“雙合同”橫行 抬高首付門檻

　　近期愈演愈烈的一手房“雙合同”現(xiàn)象，更是進(jìn)一步抬高了買家入市門檻，通過對(duì)房款的拆分，直接加重了買家首付的壓力。據(jù)了解，9月份廣州各區(qū)二手房成交量普遍出現(xiàn)下降的情況，而成交價(jià)格則繼續(xù)上漲或維持高位。多數(shù)業(yè)主心態(tài)較為強(qiáng)勢(shì)，少有議價(jià)空間。而“剛需”型買家觀望情緒較濃，改善型買家則較為果斷，基本看中合適的都會(huì)入手。此外，由于越秀、天河等市中心位置房價(jià)偏高，一手買家回流二手樓市現(xiàn)象偏少，回流情況多集中在二手房價(jià)相對(duì)較低的板塊，如赤崗、鐘村、機(jī)場(chǎng)路板塊等。

　　“首置”首付小于60萬

　　中心區(qū)細(xì)單位熱銷

　　市區(qū)新房價(jià)格隨著一波又一波的地王潮而屢創(chuàng)新高，“剛需”盤賣豪宅價(jià)亦從特殊個(gè)案逐漸成為常態(tài)，這可苦了急需解決居住問題的婚房客。而近期愈演愈烈的一手房“雙合同”現(xiàn)象，更是進(jìn)一步抬高了買家入市門檻，通過對(duì)房款的拆分，直接加重了買家首付的壓力。

　　據(jù)滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰介紹，眼下首次置業(yè)買家的三成首付預(yù)算，普遍集中在40萬~60萬元價(jià)格區(qū)間，而按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)鮮見符合此預(yù)算的一手住宅，買家若執(zhí)意非新房不買，則要跑到城郊板塊置業(yè)了。即便選擇購買二手房，符合此預(yù)算的市區(qū)盤源也不多見了。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，今年中秋佳節(jié)與“十一”黃金周假期較為接近，有心近期出手的買家普遍都存有等到黃金周到一手市場(chǎng)“格格價(jià)”的想法。從成交結(jié)構(gòu)上分析，眼下超過九成都是“剛需”買家，成交物業(yè)以天河、海珠、越秀、荔灣等市中心區(qū)域70~90平方米的兩房和小三房為主。

　　“雙合同”變相增加首付額 二手樓市得利

　　周峰指出，市場(chǎng)上的新盤“雙合同”現(xiàn)象可簡單分為兩類，一類是與“政府指導(dǎo)價(jià)”相差無幾且單價(jià)較低的外圍板塊一手項(xiàng)目，需攤?cè)胙b修合同的房款在面價(jià)的20%以內(nèi)，此類新盤雖用“雙合同”規(guī)避政府指導(dǎo)價(jià)，但其第二份合同涉及的金額不高，基本控制在其目標(biāo)客戶的預(yù)算之內(nèi)。另一類則是單價(jià)較高的市區(qū)一手新盤，同樣是為了躲避指導(dǎo)價(jià)，其算進(jìn)第二份合同的房款卻占面價(jià)30%~50%，此類物業(yè)驟然抬高的首付門檻，必然導(dǎo)致目標(biāo)客戶的流失。

　　據(jù)多位中介人士介紹，經(jīng)過中秋和國慶兩個(gè)小長假，從一手樓市回流至二手樓市的買家有所增多。從近期成交行情看，珠江新城和海珠區(qū)南洲板塊是一手房買家回流二手樓市較集中板塊。前者由于一手房網(wǎng)簽“緊箍咒”尚未解除，單價(jià)在4萬元/m2以上的高價(jià)盤都被迫“雪藏”。加之珠江新城一手物業(yè)又以大戶型居多，買家選擇較少。于是，越來越多買家從新盤轉(zhuǎn)向二手樓市，選擇同素質(zhì)且性價(jià)比相對(duì)較高的物業(yè)。而南洲板塊的買家回流潮則主要因該板塊新盤供應(yīng)量少，在一手市場(chǎng)“無得揀”，只好在二手樓市尋找心儀物業(yè)。

　　部分“剛需”板塊 一手客回流明顯

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，廣州中心區(qū)近月來一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價(jià)格高的局面未有實(shí)質(zhì)性改善。雖市場(chǎng)預(yù)期基本以向好為主，買賣雙方信心明顯增強(qiáng)，入市意愿總體較高漲，但受制于業(yè)主叫價(jià)始終高企及房貸收緊這兩個(gè)因素，二手交投也并未進(jìn)一步放量。

