投資客：中國(guó)房子比哪里都貴 海外買房移民快

　　100萬(wàn)人民幣，在北京的東三環(huán)能買到一套25.5平方米的房子，在美國(guó)加州首府薩克拉門托卻能買到一套100平方米的房子。

　　姚明是有名的理財(cái)好手，也是海外房產(chǎn)相對(duì)透明的一位，統(tǒng)計(jì)他擁有的30億財(cái)富時(shí)，就列舉了他的總價(jià)1.4億人民幣的不動(dòng)產(chǎn)投資，其中包括兩套海外房產(chǎn)，一套在美國(guó)休斯敦富人區(qū)溫瑟湖旁，面積超過(guò)300平米的阿拉伯式；另一套在得克薩斯州獵人溪村，約合1100平米，有6間臥室、7間半盥洗室，2007年買入時(shí)估價(jià)為315萬(wàn)美元，2012年姚明售出時(shí)的價(jià)格是399萬(wàn)美元。

　　“除了中國(guó)，哪里都便宜。”廣州的投資客張萍對(duì)記者感嘆，她在舊金山郊區(qū)的別墅每年可以回報(bào)9%——也就是說(shuō)，只需10年就可賺回別墅本金。相比，廣州凈租金回報(bào)率只有3%。

　　去國(guó)外買房，對(duì)中國(guó)富裕階層來(lái)說(shuō)早就不是新聞了，他們關(guān)注更多是，去哪個(gè)國(guó)家、買什么樣的房子、什么投資最有回報(bào)，以及怎么合理避稅。

　　美國(guó)：沒(méi)有想象中那么重的稅

　　全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)主席羅納德·菲利普斯提供的數(shù)據(jù)是，70%的中國(guó)買家喜歡住在美國(guó)西岸的洛杉磯，其次是紐約和邁阿密。

　　更多的中國(guó)買主不愿意透露姓名，他們告訴南方周末記者，自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子，出租完全交給當(dāng)?shù)刂薪榇蚶?，收益率能保證每年8%。

　　其中一位2011年底在加州首府薩克拉門托買了一套80平米的小房子，3.3萬(wàn)美元。每月租金825美元，減去每月300美元管理費(fèi)，以及每年需繳納的房產(chǎn)稅不到1000美元（北加州稅率較低，大約不到1.5%）等，一年凈收入大約5000美元，收益率能達(dá)到15%。

　　在這些投資客眼中，美國(guó)的房地產(chǎn)稅和維護(hù)費(fèi)用，“沒(méi)有想象中那么數(shù)額巨大”。

　　美國(guó)各州的稅收政策不同，基本在1%-3%左右。“租金能解決所有開銷，還可以小有盈余。”

　　美國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，如果房主自己住滿了兩年以上，單身的人買賣房?jī)r(jià)差額不超過(guò)25萬(wàn)美元，已婚者家庭買賣房?jī)r(jià)差額不超過(guò)50萬(wàn)美元的，不用繳收入所得稅。

　　遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅也不是想象中的苛刻：超過(guò)60萬(wàn)美元的房產(chǎn)遺產(chǎn)或一次超過(guò)100萬(wàn)美元的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，才會(huì)征稅。

　　法國(guó)：避稅真的很重要

　　巴黎2012年7月的房屋均價(jià)是每平方米8453歐元（相當(dāng)于7萬(wàn)元人民幣）。如果在巴黎市中心買一套8萬(wàn)歐元左右的公寓，租給當(dāng)?shù)貙W(xué)生或者游客，房租約為每月400-500歐元，利潤(rùn)可以到7%-10%。

　　戛納的房?jī)r(jià)和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價(jià)格大約在30萬(wàn)-500萬(wàn)歐元之間（約240萬(wàn)-4000萬(wàn)人民幣），別墅價(jià)格普遍在300萬(wàn)-2500萬(wàn)歐元間（約2400萬(wàn)-2億人民幣）。

　　法國(guó)的稅收系統(tǒng)以復(fù)雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國(guó)一本稅法典售價(jià)98歐，厚達(dá)3330多頁(yè)。

