以“借款”為名的買房糾紛怎么判

　【案例】　　

　　2010年11月，鄭先生與董某簽訂了一份借款合同。借款合同中約定，鄭先生向董某借款人民幣150萬(wàn)元，借款期限6個(gè)月；雙方還約定董某將上述借款交付鄭先生后，鄭先生將其所有的一處房屋作為抵押交付給董某居住使用。

　　今年8月，鄭先生到法院起訴董某，訴稱雙方約定的還款期限已過，他按照當(dāng)初借款合同的約定歸還董某借款及其它款項(xiàng)，但董某拒絕接受還款并堅(jiān)持要用自己的房子來(lái)抵債。故訴至法院，要求董某接受當(dāng)初的借款及相應(yīng)的利息共計(jì)170萬(wàn)元并立即騰退占用的房屋。

　　而董某則聲稱事實(shí)完全不是鄭先生所說(shuō)的那樣，真實(shí)情況是：雙方在2010年就買賣上述房屋進(jìn)行協(xié)商后簽訂了房屋買賣合同，當(dāng)時(shí)就給付了鄭先生全部購(gòu)房款共計(jì)150萬(wàn)元。但是因?yàn)楹灱s時(shí)鄭先生的房屋暫時(shí)辦不了房產(chǎn)證，為了防止將來(lái)一旦房屋不能過戶“房財(cái)”兩空，雙方同意將購(gòu)房合同的內(nèi)容寫成借款合同。其中載明如將來(lái)該處房屋辦不了房產(chǎn)證不能過戶，就由鄭先生歸還董某當(dāng)初的購(gòu)房款并支付相應(yīng)的利息。因此實(shí)際上雙方之間簽訂的是房屋買賣合同。

　　【分析】

　　法院經(jīng)審理后查明，2007年10月鄭先生購(gòu)買了涉案房屋，2010年11月，鄭先生作為甲方與乙方董某簽訂了一份借款合同，合同的第四條約定：“甲方借給乙方150萬(wàn)元整，借期為6個(gè)月，從開始交付款項(xiàng)之日起計(jì)算，還款期限屆滿時(shí)，乙方需將房屋的鑰匙和使用權(quán)交付甲方，并應(yīng)將署有自己名字的房屋所有權(quán)證交付給甲方以做抵押，甲方有權(quán)隨時(shí)要求乙方辦理房屋過戶手續(xù)。待該處房屋過戶后，該借款合同自動(dòng)失效。若乙方不能取得房屋權(quán)證或者未能將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給乙方，則甲方須返還借款本金并支付借款總額的10%的違約金。”后該房一直由董某居住使用，2013年政府有關(guān)部門通知鄭先生該處房屋可以辦理房產(chǎn)證。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。借款合同約定董某借給鄭先生150萬(wàn)元，借期為6個(gè)月，鄭先生將房屋的鑰匙和使用權(quán)交付董某，并承諾將協(xié)助董某辦理房屋過戶手續(xù)，并且在該合同中未約定如何還款及借款利息情況。從該合同期滿后的后續(xù)義務(wù)是辦理房屋過戶手續(xù)而不是償還借款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)分析，法院認(rèn)為該合同名為借款合同，實(shí)為董某以150萬(wàn)元購(gòu)買鄭先生房屋的房屋買賣合同。法院最終確認(rèn)雙方所簽合同名為借款合同，實(shí)為房屋買賣合同。故法院最終沒有支持鄭先生的訴訟請(qǐng)求。

　　當(dāng)事人雙方在民事活動(dòng)中行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則。上述案件中鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。雖然雙方在借款合同中約定到還款期限屆滿時(shí)，董某不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則鄭先生須返還借款的本金并支付借款總額的10%的違約金。

　　但上述合同內(nèi)容成立后，貸款人董某并未在合同約定的借款期限屆滿時(shí)督促借款人鄭先生及時(shí)履行歸還借款的義務(wù)，并事實(shí)上一直在占有并使用上述房屋，故應(yīng)視為貸款人與借款人雙方均認(rèn)可并接受了上述房屋買賣并轉(zhuǎn)移占有的事實(shí)。另外，考慮到近年來(lái)房屋價(jià)格變化極大，而鄭先生直到2013年在得到相關(guān)部門通知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后才向法院提起訴訟，并主動(dòng)要求返還欠款并讓董某騰退房屋，其上述行為早已超過了履行合同的合理期限，現(xiàn)鄭先生要求董某接受房款及違約金，并騰退房屋的訴請(qǐng)法院不予支持。