　　梁燕明表示，在經(jīng)歷二手樓價(jià)連續(xù)數(shù)月上升，目前二手樓價(jià)已比年初上漲超過一成，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了部分買家因?qū)嶋H承接力不足，轉(zhuǎn)投其他低價(jià)的區(qū)域或降低面積、素質(zhì)要求的情況。不過，由于中心城區(qū)在生活配套、教育配套乃至交通出行便利度方面都較外圍區(qū)域要優(yōu)勝，因此，市中心仍是大多數(shù)自住買家青睞的區(qū)域。

　　中原地產(chǎn)鴻運(yùn)花園分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理胡小玲表示，9月份赤崗板塊二手房成交量環(huán)比上漲10%左右，其中有三成買家回流自一手房市場(chǎng)。赤崗板塊主要以樓梯樓為主，現(xiàn)時(shí)二手房均價(jià)約1.7萬~2.5萬元/m2，相對(duì)而言價(jià)格較低，吸引了眾多“剛需”買家到此購房，尤其是婚房客，“據(jù)我統(tǒng)計(jì)，有三至四成買家屬于婚房客，或者剛剛結(jié)婚的買家。”

　　番禺區(qū)的鐘村板塊也是“剛需”置業(yè)熱門板塊，回流現(xiàn)象更明顯。據(jù)中原地產(chǎn)祈福新村分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理李丹丹透露，該板塊有五成買家屬于一手市場(chǎng)回流客，最終決定購買二手住宅的買家。配套成熟，二手房價(jià)相對(duì)實(shí)惠，性價(jià)比高，是吸引一手買家回流的主要原因?，F(xiàn)時(shí)該板塊二手房均價(jià)是1.3萬~1.5萬元/m2，9月成交量與8月份基本一致，成交價(jià)則小幅上漲5%。

　　白云區(qū)中原地產(chǎn)匯僑二分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理陳志玲也表示，雖然該片區(qū)部分樓齡較新的二手樓市場(chǎng)均價(jià)約為1.7萬元/m2，較一手樓市場(chǎng)均價(jià)高1000~2000元/m2，但由于周邊配套相對(duì)成熟，生活便利，因此有個(gè)別想買一手樓的客戶回流二手市場(chǎng)。

　　貸款難 按揭買家頻遭反價(jià)

　　此外，業(yè)內(nèi)人士指出，貸款難也成為影響二手房成交的原因之一。此前，濱江瑞城有一套90平方米左右的兩房單位放盤，單價(jià)是2.1萬元/m2，業(yè)主一聽到買家需要按揭購房，馬上表態(tài)暫不賣房，即便后來“松口”，也要求多加10萬元才肯成交。據(jù)促成此單交易的中介介紹，目前銀行放款周期變長，需要三四個(gè)月才能放款，業(yè)主認(rèn)為在等待放款這段時(shí)間里，樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，因此遇到按揭購房的買家，業(yè)主會(huì)大幅度反價(jià)，“有的業(yè)主甚至要求在指定時(shí)間內(nèi)需要收到房款，否則要加收違約金。”

　　面對(duì)購房者申請(qǐng)房貸阻礙重重，保來理財(cái)總經(jīng)理助理盧敏菁表示，因?yàn)槟甑足y行房貸額度相對(duì)較緊張，純公積金貸款以及涉及公積金貸款的組合貸款這兩類均涉及公積金貸款的個(gè)案比例，現(xiàn)時(shí)已占到六成多，占據(jù)到較大的份額。以手續(xù)流程來講，房貸會(huì)比公積金貸款的流程步驟會(huì)稍少一些，但因?yàn)槟甑足y行房貸額度較緊的狀況影響，促使現(xiàn)時(shí)房貸與公積金貸款放款時(shí)間亦差不多。

　　另據(jù)匯瀚銀保部經(jīng)理熊敏潔介紹，由于銀行的額度有限，現(xiàn)時(shí)商業(yè)貸款的審批時(shí)間也較之前有所延長，審批更為謹(jǐn)慎。放款時(shí)間需要一周至兩個(gè)月不等。而公積金貸款放款時(shí)間與往常則基本一致。