　　買房時(shí)，如果這套房產(chǎn)房齡不到五年，要繳納19.6%的增值稅（法國(guó)叫TVA）。在持有環(huán)節(jié)，每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定，每個(gè)城市不同：一項(xiàng)是居住稅，一項(xiàng)是房產(chǎn)稅，這個(gè)房產(chǎn)稅是用同地段租金乘以當(dāng)?shù)囟惵仕愕模┘{房產(chǎn)稅高達(dá)43%）。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還需繳納資本利得稅，最高要33%，但會(huì)根據(jù)持有房屋年限等諸多情況申請(qǐng)減免。

　　此外，如果你以個(gè)人名義在法國(guó)持有財(cái)產(chǎn)超過(guò)72萬(wàn)歐元，還需要繳納富人稅，稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什么薄谷開來(lái)會(huì)不限麻煩地用各種方法，把戛納那套價(jià)值221萬(wàn)歐元（約1624萬(wàn)元人民幣）的楓丹·圣喬治別墅，用個(gè)人購(gòu)買變成公司購(gòu)買。

　　這種方法可行但難度也高：將房子入股一個(gè)房地產(chǎn)民事公司（SCI），在一個(gè)公司的遮護(hù)下，再進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的管理。

　　葡萄牙：50萬(wàn)歐元=三房+快速移民

　　“近幾年最熱的就是葡萄牙了。”上海邁斯林因私出入境服務(wù)有限公司高級(jí)合伙人顏治科說(shuō)。2012年10月8日，葡萄牙的新移民法正式生效。該法規(guī)定，投資人只需購(gòu)買價(jià)值不低于50萬(wàn)歐元（約人民幣400萬(wàn)元）的房產(chǎn)，即可快速獲得移民身份。

　　投資人取得投資簽證后第一年，在葡萄牙累計(jì)居住至少30天，接下來(lái)每一個(gè)兩年里累計(jì)居住至少60天，5年后即可獲得永久居住權(quán)。

　　在首都里斯本，50萬(wàn)歐元可以買一套接近400平米的房子，在最好的地段50萬(wàn)歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬(wàn)歐元的別墅，那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房?jī)r(jià)6.5%的交易稅和0.8%的印花稅后，每年要支付0.8%的房產(chǎn)稅——100萬(wàn)人民幣的房子，每年應(yīng)交的房產(chǎn)稅為8000元。

　　獲得居留權(quán)后，第一年要在申根境內(nèi)待滿7天，并且之后兩年分別待滿14天，五年后即可為全家（父母、子女，甚至包括配偶的父母）申請(qǐng)申根國(guó)五年期永久綠卡，第六年便可以申請(qǐng)入籍，享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

　　葡萄牙政府對(duì)移民申請(qǐng)者的學(xué)歷、語(yǔ)言水平、商業(yè)背景等要求極為寬松，申請(qǐng)者無(wú)須過(guò)語(yǔ)言考試關(guān)，不必解釋資金來(lái)源，也不影響國(guó)內(nèi)的生意。

　　拿到葡萄牙綠卡以后，你可以工作就業(yè)，有社保（公共養(yǎng)老），享有家庭津貼、失業(yè)補(bǔ)助金、病假產(chǎn)假、職工醫(yī)療保險(xiǎn)。

　　葡萄牙的公立醫(yī)院和保健中心提供免費(fèi)醫(yī)療；養(yǎng)老體系也很完善，65歲以上可以領(lǐng)取養(yǎng)老金、退休金，80歲以上還設(shè)有補(bǔ)充養(yǎng)老金（團(tuán)結(jié)金），長(zhǎng)期臥床不起或嚴(yán)重的精神疾病都可以申請(qǐng)長(zhǎng)期護(hù)理津貼，獨(dú)居老人還可以申請(qǐng)喪偶津貼；18歲以下的孩子都可接受免費(fèi)義務(wù)教育，大學(xué)按不同專業(yè)分為4年制和5年制，國(guó)際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系，施行學(xué)歷學(xué)分制，被歐美國(guó)家普遍認(rèn)可，可輕易就讀歐盟各國(guó)名校。

　　希臘：買套房子，居留五年

　　希臘2013年4月通過(guò)了新的投資移民促進(jìn)法，規(guī)定投資人在希臘購(gòu)房超過(guò)25萬(wàn)歐元即可申請(qǐng)5年的居留許可，5年后房子未出售，居留許可可以延期5年。

