預(yù)期失控助漲房?jī)r(jià) 多地暫?！皽?zhǔn)地王”入市

　　樓市無(wú)假期。剛剛過(guò)去的“十一”長(zhǎng)假期間，多數(shù)熱點(diǎn)城市樓市量?jī)r(jià)齊升，成交量直逼歷史同期峰值。長(zhǎng)假結(jié)束后，“銀十”行情延續(xù)，一些地區(qū)再現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　在本輪樓市異動(dòng)過(guò)程中，預(yù)期失控被認(rèn)為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。其中，因高價(jià)地頻出引發(fā)的漲價(jià)預(yù)期，以及因傳言引發(fā)的政策松動(dòng)預(yù)期，在很大程度上使市場(chǎng)陷入恐慌。隨著房?jī)r(jià)攀升，購(gòu)房者買漲情緒恐將在短期內(nèi)繼續(xù)存在。

　　當(dāng)前長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。但短期之內(nèi)，主管部門更傾向于采用行政手段引導(dǎo)預(yù)期。按照主管部門的要求，近日北京、杭州分別暫停了兩宗熱門地塊的出讓，目的在于釋放平抑地價(jià)信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)可能有更多的熱點(diǎn)城市采取這一舉措。

　　賣方掌握市場(chǎng)定價(jià)權(quán)

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間(10月1日-7日)，全國(guó)主要的54個(gè)城市新建住宅簽約套數(shù)為19572套，比上年同期上漲了6.2%。一些熱點(diǎn)城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假過(guò)后的一周，樓市成交量仍保持在較穩(wěn)定的水平。一些新開盤的項(xiàng)目出現(xiàn)了“日光”局面。

　　長(zhǎng)假期間樓市向好是“金九”行情的延續(xù)，但真正讓人驚訝的還是房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比上漲1.07%，漲幅比8月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)。自去年6月以來(lái)連續(xù)16個(gè)月上漲。而根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的監(jiān)測(cè)，僅僅在“十一”長(zhǎng)假期間，深圳成交房屋的均價(jià)就達(dá)到38000元/平方米。

　　實(shí)際數(shù)據(jù)恐怕還要超出上述統(tǒng)計(jì)。據(jù)中國(guó)記者調(diào)查，位于北京大興區(qū)的金融街融匯、住總?cè)f科橙等多個(gè)項(xiàng)目，在建委備案及對(duì)外報(bào)價(jià)均為1.8萬(wàn)元/平方米左右。但在實(shí)際銷售中，購(gòu)房者需根據(jù)不同的戶型，在首付中額外繳納數(shù)額不等的“精裝修”費(fèi)用。這進(jìn)一步提高了購(gòu)房成本。

　　“雖然定價(jià)提高有各項(xiàng)成本抬升的因素，但從供需雙方的強(qiáng)弱態(tài)勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)方顯然已經(jīng)牢牢掌握了定價(jià)權(quán)。”京城某上市公司銷售總監(jiān)向中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)是導(dǎo)致出現(xiàn)“賣方市場(chǎng)”的原因。以北京為例，近幾年來(lái)，北京市場(chǎng)的商品住房土地有效供應(yīng)量(不含保障房用地)遠(yuǎn)低于同期商品住房銷售量，市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求。來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，北京商品住宅庫(kù)存(期房+現(xiàn)房)為59921套，歷史上首次跌破6萬(wàn)套，去化周期不足半年。

　　另一個(gè)重要因素在于房企充裕的資金。截至日前公布今年前9月銷售業(yè)績(jī)的15家房企，總銷售業(yè)績(jī)達(dá)到5455億元，同比增長(zhǎng)了42%。其中部分企業(yè)已提前完成全年銷售目標(biāo)。

　　熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的大勢(shì)以及房企不缺錢的現(xiàn)狀，使定價(jià)權(quán)牢牢掌握在賣方手中。一個(gè)案例便是，在7月北京房山區(qū)誕生區(qū)域單價(jià)“地王”之后，同區(qū)域一些新房項(xiàng)目便紛紛推遲開盤日期，以求上調(diào)價(jià)格。

　　改善型需求占比攀升

　　從需求方的角度看，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的承受力在進(jìn)一步提高。有統(tǒng)計(jì)顯示，近幾個(gè)月來(lái)，北京樓市成交的平均戶型面積均有一定程度的提高。這種變化說(shuō)明，改善型需求正在逐步入市。

　　北京房山區(qū)某商品房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在今年上半年的市場(chǎng)交易中，首次置業(yè)需求仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；而從年中開始，對(duì)價(jià)格承受力較高的改善型需求開始占據(jù)越來(lái)越大的比例，這也成為近期支撐北京房?jī)r(jià)的重要因素。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，引發(fā)近期樓市異動(dòng)的需求因素中，還有恐慌性情緒存在。從今年7月開始，在各路豪強(qiáng)的爭(zhēng)搶下，一線城市陸續(xù)誕生了一批單價(jià)和總價(jià)“地王”。短短不到兩個(gè)月的時(shí)間，北京“地王”門檻已從4萬(wàn)元/平方米攀升至7萬(wàn)元/平方米。進(jìn)入8月，“地王潮”從一線城市逐漸蔓延至二線城市。10月10日，天寶遠(yuǎn)東以5.68億元拿下浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價(jià)率63.2%，樓板價(jià)40106元每平方米，這意味著今年上海單價(jià)地王易主。

