獨家：易居報告稱四季度樓市將進入穩(wěn)定狀態(tài)

近日，上海易居(易居博客)房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2009年1-4月中國房地產(chǎn)市場分析報告》(下稱“報告”)稱，今年1-4月份中國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場升至正常水平，成交量全面回暖，成交均價止跌回升趨勢明顯；去年二季度以來的有效需求在今年一、二季度大量消化后，預計樓市三季度整體壓力比二季度明顯增大，四季度整個市場將進入相對穩(wěn)定和相對健康的狀態(tài)。

　　4月北京平均房價1.2萬元/平方米

　　報告顯示，從今年1-4月京滬等主要城市的住宅成交量呈快速上升趨勢，北京4月份成交超過200萬平方米，遠遠超過07年平均月成交水平(126萬平方米)，上海4月份也達到180萬平方米，也已超過07年月均成交水平(174萬平方米)。深圳的成交量在3月份達到最高，

　　超過80萬平方米，接近07年月度均值的2倍，4月份有所回落。重慶4月份成交量達到266萬平方米，比去年100萬平方米上漲了200%，和前年127萬相比也基本是翻番，將上海、北京、天津甩在了身后。

　　易居研究院認為，這些成交數(shù)據(jù)是有效的，或者是真實的。很多人說做“假按揭、退房”，這個比例是很小，要靠“假按揭”做成幾百萬平方米的成交幾乎不可能。

　　價格方面，報告表示，去年12月份到今年2月份不少樓盤創(chuàng)造了最低價，而到了3、4月份，已經(jīng)少有樓盤再創(chuàng)可比的最低價。3、4月份價格回升的速度相對比較快，回升的速度使得整體均價都回升。有個別城市已經(jīng)達到10%以上的漲幅。北京1月的均價為10878元/平方米，而到4月時，這一數(shù)字達到了12279元/平方米。深圳4月份的均價在12906元，環(huán)比已經(jīng)有12.59%的回升。

　　借助市場回暖，2009年1-4月企業(yè)銷售業(yè)績顯著回升，超過2008年同期水平。房地產(chǎn)投資在今年一季度以后開始慢慢回升。去年12月份到今年1月份快速回落，這個回落幾乎呈“V字形”。新開工面積下滑非常明顯，也呈是“V字形”下滑。施工面積同比增幅迅速減少；竣工面積增幅大副回升，但相對滯后。

　　土地市場可能帶來三個“副產(chǎn)品”

　　土地市場方面，和去年同期相比并不樂觀的，今年1到4月份全國土地的購置與完成開發(fā)面積都是7千萬平方米左右，同比分別減少28.60%和12.2%，而且各城市之間走勢各異。一季度，北京、上海、天津等主要城市成交普遍放量，幾乎沒有經(jīng)營性土地流標。土地成交仍以底價或接近底價為主，但北京、上海、杭州等城市出現(xiàn)高溢價率地塊。杭州有一塊地經(jīng)過46輪的書面競價之后，溢價率達到127%，上海4月份成交的一塊溢價率最后達到82%。

　　一季度企業(yè)新增土地儲備明顯減少，至4月企業(yè)拿地意愿開始回升，但增加土地儲備量還同2008年同期存在差距。主要拿地的企業(yè)是綠地、金地、世茂等。傳統(tǒng)的萬科、招商、保利拿地速度明顯減緩，而且和去年同期相比不管是意愿還是行為都有比較明顯的差異。

　　報告認為，目前來看，土地市場還沒有真正回暖，會帶來三個“副產(chǎn)品”：第一個“副產(chǎn)品”是目前的房價開始慢慢回升。大多數(shù)項目的可比房價都比之前的最低價有了10%甚至10%以上的上升。第二個“副產(chǎn)品”會帶來供應量的增加。這些上市企業(yè)從3月份開始已經(jīng)加快了開工和建設的步伐。據(jù)調(diào)查，原定今年三四月份上市的供應量會在二季度末三季度初進入流動市場。第三個“副產(chǎn)品”，房價漲得太快，市場還活躍，銀行也可能會收緊一些政策，接下來對第二套房、第三套房也會出來一些限制措施。