住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意 空置房也交物業(yè)費

本報訊 最高人民法院昨日公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋———《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

　　近年來，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。

　　經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業(yè)主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。

　　比如，在備受爭議的小區(qū)車位歸屬方面，司法解釋明確：如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　在近年出現(xiàn)的業(yè)主炒物業(yè)公司引發(fā)的糾紛方面，司法解釋明確，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持；物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　此外，針對目前頻發(fā)的“民宅商用”引發(fā)的糾紛，司法解釋也明確了相應(yīng)細則?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　司法解釋對上述條款明確稱，應(yīng)綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。