購(gòu)買二手安置房 請(qǐng)先審查產(chǎn)權(quán)證

　　安置房，主要是指進(jìn)行城市道路以及其他公共設(shè)施建設(shè)時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行。而且取得了房產(chǎn)證的安置房，其過戶交易的程序與一般二手商品房的交易程序相同。
　　由于沒有取得產(chǎn)權(quán)證的安置房，在二手交易時(shí)其交易價(jià)格要比市場(chǎng)商品房便宜很多，因此不少購(gòu)房者選擇提前購(gòu)買二手安置房，待該安置房取得產(chǎn)權(quán)證后再辦理過戶手續(xù)。但律師提醒，雖然采用這種方式可以降低購(gòu)房成本，但風(fēng)險(xiǎn)比較大，容易造成購(gòu)房糾紛，讓購(gòu)房者遭受損失。
　　購(gòu)買無產(chǎn)權(quán)二手安置房遭遇賣方反悔產(chǎn)生糾紛典型案例
　　陳女士一直想在近郊買一套房子，但由于資金緊張，購(gòu)買普通商品房壓力太大，于是她將目光瞄準(zhǔn)在二手安置房上。2009年，經(jīng)過朋友介紹并實(shí)地考察后，陳女士與田先生就成都三環(huán)外的一套尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的安置房達(dá)成購(gòu)買意向，并簽訂了《房屋購(gòu)銷協(xié)議》。協(xié)議約定，田先生將位于三環(huán)外某安置小區(qū)的一套安置房賣給陳女士，陳女士分三次將購(gòu)房款支付給田先生：第一次簽訂協(xié)議時(shí)支付合同總價(jià)款的10%作為定金；第二次在房屋交付使用時(shí)支付合同總價(jià)款的50%；當(dāng)田先生辦理下來產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證后，并將房屋過戶給陳女士時(shí)，陳女士一次性付清剩余的購(gòu)房款。
　　由于該套安置房是田先生以及田先生的妻子、女兒各擁有三分之一的所有權(quán)，因此在簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，田妻以書面方式提供材料稱其放棄房屋所有權(quán)，而正在上學(xué)的田先生女兒當(dāng)時(shí)只有16周歲，尚未成年，因此由田先生代表全家與陳女士簽訂了《房屋購(gòu)銷協(xié)議》。協(xié)議簽訂后的2009年底，田先生將房屋交付給陳女士，陳女士按照協(xié)議約定支付了田先生60%的房款，順利入住并一直居住至今。
　　2012年8月，田先生順利從有關(guān)部門辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證。陳女士在得知該房屋已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)，同田先生取得聯(lián)系，要求田先生按照協(xié)議約定將房屋過戶給自己。但2012年的二手安置房?jī)r(jià)格，比2009年時(shí)上漲了近2000元/平方米，田先生想反悔，希望陳女士能將房屋價(jià)格再上漲1500元/平方米，但遭到陳女士拒絕。于是田先生以“與陳女士簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，該安置房沒有取得房產(chǎn)證，按照國(guó)家法律規(guī)定，安置房在此時(shí)不能買賣，因此雙方簽訂的《房屋購(gòu)銷協(xié)議》無效”以及“當(dāng)時(shí)簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，由田先生代他女兒簽訂，現(xiàn)在田先生女兒已經(jīng)成年，而且不同意出賣該套安置房”等為由，拒絕履行協(xié)議同陳女士辦理過戶等相關(guān)手續(xù)。最終陳女士將田先生起訴到法院，希望通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　安置房若五證齊全可上市交易相關(guān)法律
　　安置房能否上市交易呢？據(jù)四川致高守民律師事務(wù)所林方平律師介紹，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權(quán)屬登記的房屋。該條款主要針對(duì)不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會(huì)損害國(guó)家、集體、他人利益及社會(huì)公共利益的買賣合同。
　　為此，林方平認(rèn)為，市民購(gòu)買安置房，首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。
　　林方平還認(rèn)為，目前我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而非買賣合同的生效要件。因此，只要是明確能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，均可上市交易。一般來說購(gòu)置安置房，購(gòu)房者可根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂有附加條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔。必要時(shí)最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)簽訂購(gòu)房合同。
　　產(chǎn)權(quán)歸屬明確安置房交易有效律師維權(quán)
　　對(duì)于陳女士遭遇的房主反悔糾紛，林方平律師認(rèn)為，陳女士與田先生在簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，雖然該套安置房還未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，但田先生安置房的權(quán)屬是明確的，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間也是明確的。雖然該套安置房是在未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的時(shí)候，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，但這個(gè)《房屋購(gòu)銷協(xié)議》并不違反法律禁止性交易的相關(guān)規(guī)定，因此陳女士和田先生簽訂的《房屋購(gòu)銷協(xié)議》是真實(shí)有效的，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
　　對(duì)于本購(gòu)房糾紛中，田先生代理女兒簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》是否有效的問題，四川致高守民律師事務(wù)所的馮榮律師認(rèn)為，這應(yīng)當(dāng)看簽訂協(xié)議時(shí)田先生女兒是否是具有完全民事行為能力人。根據(jù)《民法通則》第十六條規(guī)定：“十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人”。因此，在陳女士與田先生簽訂合同時(shí)，田先生的女兒當(dāng)時(shí)只有十六歲，而且還在上學(xué)，并沒有以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源。因此田先生是其女兒的法定代理人，有權(quán)代未成年女兒簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》。也就是說，田先生代其女兒簽訂《房屋購(gòu)銷協(xié)議》，是真實(shí)有效的，田先生不能以此為借口要求其同陳女士簽訂的《房屋購(gòu)銷協(xié)議》無效。