政策出臺(tái)已有兩個(gè)多月，據(jù)記者實(shí)地了解，房地產(chǎn)中介違規(guī)操作仍然存在，消費(fèi)者在房屋交易和使用過(guò)程中仍處于弱勢(shì)地位。

　　北京市昌平區(qū)天通苑是北京外來(lái)人口較為集中的地區(qū)之一，在此處工作的馬先生對(duì)記者說(shuō)：“今年北京出臺(tái)了禁止群租的通知，但我在9月初換房子的時(shí)候，還是能看到房屋被打成多個(gè)隔斷分別出租的現(xiàn)象，出租地下室更是普遍現(xiàn)象。以我現(xiàn)在租住的房子為例，最小的隔間面積小于規(guī)定的5平方米。”

　　上海廖得律師事務(wù)所主任廖佩娟表示，房地產(chǎn)中介行業(yè)亂象叢生，很大程度上是由于利益驅(qū)動(dòng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)的今天，房屋中介機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)的浪潮中尋求利益最大化。除了中介機(jī)構(gòu)為尋求利益不惜違規(guī)操作外，相關(guān)法律和制度的缺失、監(jiān)管不到位也使一些無(wú)良中介有機(jī)可乘。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于房屋中介管理等方面的規(guī)定相對(duì)比較欠缺，其中較新出臺(tái)的只有2011年實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法》、2010年實(shí)施的《商品房租賃管理辦法》中的部分條款。

　　其中，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十八條第一款對(duì)“建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)”的職責(zé)和監(jiān)管方式進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)各部門(mén)的分工和監(jiān)管范圍并沒(méi)有明確界定。在實(shí)際操作中，涉及房屋中介引起的糾紛可以向房屋所在地的建設(shè)管理委員會(huì)或房地局投訴，對(duì)于房屋中介收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局監(jiān)管，而房屋中介的相關(guān)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)等則由工商局監(jiān)督。多方監(jiān)管、職責(zé)不明，容易導(dǎo)致實(shí)踐中部門(mén)之間相互推諉，消費(fèi)者權(quán)益難以保障。

　　房屋中介市場(chǎng)亟待整頓

　　房產(chǎn)中介之間爭(zhēng)搶客源、電話(huà)騷擾、擅自改造房子結(jié)構(gòu)、一屋多租、一房二賣(mài)、霸王條款、欺詐消費(fèi)者……房地產(chǎn)中介的違法、違規(guī)操作屢見(jiàn)不鮮。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？相關(guān)法律法規(guī)的缺失和空白如何填補(bǔ)？消費(fèi)者的權(quán)益如何保障？

　　針對(duì)記者的這些疑問(wèn)，廖佩娟指出，從法律的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)這一行業(yè)進(jìn)行規(guī)范確實(shí)需要法律法規(guī)的明確規(guī)定才能法制化。目前在我國(guó)，合同法及相關(guān)司法解釋、相關(guān)的行政法規(guī)、刑法中對(duì)于房屋中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作了一定程度的規(guī)定，但對(duì)于因房屋中介原因造成的合同糾紛及相關(guān)損失如何承擔(dān)等問(wèn)題尚未涉及，這些問(wèn)題都需要從立法的角度進(jìn)行完善。法律應(yīng)明確房屋中介的義務(wù)和責(zé)任，統(tǒng)一規(guī)范房屋中介行業(yè)，確保執(zhí)法能順利進(jìn)行。

　　對(duì)于消費(fèi)者如何在房地產(chǎn)中介行業(yè)不規(guī)范的情況下保護(hù)自己的權(quán)益，廖佩娟提出了幾點(diǎn)建議：與中介簽訂合同之前首先應(yīng)充分了解中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等等，選擇正規(guī)的房屋中介；其次，進(jìn)行較為完備的市場(chǎng)調(diào)查，多方對(duì)比，減少價(jià)格水分；再次，在簽訂合同時(shí)仔細(xì)閱讀條款，對(duì)有異議的細(xì)節(jié)性問(wèn)題應(yīng)詳盡了解清楚并形成書(shū)面文字；最后，消費(fèi)者需特別注意中介在交易中的舉動(dòng)，在沒(méi)有弄清房屋真實(shí)情況和中介機(jī)構(gòu)底細(xì)前不要隨意簽訂意向或者交付定金。