　　如果說(shuō)“地王”的誕生只是個(gè)案，土地成本提高則已是普遍現(xiàn)象。最近兩個(gè)月來(lái)，北京的臺(tái)湖、孫河、亦莊、房山等區(qū)域的土地成本均達(dá)到歷史高點(diǎn)，這種普漲現(xiàn)象也成為推升北京房?jī)r(jià)“六環(huán)過(guò)兩萬(wàn)”的重要因素。

　　此外，樓市政策松動(dòng)預(yù)期也在助長(zhǎng)恐慌情緒蔓延。今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度不及市場(chǎng)預(yù)期，有關(guān)“房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)”的論調(diào)再次出現(xiàn)，加之各地地方債務(wù)壓力增大以及城鎮(zhèn)化概念的發(fā)酵，市場(chǎng)預(yù)期樓市政策可能有所松綁。與此同時(shí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的醞釀，也在引發(fā)行政調(diào)控手段退出的論調(diào)。

　　一方面是土地成本提高引發(fā)的漲價(jià)預(yù)期，另一方面是市場(chǎng)傳言帶來(lái)的調(diào)控松動(dòng)預(yù)期。在兩種預(yù)期“夾攻”下，市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌的買漲情緒便不難理解。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)供需關(guān)系短期內(nèi)難以平衡的情況下，預(yù)期管理失控正在助長(zhǎng)樓市異動(dòng)。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上，這種情況并不少見(jiàn)。

　　多數(shù)分析認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，年末數(shù)月的房地產(chǎn)成交量可能受到一定的抑制。但當(dāng)前導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌情緒的因素仍然存在，因此未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)仍將維持在相對(duì)較高的水平。

　　行政調(diào)控存加碼可能

　　市場(chǎng)異動(dòng)往往是政策調(diào)整的先兆。從一些地方政府近期的動(dòng)作不難看出政策調(diào)整的端倪。

　　10月9日，北京市國(guó)土局暫停了“順義新城第21街區(qū)21-18-001a、21-18-001c地塊”的掛牌出讓。雖然已“改頭換面”，但外界對(duì)該地塊并不陌生。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)曾以總價(jià)50.5億元、單價(jià)2.99萬(wàn)元/平方米的成本競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊，成為當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。此次暫停出讓這宗低密度地塊，正是“老地王”的一部分。

　　無(wú)獨(dú)有偶，杭州市國(guó)土資源局蕭山分局也暫停了本擬于10月10日出讓的“杭州蕭山湘湖地塊”，該地塊因位置稀缺、起價(jià)高而被認(rèn)為是杭州的“準(zhǔn)地王”項(xiàng)目。同時(shí)被暫停出讓的，還有位于蕭山主城區(qū)金城路的一宗50.6畝的商住地塊。

　　兩個(gè)熱點(diǎn)城市相似的動(dòng)作，被認(rèn)為與中央管控“地王”的思路有關(guān)。今年9月25日，國(guó)土資源部召集16個(gè)城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。國(guó)土部明確提出要在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”影響預(yù)期。

　　據(jù)悉，上述16個(gè)城市包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及近期出現(xiàn)“地王”的天津、杭州、南京、蘇州等二線城市。因此，國(guó)土部上述“約談”的意圖十分明顯。

　　分析人士認(rèn)為，未來(lái)將有更多的城市效仿上述兩地的做法，推遲熱門地塊的出讓。與此同時(shí)，在土地出讓中，“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”等手段將越來(lái)越多地運(yùn)用。今年四季度，各地的“地王”出現(xiàn)頻率將有明顯削弱。

　　另有觀點(diǎn)認(rèn)為，為維護(hù)三中全會(huì)前后樓市的穩(wěn)定，短時(shí)間內(nèi)樓市調(diào)控政策的總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價(jià)令”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段范圍可能擴(kuò)大。

　　事實(shí)上，此前出現(xiàn)的高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，已使得部分上市房企再融資申請(qǐng)的審批速度有所放緩。因此，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制尚無(wú)法很快建立之時(shí)，現(xiàn)有的調(diào)控政策還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)存在。

　　近幾個(gè)月來(lái)看，高層表態(tài)似乎較少提及房地產(chǎn)調(diào)控。有分析認(rèn)為，隨著長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，未來(lái)的樓市調(diào)控思路將可能發(fā)生根本變化。近期的一輪樓市異動(dòng)可能會(huì)加快上述機(jī)制的出臺(tái)步伐。

　　據(jù)了解，未來(lái)一段時(shí)間高層可能會(huì)率先公布有關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等工作的進(jìn)展情況，并明確房地產(chǎn)用地供應(yīng)的相關(guān)長(zhǎng)效政策，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。