土地成交迎年內(nèi)首次高峰 開發(fā)商拿地勢頭不減

一天內(nèi)三塊土地成交，更有土地出現(xiàn)許久未見的多次競價……許久未見的開發(fā)商爭地現(xiàn)象再現(xiàn)北京土地市場。開發(fā)商聚焦土地市場意味著什么？土地價格的變化對未來房價究竟有何影響？北京晨報記者就此展開了深入調(diào)查。

　　5月眾多開發(fā)商低調(diào)拿地

　　今年一季度共有41塊土地成交，其中6塊屬于居住用地；4月份有15塊土地成交，其中居住用地有3塊；5月1日至5月19日，共成交17塊土地，其中居住用地有6塊，規(guī)劃用途為綜合體的成交土地有3塊。此外，目前正在接受競價的還有11塊居住用地，其中5塊已有開發(fā)商提交報價。

　　記者了解到，北京龍湖慶華置業(yè)有限公司、京漢置業(yè)集團股份有限公司、北京大成開發(fā)集團有限公司和北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等7家房地產(chǎn)公司在5月5日至12日期間，先后狂擲15億元拿地。此外，金地、萬科在外地也均有不小的拿地成交案例。中原地產(chǎn)研究部分析認為，一是近期住宅銷售火爆，開發(fā)商資金回籠迅速，購地資金充裕；二是政府加大推地力度（查看地圖）推出地塊底價較低。值得注意的是，盡管成交頻現(xiàn)較高溢價率，但地塊實際出讓價格仍處于低位，距離2007年歷史高位仍有較大差距。

　　在經(jīng)歷了一段“寒冬”后，開發(fā)商們再次出手。記者了解到，參與上述居住用地競價的開發(fā)商不乏地產(chǎn)大鱷，但他們大多非常低調(diào)，擔心拿地意愿透露后，會有更多開發(fā)商集中競價抬高拿地成本。此前，人們更為擔心的是在經(jīng)歷全球金融危機、市場成交慘淡后，開發(fā)商的資金鏈出問題。盡管包括上市地產(chǎn)企業(yè)的年報都流露出開發(fā)商不低的資產(chǎn)負債率，但目前開發(fā)商的拿地動作至少給市場帶來不小的信心。用SOHO中國董事長潘石屹的話說：“過去面粉的價格比面包還貴，如今倒好多了。”

　　潘石屹今年通過中國銀行獲得100億元授信后，他的資金流向也一度成為媒體關注的焦點，尤其是關注其將出手拿什么樣的地塊。5月17日，備受關注的前門項目終于有了新進展，SOHO中國發(fā)布公告，表示將放棄收購前門項目公司北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱北京天街）49%的股權，轉(zhuǎn)而以總計約17.7億元的價格，收購該項目5.47萬平方米的商業(yè)物業(yè)，折合樓面價格達3.23萬元/平方米。

　　外資開發(fā)商拿地態(tài)度未見高漲

5月初，在北京市國土局發(fā)布《北京市2009年度土地供應計劃》的同時，北京市土地整理儲備中心副主任葉向中向媒體透露，為了促進外商投資，北京市國土局正會同有關部門理順外商投資企業(yè)參與北京國有土地使用權公開出讓的競買程序，解決外商投資時碰到的問題。目前，開設外幣保證金賬戶的申請已獲批。開設外幣保證金賬戶的意義在于，外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金，直接參與到土地競買中。而此前競買方繳納的土地交易保證金必須是人民幣，外資繳付會受到國家外匯管理的限制。此前有業(yè)內(nèi)人士預測，這一政策的效果會立竿見影，尤其是針對一直在關注土地市場的個別有著充沛現(xiàn)金的外資房地產(chǎn)商。

　　事實上，在5月來成交的眾多土地中，并不見外資地產(chǎn)商的身影。專家分析認為，大部分知名外資遭受到金融危機的創(chuàng)傷，在療傷之際根本無暇顧及投資。“只有在國際經(jīng)濟形勢正式好轉(zhuǎn)，國外的金融危機真正觸底之后，投資意愿才會重新抬頭。”研究機構的資深人士則透露，土地政策的放松僅是為開發(fā)商引入了一個融資渠道，畢竟歐美國家的房地產(chǎn)開發(fā)模式與國內(nèi)不同，外資地產(chǎn)商直接進入土地市場，介入開發(fā)前端還是相當謹慎的。

　　地價走穩(wěn)或?qū)⒁績r短期滯漲

　　綜合北京市土地整理儲備中心、亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年、2008年北京市住宅土地成交面積分別為708萬平方米、762萬平方米、911萬平方米，其中，2007、2008年分別環(huán)比增加了8%、20%，住宅土地總體供應態(tài)勢良好，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。2006、2007、2008年北京市住宅土地成交的樓面均價分別為2611元/平方米、3450元/平方米、3724元/平方米，其中，2007年、2008年分別環(huán)比上升了32%、8%。2009年1至4月份，北京住宅土地成交面積為48萬平方米，住宅土地成交的樓面價為4364元/平方米，比2008年平均水平上漲了17%。

　　值得注意的一點是，今年成交的土地體量都相對較小，且由于成交地塊的地段不錯，從而拉升了樓面價。事實上，今年已成交的住宅用地中，有部分地塊是直接按招標底價成交的。亞豪機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年、2008年新開盤的商品住宅項目的均價分別為8231元/平方米、13297元/平方米、14660元/平方米，其中，2007年、2008年的商品房開盤均價分別環(huán)比上升62%、10%。亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，和土地成交的樓面價格相結合來看，開盤價格和土地成交的樓面價格還是呈一個正相關的變動趨勢的，雖然由于各種因素，比例并不固定。這是因為住宅土地成交的樓面價是開盤價的主要成本，成本上升，必然導致銷售價格的同步上揚。

　　由于受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，2009年1至4月份北京市新開盤商品住宅項目均價為12536元/平方米，比前兩年整年的開盤均價都要低，其中比2008年下降了15%，這也是近年來首次出現(xiàn)如此大幅度的下降。高姍認為，從長期來看，由于國家實施積極地土地供應政策，加之一系列保障性住房等相關的民生政策的落實，將會在整體上推動土地成交速度，而土地供應量的增加，又直接影響到商品房供應量的增加，地價走穩(wěn)很有可能引起房價短期滯漲，土地價格的下降對抑制房價上漲能起到積極作用。