房產(chǎn)中介"墊資"業(yè)務(wù)興起

　　近日，多地傳出個(gè)人房貸利率上升、個(gè)別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理個(gè)人房貸的消息，引發(fā)了社會(huì)輿論較大關(guān)注，這讓準(zhǔn)備于年底買房的金哲心里一咯噔：自己買房準(zhǔn)備申請(qǐng)貸款，會(huì)不會(huì)受到影響？

　記者從多家售樓處和二手房中介門店了解到，眼下商業(yè)銀行“錢緊”不假，但購(gòu)房者的個(gè)人房貸申請(qǐng)仍正常受理。此外，工行、交行、民生、華夏、中信、平安等多家銀行工作人員對(duì)記者表示，其個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都照常進(jìn)行，并沒(méi)有“停貸”一說(shuō)。

　　但是多位銀行業(yè)和房地產(chǎn)中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者證實(shí)，受到額度收緊、業(yè)務(wù)策略等多方面因素影響，目前首套房貸利率優(yōu)惠的確在收窄，購(gòu)房者申請(qǐng)到8.5折貸款利率優(yōu)惠較難。如果準(zhǔn)備貸款購(gòu)房，購(gòu)房者需早做準(zhǔn)備。中國(guó)證券報(bào)記者還了解到，為促成交易，不少房地產(chǎn)中介為購(gòu)房者“墊資”購(gòu)房業(yè)務(wù)興起。

　　銀行尚未停貸

　　記者走訪多個(gè)樓盤和小區(qū)了解到，目前并未大面積出現(xiàn)個(gè)人房貸“停貸”現(xiàn)象，即使是某些“日光盤”的購(gòu)房者也正常辦理了個(gè)人房貸的初步手續(xù)。

　　多家房地產(chǎn)中介的工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前銀行信貸政策明顯收緊，但北京市場(chǎng)尚未出現(xiàn)銀行停貸現(xiàn)象，至少他們并沒(méi)有接到總公司的通知，而客戶通過(guò)他們辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。“不僅僅是北京，上海、深圳等一線城市的銀行額度都很緊張，辦理速度普遍較慢。”

　　而在幾家被傳“停貸”的商業(yè)銀行中，華夏銀行北京分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人明確告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前，北京分行包括房貸在內(nèi)的個(gè)貸業(yè)務(wù)仍在有序開(kāi)展，不存在叫停情況，房貸業(yè)務(wù)的審查審批及放款正常進(jìn)行，審查審批和放款時(shí)間都沒(méi)有變化。其首套房貸利率最低能到9折，但只有極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶可以獲得，絕大部分客戶能享受到基準(zhǔn)利率。不過(guò)，該負(fù)責(zé)人透露，今年以來(lái)，華夏銀行北京分行包括房屋按揭在內(nèi)的各類個(gè)人貸款業(yè)務(wù)“突飛猛進(jìn)”。目前北京分行個(gè)貸余額已突破200億元，達(dá)到212億元，而本年更是新增了40億元。

　　招商銀行北京一家支行的個(gè)貸經(jīng)理則告訴記者，“由于接近年末，信貸額度緊張，個(gè)人住房按揭貸款審批流程基本需要兩個(gè)多月，如果從現(xiàn)在開(kāi)始申請(qǐng)，基本上要到明年初才能下發(fā)貸款。”

　　8.5折利率優(yōu)惠難覓

　　談及對(duì)金哲這樣的首套房購(gòu)房者到底有何影響，多位房地產(chǎn)中介和銀行業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，目前在一線城市，個(gè)人首套房貸8.5折的貸款優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)成為歷史，市場(chǎng)利率普遍在基準(zhǔn)利率的9折以上，個(gè)別銀行的首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率甚至上浮。而二套房貸的貸款利率都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至20%。

　　不少銀行的個(gè)貸經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，雖然目前總行原則上針對(duì)個(gè)人首套房貸利率仍可提供基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)8.5折至9.5折的優(yōu)惠，但實(shí)際申請(qǐng)過(guò)程中拿到9折利率優(yōu)惠的客戶并不多。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，從近期北京地區(qū)的首套房貸利率批貸的結(jié)果來(lái)看，8.5折利率優(yōu)惠占比從今年4月開(kāi)始就穩(wěn)步下滑，到今年9月占比為43.6%，為2012年3月以來(lái)的最低水平。“從目前的銀行口徑來(lái)看，只有幾家大型銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在9折，部分銀行已上調(diào)至9.5折，甚至是基準(zhǔn)利率。”

　　張旭還稱，預(yù)計(jì)年內(nèi)個(gè)人房貸額度緊張的趨勢(shì)難以改變。9月數(shù)據(jù)顯示，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，大概為基準(zhǔn)利率的8.9折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì)，今年11、12月份的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到9.5折以上。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，造成個(gè)人房貸利率優(yōu)惠收緊的主要原因，一方面是銀行信貸額度緊張，另一方面是目前銀行信貸額度通常也被要求更多投向中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

　　中介“墊資”促成交

　　與金哲這樣的剛需購(gòu)房者一樣苦悶的還有房地產(chǎn)中介。鏈接地產(chǎn)某門店經(jīng)紀(jì)人何凡告訴記者：“我們團(tuán)隊(duì)有好幾單都卡在銀行貸款環(huán)節(jié)。”

　　因此，房地產(chǎn)中介“墊資”業(yè)務(wù)再度興起。何凡稱，他們公司有一項(xiàng)業(yè)務(wù)就是為客戶“墊資”。據(jù)透露，房地產(chǎn)中介公司可以先借錢給購(gòu)房者全款買下房產(chǎn)，然后購(gòu)房者再將錢還給房地產(chǎn)公司，當(dāng)然其中需要支付一定的手續(xù)費(fèi)。比如，購(gòu)房者完成購(gòu)房手續(xù)后，可以房屋裝修的名義申請(qǐng)消費(fèi)貸款：首先找裝修公司簽訂合同，銀行貸款轉(zhuǎn)入裝修公司賬戶后，裝修公司再把錢轉(zhuǎn)入購(gòu)房者賬戶。

　記者了解到，為了促成交易，房地產(chǎn)中介人員奔走“籌錢”的積極性不低于購(gòu)房者。因此，銀行的部分消費(fèi)貸款悄然“變身”房貸早已不是什么新鮮事。

　　但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，借道中介“墊資”等并非“上策”，成本也相對(duì)較高，未來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)買力、積極性等必然受到?jīng)_擊。交通銀行金融研究中心最新發(fā)布的《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)暫難改變，特別是在領(lǐng)漲的一二線城市。而由于我國(guó)房?jī)r(jià)偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通收入居民購(gòu)買能力，單套住房家庭雖然未來(lái)入市意愿強(qiáng)烈，但當(dāng)前購(gòu)房意愿長(zhǎng)期處于不景氣區(qū)間。預(yù)計(jì)未來(lái)依然將有眾多購(gòu)買力不足的剛需人群推遲購(gòu)房計(jì)劃。

　　房地產(chǎn)中介人士提醒像金哲這類剛需購(gòu)房者，如果準(zhǔn)備貸款買房應(yīng)早做準(zhǔn)備。一般來(lái)說(shuō)，年底的房貸申請(qǐng)會(huì)被拖到明年初新額度下來(lái)之后，屆時(shí)個(gè)人房貸申請(qǐng)會(huì)容易得多。