　　25萬(wàn)歐元在希臘能買什么樣的房子？按照希臘駐滬總領(lǐng)事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩里斯的說(shuō)法，“在雅典市區(qū)買一套普通公寓肯定是夠的。”

　　目前雅典的平均房?jī)r(jià)約每平米2000-2500歐元（約合1.6萬(wàn)至2萬(wàn)人民幣），最高的大概也就是3500歐元（約合2.8萬(wàn)人民幣）左右。如果在房?jī)r(jià)便宜的地方，25萬(wàn)歐元可以購(gòu)買好幾套房子，或直接買地。

　　一次性繳清的稅款約為房?jī)r(jià)的10%。每年還需要交一定金額的房產(chǎn)稅，稅率不到房?jī)r(jià)的1%?？柵謇锼箯?qiáng)調(diào)，“希臘的房子不限購(gòu)，隨便你買幾套。”

　　印花稅、律師費(fèi)、公證費(fèi)，合計(jì)占購(gòu)房金額的10%到15%。物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，須支付6%的轉(zhuǎn)讓稅和17%的增值稅。根據(jù)贈(zèng)與人和被贈(zèng)與人關(guān)系，還須征收3%至50%不等的贈(zèng)與稅。

　　新移民法規(guī)定了買房移民的條件：獲得5年居留權(quán)之后，一旦轉(zhuǎn)讓或出售房產(chǎn)，會(huì)在5年內(nèi)被取消永久居留權(quán)。

　　持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作，也就是說(shuō)不能申請(qǐng)希臘社會(huì)保障基金(IKA)，以及享受社保規(guī)定的福利。

　　不過(guò)申請(qǐng)人的未成年子女可以申請(qǐng)?jiān)谙ＥD的公立學(xué)校享受免費(fèi)教育。許多英美大學(xué)在希臘開有私立性質(zhì)分校，畢業(yè)時(shí)所取得的文憑，和本校一樣被美國(guó)政府機(jī)構(gòu)和英國(guó)教育機(jī)構(gòu)承認(rèn)。

　　澳洲：看中的是升值潛力

　　悉尼一套公寓現(xiàn)價(jià)大概60多萬(wàn)澳幣（相當(dāng)于400多萬(wàn)人民幣）；在墨爾本，大概是40萬(wàn)-50萬(wàn)澳幣。澳洲房產(chǎn)網(wǎng)顯示，悉尼的獨(dú)棟房屋及公寓房，一般只需一個(gè)月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內(nèi)便能成交。

　　澳洲并沒(méi)有開放投資房產(chǎn)移民，吸引中國(guó)投資客的是澳洲房產(chǎn)未來(lái)的升值潛質(zhì)。

　　2013年，澳元匯率處在歷史低點(diǎn)。截至2013年6月底，悉尼房產(chǎn)清盤率75%；墨爾本房產(chǎn)清盤率達(dá)71%。

　　據(jù)澳大利亞政府公布的相關(guān)報(bào)告，預(yù)計(jì)悉尼的房產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)三年內(nèi)的升值率達(dá)17%，次于珀斯和布里斯班兩個(gè)城市。另外，悉尼所在的新南威爾士州還實(shí)行首次置業(yè)房屋補(bǔ)貼，投資客將獲得1.5萬(wàn)澳元的補(bǔ)貼。

　　澳洲房產(chǎn)的租金回報(bào)率很穩(wěn)定，目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場(chǎng)上搶手的合租型住房。

　　外國(guó)人只能購(gòu)買當(dāng)?shù)匾皇謽欠?，首?0%。為了防止炒樓花，首付款要交到第三方監(jiān)管的賬戶，購(gòu)房者和開發(fā)商均不能使用首付，首付款產(chǎn)生的利息，開發(fā)商將付給購(gòu)房者。

　　相比墨爾本，悉尼可開發(fā)地塊要少得多，教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓，珀斯的失業(yè)率是全澳最低的，未來(lái)三年房產(chǎn)升值率預(yù)計(jì)達(dá)22%。

　　在澳洲出售房產(chǎn)時(shí)，最高會(huì)按增值部分的45%來(lái)征收增值稅。不過(guò)投資者可以通過(guò)在澳洲購(gòu)房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等合法抵稅。