溫州棄房實(shí)際總數(shù)595套 房?jī)r(jià)下降加劇棄房風(fēng)險(xiǎn)

　　《溫州數(shù)百“被棄房”令銀行成房東》，引起了溫州銀監(jiān)分局的高度重視并進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示“棄房”現(xiàn)象的確存在，實(shí)際總數(shù)為595套。報(bào)告還認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但下行壓力仍需關(guān)注。

　　值得關(guān)注的是，在銀監(jiān)、銀行防控房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，溫州正進(jìn)入房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格“蹦極”后的“貸款重估期”。

　　一位商業(yè)銀行溫州分行人士最近對(duì)本報(bào)記者說，銀行對(duì)抵押物價(jià)格3年重新評(píng)估一次，在溫州房?jī)r(jià)下降百分之三四十之后，房東能否填補(bǔ)得上前后貸款之間的差價(jià)，能否抵御得住房?jī)r(jià)下降走勢(shì)帶來的沖擊，將直接關(guān)系到溫州“被棄房”走向。

　　房貸差價(jià)“填補(bǔ)”壓力陡增

　　溫州銀監(jiān)分局調(diào)查認(rèn)為，房屋價(jià)值縮水導(dǎo)致借款人還款意愿下降，但這并非房東“棄房”的主要原因，更多在于借款人自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難、受擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)牽連。

　　據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)，溫州普通住房、高檔住宅、商業(yè)用房、廠房?jī)r(jià)格，縮水幅度分別約為20%、40%、30%、30%。調(diào)查認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，部分在房?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款，可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而誘發(fā)借款人主動(dòng)“棄房”。

　　上述銀行人士向本報(bào)記者介紹，該銀行上報(bào)給銀監(jiān)的“棄房”，即房東明確表示“不要了”的房子，“數(shù)量是非常少的”。

　　溫州銀監(jiān)分局調(diào)查顯示，目前溫州已形成不良的、已列入關(guān)注的、已進(jìn)入訴訟程序的、已進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋分別為2584套、2024套、1908套、461套；其市值占總市值的比率分別為2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。可以看出，上述6977套“問題房”約占該市21.86萬套抵押房的3.19%，而市值約占總市值的9.16%。

　　“我們很擔(dān)心，個(gè)人‘棄房’、‘斷供’越來越多，成為銀行不良貸款的重要來源。”上述銀行人士說，銀行對(duì)抵押物價(jià)格3年重新評(píng)估一次，比如一套近三年前買的1000萬元房子，貸款評(píng)估價(jià)打八折800萬元，銀行貸款打七折560萬元；如今這房子的市價(jià)已縮水至600萬元，相應(yīng)銀行貸款只有336萬元，那么前后兩者貸款差價(jià)就高達(dá)224萬元。

　　該銀行人士說，上述例子還只是純抵押貸款，如果用“抵押+保證”滿負(fù)荷貸款，那么產(chǎn)生的差價(jià)會(huì)更大。“現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是，這些貸款人還有沒有能力填補(bǔ)這個(gè)差價(jià)。”他認(rèn)為，溫州產(chǎn)業(yè)尚未明顯起色，傳統(tǒng)制造業(yè)利潤(rùn)越來越薄，新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)乏力，再加上民間借貸淡出、銀行貸款收緊等因素，填補(bǔ)房貸差價(jià)的難度在增加。

　　一位溫州資深炒房者對(duì)本報(bào)記者說，一家銀行信貸部負(fù)責(zé)人國(guó)慶節(jié)前找他“談話”，傳遞出該銀行要對(duì)房貸進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”，對(duì)房屋進(jìn)行“選擇性抵押貸款”等信息，讓他倍感壓力。溫州銀監(jiān)分局也要求，對(duì)排查發(fā)現(xiàn)抵押物當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值低于原評(píng)估價(jià)值的貸款，通過追加保證人、提前部分還款、核減貸款額度等方式緩解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)下降加劇“棄房”風(fēng)險(xiǎn)

　　除了擔(dān)心貸款人還款能力，更讓銀行揪心的是，處在城市擴(kuò)展期的溫州房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌，這無疑又在加大房東“棄房”風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述資深炒房者說，三年前他用3000萬元左右，買下香緹半島一套400多平方米的排屋，如今這排屋市場(chǎng)價(jià)只有1200萬元左右。如今香緹半島二手房已出現(xiàn)23000元/平方米左右的價(jià)格，低于之前一手房出售價(jià)格。另?yè)?jù)溫州“城建資產(chǎn)交易”出讓結(jié)果顯示，今年9月4日，兩套南甌景園價(jià)格不到14000元/平方米，遠(yuǎn)低于之前高峰時(shí)三四萬元每平方米的價(jià)格。

　　溫州泰和房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008~2012年溫州市區(qū)商品住宅價(jià)格為15477元/平方米、22042元/平方米、25032元/平方米、34674元/平方米和25856元/平方米，今年前8個(gè)月為24761元/平方米。從逐月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前溫州商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月下跌，與全國(guó)房?jī)r(jià)高漲“背道而馳”。

　　更為關(guān)鍵的是，溫州近兩年土地放量成倍增加，且這些房源將在今后幾年內(nèi)投放市場(chǎng)。

　　過去5年，溫州市區(qū)年均土地出讓量在750畝左右。去年，溫州市區(qū)土地出讓面積將近前年的1倍；今年前8個(gè)月，溫州土地出讓2747.17畝，是去年1271.5畝的1倍多。去年以來大型房企華潤(rùn)、中信、萬通、碧桂園，在南湖、七都、三江口、濱海開發(fā)區(qū)的拿地成本，分別只有3143元/平方米、1550元/平方米、2434元/平方米和949元/平方米。

　　反觀2010年下半年，集中在市中心區(qū)的溫州“地王”頻出，甌海區(qū)梧田站南D－48地塊出讓、溫州原蔬菜批發(fā)市場(chǎng)3－1地塊，樓面地價(jià)分別為2.61萬元/平方米和近2.8萬元/平方米。直至原溫師院操場(chǎng)地塊出讓，以全國(guó)最高的3.7萬元/平方米樓面地價(jià)面市。如今，這些“地王”所建的二手房，大多低于成本價(jià)在艱難轉(zhuǎn)手。

　　在本報(bào)記者采訪中，溫州天浩置業(yè)、三角洲投資顧問、泰和房產(chǎn)營(yíng)銷等公司有關(guān)負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，溫州房?jī)r(jià)仍處下降通道。“溫州房?jī)r(jià)三年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)下降。”溫州天浩置業(yè)董事長(zhǎng)王珍楠認(rèn)為，隨著溫州城市空間成倍擴(kuò)大，軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施投資加大，土地出讓大幅增加且地價(jià)下降，必將對(duì)原有溫州高房?jī)r(jià)體系帶來沖擊。

　　溫州銀監(jiān)分局公開表示，該局一直以來高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及對(duì)銀行信貸資產(chǎn)帶來的影響，接下來將采取三大措施：進(jìn)一步加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防線；做好壓力測(cè)試，摸清房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)；開展風(fēng)險(xiǎn)排查，加固房地產(chǎn)貸款擔(dān)保措施。