暫停房貸預(yù)警樓市風(fēng)險達到臨界點 斷供風(fēng)險加劇

　　“金九銀十”一向是房地產(chǎn)銷售的旺季，但出人意料的是，在這個最需要房貸的時候，許多城市的銀行卻表現(xiàn)得相當不夠給力：近期，北京、廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務(wù)，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現(xiàn)了不同程度的延長。

　　房地產(chǎn)商、地方政府和銀行向來被認為是推高房地產(chǎn)價格的主要力量，如今，作為三大主力之一的銀行系統(tǒng)開始“后退”，這意味著房地產(chǎn)市場長期以來的多空博弈發(fā)生了重要的力量改變，樓市風(fēng)險已經(jīng)達到臨界點。

　　盡管多家銀行對于暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實上，銀行系統(tǒng)并不“差錢”，多家銀行暫停房貸的原因，并不是由于6月份“錢荒”的延續(xù)。首先，9月26日，央行再發(fā)800億元逆回購，使9月最后一周公開市場實現(xiàn)凈投放1550億元，創(chuàng)下6月初以來單周凈投放的最高規(guī)模。同時，自7月份以來，外匯占款由負轉(zhuǎn)正，資金再度流回國內(nèi)，增加的外匯占款將投向市場。保持平穩(wěn)的銀行間同業(yè)拆借利率，表明市場流動性并不缺乏。

　　事實上，讓多家銀行暫停房貸的原因主要有兩點：利潤的降低和風(fēng)險的加大。

　　利率“市場化”趨勢導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)“不劃算”。雖然中國的存款利率尚沒有公開實行市場化，但各銀行接連不斷的理財產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)讓存款利率變相“市場化”。這一趨勢讓原來“旱澇保收”的房貸業(yè)務(wù)變成了賠錢的買賣，銀行業(yè)對于房貸業(yè)務(wù)的興趣自然大幅度降低。從房貸收益看，目前五年以上貸款利率為6.55%，如果打7折則為4.585%；從房貸成本看，目前理財產(chǎn)品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，執(zhí)行首套房貸利率打七折的政策肯定會賠錢，就是執(zhí)行6.55%的基準利率也只是勉強維持成本。

　　在目前中國市場資本成本高和利率市場化趨勢的雙重夾擊下，房貸已經(jīng)成為銀行的“雞肋”產(chǎn)品：提高房貸利率，市場無法承受；不提高房貸利率，銀行可能會出現(xiàn)虧本。

　　“斷供”和“鬼城”現(xiàn)象導(dǎo)致房貸風(fēng)險加劇。“用銀行的錢做房地產(chǎn)”是中國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊現(xiàn)象。極端的案例是房地產(chǎn)商把原本5000元/平方米的樓盤價格，在沒有市場的情況下，人為推高到10000元/平方米，然后自己買下來。由于銀行通常會提供7成的貸款，實際上房地產(chǎn)商相當于已經(jīng)以7000元/平方米的價格，把房子賣給了銀行。在加劇樓市供應(yīng)緊張局面和制造漲價效應(yīng)的同時，房地產(chǎn)商已經(jīng)把全部的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。

　　如果說此前這種風(fēng)險還一直處于“猜測”階段，溫州的“斷供房”則是銀行風(fēng)險顯性化的結(jié)點。由于溫州房價已經(jīng)連續(xù)兩年下跌，溫州新建商品房價格比最高峰時下跌近40%，豪宅價格攔腰斬斷跌幅50%，最低跌幅20%。一些溫州房主過去買房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價，房屋已變成了負資產(chǎn)，于是開始棄房“斷供”（不再按期還銀行貸款）。溫州市銀監(jiān)局其提供的數(shù)據(jù)顯示，至今年7月，溫州全市共發(fā)生580例房屋抵押貸款棄房和15例按揭貸款，盡管這個數(shù)字與市場斷供房高達上萬套的說法相去甚遠，但房價泡沫可能帶給銀行的風(fēng)險已經(jīng)在從擔憂變成現(xiàn)實。

　　與此同時，“鬼城”現(xiàn)象正在不斷增加新的案例，銀行在房地產(chǎn)相關(guān)鏈條上的貸款風(fēng)險也在加大。目前，銀行給房地產(chǎn)商的貸款不斷收緊，一些小型房地產(chǎn)商在市場上的融資成本已經(jīng)高達30%，融資對于他們來說，只是爭取一個把“死刑”變成“緩期執(zhí)行”的機會，這個機會就是在賭房價能不能持續(xù)升值。

　　市場仿佛正在向這些房產(chǎn)商期望的那樣，出現(xiàn)了一些漲價的苗頭和案例：比如南京5家“國慶檔”開盤項目中有3家成了“夜光盤”，再比如北京的房價已經(jīng)同比上漲了20%。

　　但是這些個案并不具有普遍性的意義。以北京為例，從2005年到2012年，北京市常住人口由1538萬，增長到2069萬，增加了531萬，這差不多等于增加一個大型城市；而同期供應(yīng)的住宅用地面積卻從1950公頃減少到1700公頃。北京是通過制造稀缺性提高單位面積的土地收益，并由此導(dǎo)致“面粉”和“面包”價格的共同上漲。由此可以得出的結(jié)論是：二、三線城市的房價趨勢和北京并不具有可比性，特別是那些曾經(jīng)以大量土地出售換取了財政收益的地方，產(chǎn)品的過剩必然導(dǎo)致價格的下降，這是一個不可顛覆的經(jīng)濟學(xué)常識。

　　從全國范圍看，即使排除極端案例，房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的情況依然非常嚴重。近日，農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚引用有關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：“全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。”盡管有房地產(chǎn)機構(gòu)對這一數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，卻并未能拿出有說服力的證據(jù)。相反，房姐、房叔們動輒幾十、甚至上百套房屋，卻為向松祚的說法提供了例證。

　　事實上，即使除投資和投機性需求外的所謂“剛需”，也包括居住需求和居民個人資產(chǎn)保值避險需求兩種：一個是擔心房價持續(xù)上漲，現(xiàn)在不買以后更買不起；另一個是擔心通貨膨脹，由于缺乏資金保值避險渠道，所以價格“持續(xù)上漲”的房產(chǎn)就成了最好的保值工具。如果一旦形成房價不再上漲甚至是下降的預(yù)期，則會“剛需”不剛——即使居住型需求也會改買為租，居民會選擇把資金投向更有價值的領(lǐng)域。

　　利率市場化可能會成為房地產(chǎn)市場的一個重要拐點。一方面，由于盈利水平下降，銀行可能大幅度降低房貸規(guī)模，導(dǎo)致社會購買力下降；另一方面，由于更豐富的高收益銀行產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致“以房保值”的策略不再劃算，居民買房保值避險的需求會得到大幅度的分流。兩種情況的疊加，會讓房地產(chǎn)過剩的情況顯性化，房地產(chǎn)市場則可能進入一個漫長的“有價無市”的“寂寞期”。