房企熱銷樓盤成本調(diào)查：房?jī)r(jià)降了品質(zhì)會(huì)降嗎

不久前，因住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，上海萬(wàn)科金色雅筑的業(yè)主對(duì)萬(wàn)科“節(jié)省”樓盤預(yù)算表示了強(qiáng)烈質(zhì)疑，關(guān)于樓盤品質(zhì)和售價(jià)關(guān)系的討論由此浮出水面。

　　據(jù)中房指數(shù)院的研究，一季度樓市雖然回暖，成交量放大，但開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率仍處于下跌狀態(tài)，且存貨壓力并沒(méi)有減輕。在不敢漲價(jià)的情況下，為了提高利潤(rùn)率，一些開(kāi)發(fā)商選擇了“控制成本”。但這樣是否會(huì)導(dǎo)致樓盤品質(zhì)下降呢？

　　萬(wàn)科：預(yù)算未花完惹來(lái)非議

　　日前，萬(wàn)科上海金色雅筑被業(yè)主質(zhì)疑，樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，是因?yàn)槿f(wàn)科節(jié)約“預(yù)算”所致：萬(wàn)科在2007年通過(guò)配股募集一部分資金，并計(jì)劃從中取出7億元投給金色雅筑，但最終只使用了其中6.61億元。

　　對(duì)此萬(wàn)科回應(yīng)，金色雅筑項(xiàng)目不存在壓縮成本的問(wèn)題。萬(wàn)科表示，項(xiàng)目的實(shí)際總投資額約9.5億元，募集資金投入的7億元只是其中的一部分。金色雅筑項(xiàng)目于2008年12月竣工，截至年底時(shí)累計(jì)募集資金投入約6.6億元，按照正常的付款安排，竣工時(shí)尚有部分余款未支付，因此2008年年報(bào)中披露的募集資金使用中“累計(jì)投入金額”與“擬投入金額”之間存在差異。到目前為止，募集資金中剩余的4000萬(wàn)元已經(jīng)全部支付完畢。

　　根據(jù)上述說(shuō)法計(jì)算，金色雅筑實(shí)際每平方米的成本投入超過(guò)1萬(wàn)元。

　　保利：限價(jià)房預(yù)算相對(duì)較低

　　同樣被曝存在質(zhì)量問(wèn)題的保利西子灣，是保利在廣州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)地方公司總經(jīng)理宋廣菊透露，西子灣限價(jià)房的利潤(rùn)率只有3%。西子灣的銷售均價(jià)是6400元/平方米，很多人因此認(rèn)為，西子灣的開(kāi)發(fā)成本及各項(xiàng)稅費(fèi)很可能達(dá)到6000元/平方米。

　　但根據(jù)保利地產(chǎn)的年報(bào)，廣州西子灣項(xiàng)目的投資總額為9.64億元。據(jù)會(huì)計(jì)師對(duì)保利年報(bào)的解讀，按照總投入9.64億元計(jì)算，這個(gè)20萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，每平方米成本不過(guò)4820元。

　　與保利的一些口碑較好的項(xiàng)目相比，上述投入還存在不少差距。以保利葉上海為例，年報(bào)顯示計(jì)劃總投入達(dá)到了58.28億元，平均每平方米成本為8267.77元。相對(duì)中低端的上海保利西子灣，總投資預(yù)算也達(dá)到22.17億元，平均每平方米成本為5961.25元/平方米。

　　調(diào)查：售價(jià)高 投資未必高

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一些熱銷的樓盤，盡管售價(jià)很高，但投資額卻與售價(jià)不相“匹配”。

　　廣州樓市近期的簽約冠軍——保利心語(yǔ)，某網(wǎng)站顯示的銷售均價(jià)為16000元/平方米，但保利年報(bào)顯示，該樓盤每平方米的計(jì)劃投資額僅4338.33元。和保利的情況類似，金地上海分公司近期熱銷的格林世界，售價(jià)為15000~18000元/平方米，但投資額只有4114.63元/平方米。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)RECIO工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建安成本加前期安裝成本約占總成本的39.8%。按這個(gè)比例，一些售價(jià)上萬(wàn)元的項(xiàng)目，包括綠化在內(nèi)的建筑成本不到2000元/平方米。

　　據(jù)大部分開(kāi)發(fā)商的建筑工程項(xiàng)目經(jīng)理介紹，以這樣的成本建房應(yīng)該能滿足基本的安全標(biāo)準(zhǔn)，但是這樣的投入含量與開(kāi)發(fā)商宣揚(yáng)的樓盤高品質(zhì)、高配置相比，顯然存在差距。

　　專家說(shuō)法

　　投資額與品質(zhì)無(wú)必然聯(lián)系

　　單純從財(cái)務(wù)報(bào)表中顯示的項(xiàng)目投資額是否能判斷樓盤品質(zhì)好壞？

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)的負(fù)責(zé)人蔡為民說(shuō)，理論上投資金額越高，項(xiàng)目的品質(zhì)會(huì)越好。但由于年報(bào)中所列項(xiàng)目的投資總額還包括了土地成本、稅費(fèi)等多項(xiàng)投入，因此總投資額的增加是否能提升樓盤品質(zhì)，并不好說(shuō)。

　　五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，不同開(kāi)發(fā)商相同額度的資金投入，也會(huì)產(chǎn)生不同的品質(zhì)。一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和管理能力強(qiáng)，即便資金投入不高，依然能建出品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤。但也有一些開(kāi)發(fā)商，雖然投入不低，但管理混亂、費(fèi)用支出很多。雖然投資預(yù)算很多，但開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品并不優(yōu)質(zhì)。

　　在他看來(lái)，即使是同一開(kāi)發(fā)商旗下的樓盤，由于操作團(tuán)隊(duì)不同，相同的資金投入下，也有可能開(kāi)發(fā)出品質(zhì)不同的產(chǎn)品。