供地計(jì)劃或超額市場(chǎng)影響能幾何

　　鑒于2011年和2012年連續(xù)兩年未完成住宅土地供應(yīng)計(jì)劃，今年北京土地供應(yīng)快馬加鞭，或?qū)⒃?0月份就超額完成今年的供地計(jì)劃。來(lái)自北京國(guó)土資源局最新的消息稱(chēng)，截至9月底，北京土地市場(chǎng)今年共推出土地1093公頃，其中住宅用地占比高達(dá)76.4%，同時(shí)，10月北京預(yù)計(jì)還將推出約150公頃的住宅用地，這將使得今年北京能提前完成商品住宅850公頃的年度供應(yīng)計(jì)劃。超額完成的宅地供應(yīng)將對(duì)明年的市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？這些住宅的供應(yīng)能否緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力呢？本刊特邀業(yè)內(nèi)專(zhuān)家深入剖析。

    　土地有效供給是關(guān)鍵

    　住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任 顧云昌

    　目前市場(chǎng)上影響房?jī)r(jià)的主要因素就是土地供應(yīng)量和貨幣的供應(yīng)量，土地供應(yīng)量的增加就意味著明年房子的有效供給增加，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲肯定會(huì)有影響。以前調(diào)控抑制的主要是需求，在需求上做文章，對(duì)供應(yīng)重視不夠，去年和前年北京的供地計(jì)劃都沒(méi)有完成，導(dǎo)致下一年的供應(yīng)緊張，今年顯然在供應(yīng)上下功夫了，10月份可能就超額完成了，如果都是有效供應(yīng)，那么對(duì)房?jī)r(jià)的影響肯定是有的。有效的調(diào)控應(yīng)該是兩手抓的，既抓需求，也抓供應(yīng)，像北京和上海這樣的城市，是人口凈流入的城市，需求量非常大，這就是說(shuō)供應(yīng)必須跟上，才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)。值得一提的是，土地供應(yīng)要注重量，也要注重質(zhì)，交通方便、配套齊全才是有效的供給，才能真正緩解需求壓力。

    　增加供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

    　國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師 鄒曉云

    　按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)說(shuō)，調(diào)整供需關(guān)系就會(huì)影響到價(jià)格，但土地市場(chǎng)不是一個(gè)完全開(kāi)放的市場(chǎng)，里面有眾多的不可控因素，因此，今年土地供應(yīng)的增加對(duì)明年房?jī)r(jià)的影響是有限的。我個(gè)人認(rèn)為，從土地到房屋供應(yīng)這其中還有一些不確定、不可控的因素，比如說(shuō)，這些土地能否如期入市，有效地增加供應(yīng)，土地供應(yīng)能否有效的體現(xiàn)在新房的供應(yīng)上面。同時(shí)，今年的供地計(jì)劃雖然能超額完成，但供地結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)還存在不對(duì)稱(chēng)的情況，不管出于什么需求買(mǎi)房，可能是投資投機(jī)，也可能是剛需、改善，無(wú)論如何，這種需求是存在的，但供應(yīng)的土地中真正用于商品住宅的部分是有限的，這種不對(duì)稱(chēng)也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

    　供應(yīng)增加促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定

    　東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 賈玉鵬

    　前兩年土地供應(yīng)未能如期完成計(jì)劃使得今年的商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)，在一定程度上也推高了房?jī)r(jià)上漲的壓力，而今年供地計(jì)劃的超額完成肯定會(huì)增加明年市場(chǎng)的住宅供應(yīng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有非常大的作用。并且，今年的土地供應(yīng)中還有很大一部分的保障房住宅面積，解決低收入階層的居住問(wèn)題，這都有利于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。從土地成交的市場(chǎng)反應(yīng)上來(lái)看，房企對(duì)住宅用地青睞有加，住宅地塊的出讓往往能引起激烈的爭(zhēng)搶?zhuān)梢?jiàn)房企對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很有信心。另外，今年商服金融類(lèi)用地成交的也非常多，房企對(duì)這類(lèi)地塊的熱情也在逐漸提高。不過(guò)，賈玉鵬還認(rèn)為，房?jī)r(jià)在受到供應(yīng)量影響的同時(shí)，還要受今年土地成交價(jià)格等因素的影響，如果沒(méi)有政策調(diào)控等因素的出現(xiàn)，明年的房?jī)r(jià)依然有上漲的趨勢(shì)。

    　緩解購(gòu)房者恐慌入市情緒

    　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān) 郭毅

    　過(guò)去的兩年里，盡管短期內(nèi)起到市場(chǎng)降溫的作用，但是宅地供應(yīng)稀缺影響了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。從一定意義上來(lái)講，過(guò)去幾年土地市場(chǎng)總體上供應(yīng)量少、供求關(guān)系緊張決定了當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當(dāng)前北京房?jī)r(jià)上漲速度為何在全國(guó)是遙遙領(lǐng)先了。今年土地供應(yīng)的增加會(huì)補(bǔ)上之前兩年土地供應(yīng)的缺口，緩解供應(yīng)緊張的局面，一般土地在7個(gè)月到12個(gè)月就能入市，這意味著今年成交的土地最快可能年底就能入市，這在很大程度上會(huì)緩解購(gòu)房者恐慌入市的情緒，也有更大的選擇空間。

    　完成供應(yīng)計(jì)劃無(wú)法完全改變格局

    　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁 胡景暉

    　年度土地供應(yīng)計(jì)劃是一個(gè)階段性工作計(jì)劃，依照土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃制定，結(jié)合當(dāng)年城市發(fā)展重點(diǎn)及宏觀調(diào)控要求，指導(dǎo)年度土地出讓工作，年中還會(huì)依據(jù)半年落實(shí)情況做調(diào)整，并無(wú)實(shí)質(zhì)性法律實(shí)效。今年前三季度土地供應(yīng)量超過(guò)去年全年水平，全年超出年初土地供應(yīng)計(jì)劃的可能性較大，但相比之前多年的土地供應(yīng)不足而言，今年的土地供應(yīng)超額無(wú)法對(duì)未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)生決定性作用。胡景暉認(rèn)為當(dāng)前土地供應(yīng)量的增加，只能稍微緩解樓市供不應(yīng)求的形勢(shì)，無(wú)法完全改變當(dāng)前格局。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，除了持續(xù)加大土地供應(yīng)之外，更需要構(gòu)建符合首都職能的綜合調(diào)控機(jī)制，包括土地制度、稅收制度、收入分配制度的改革。

    　供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)上漲的壓力

    　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān) 張宏偉

    　在一線城市，由于商品住宅用地長(zhǎng)期供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)。今年，一線城市如北京的土地供應(yīng)節(jié)奏有所加快，這對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)來(lái)講有三點(diǎn)啟示意義：首先，從供地特點(diǎn)來(lái)看，大多數(shù)地塊屬于自住型、改善型商品房用地，這對(duì)于滿(mǎn)足北京自住需求市場(chǎng)會(huì)有一定積極意義。其次，當(dāng)前來(lái)看，相關(guān)部門(mén)試圖通過(guò)加大土地供應(yīng)來(lái)緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但是，從目前來(lái)看，一線城市“人多地少”的特征沒(méi)有辦法使市場(chǎng)處于供求平衡的狀態(tài)。第三,土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來(lái)看，2013年北京的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。