購(gòu)二手房前先看“五證兩書(shū)” 避免卷入買(mǎi)賣糾紛

購(gòu)房對(duì)任何市民來(lái)說(shuō)都是大事，無(wú)論是新房還是二手房，在購(gòu)買(mǎi)或者交易的過(guò)程中都有不少流程和手續(xù)，但是到底有哪些相關(guān)的流程和手續(xù)，相信很多市民都不是很了解，為了讓市民在購(gòu)房前充分了解相關(guān)信息，在此提醒市民，有七種因素容易引發(fā)二手房買(mǎi)賣糾紛。

購(gòu)買(mǎi)商品房前，要看“五證兩書(shū)”

購(gòu)房前一定要審查開(kāi)發(fā)商的“五證”和“兩書(shū)”是否齊全，這“五證”分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)證》;“兩書(shū)”是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

除了審查“五證”“兩書(shū)”之外 ，購(gòu)房者在買(mǎi)房前還要注意以下幾方面問(wèn)題，包括查看開(kāi)發(fā)商有無(wú)開(kāi)發(fā)資格及其信譽(yù)是否良好、不要輕信開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的預(yù)售宣傳、購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)公司洽談達(dá)成協(xié)議后，雙方應(yīng)簽訂由房屋管理部門(mén)統(tǒng)一印制，工商管理部門(mén)監(jiān)制的《商品房預(yù)售合同》、關(guān)于稅費(fèi)條款的相關(guān)規(guī)定、注意交房延遲條款、質(zhì)量和保修條款、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款、產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款和關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l款的相關(guān)規(guī)定。

據(jù)了解，目前房產(chǎn)登記共分6大類，58個(gè)小類，實(shí)際日常業(yè)務(wù)主要包括：黨政企事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)登記(國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記)，居民自建住宅產(chǎn)權(quán)登記(集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)權(quán)登記(新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，持證房屋交易登記(存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，房屋繼承、贈(zèng)與登記，房屋所有權(quán)變更登記。

還有房屋補(bǔ)發(fā)房權(quán)證登記，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押登記(預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記)，持證房屋抵押登記，房屋在建工程抵押登記，所有權(quán)證注銷登記，房屋租賃備案登記，房屋異議登記和房屋查封、解封登記。另外涉及房屋登記業(yè)務(wù)的還包括新建商品房預(yù)售許可、房屋權(quán)屬信息查詢等。

買(mǎi)房繳費(fèi)及需辦理的手續(xù)

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，有下列6種情況的房屋買(mǎi)賣將受到限制，分別是違法或違章建筑;僅有房屋使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)的房屋，有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明晰的房屋;未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋;著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋;由于國(guó)家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋;被司法機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)的房屋。

買(mǎi)房后要繳納哪些費(fèi)用?除了購(gòu)房款之外，購(gòu)房者需要繳納契稅、買(mǎi)賣合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花貼稅、房屋買(mǎi)賣交易手續(xù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)(包括《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)、測(cè)量費(fèi)與《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等)和房屋維修基金。

手續(xù)方面，購(gòu)房者需要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū);簽訂買(mǎi)賣契約;進(jìn)行預(yù)售登記;申請(qǐng)人帶購(gòu)房合同、發(fā)票等到地稅窗口繳納或驗(yàn)證契稅;申請(qǐng)人帶齊材料到房產(chǎn)處填寫(xiě)申請(qǐng)表，申請(qǐng)辦證;簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，申請(qǐng)人還要帶購(gòu)房合同、身份證到測(cè)繪部門(mén)辦理測(cè)繪。

房者買(mǎi)房貸款有三種選擇

據(jù)了解，購(gòu)房者在買(mǎi)房貸款時(shí)有住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合貸款三種貸款方式可以選擇。其中對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低 。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要首次購(gòu)房者在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

個(gè)人住房組合貸款則指住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額已經(jīng)調(diào)整為60萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，權(quán)益難保障

記者了解到，產(chǎn)權(quán)不明確，土地權(quán)屬不清，無(wú)共有人聲明，承租人未放棄優(yōu)先權(quán)，被保全、查封，設(shè)定了抵押權(quán)和不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房最容易引起買(mǎi)房糾紛。購(gòu)房者如要避免買(mǎi)房糾紛，購(gòu)房前要看房屋手續(xù)是否齊全、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰、交易房屋是否在租、土地情況是否清晰、市政規(guī)劃是否影響、福利房屋是否合法和有無(wú)拖欠費(fèi)用等方面，同時(shí)購(gòu)房者要看好合同之后再付房款。

雙方達(dá)成買(mǎi)賣意向后，購(gòu)房者首先要到測(cè)繪公司測(cè)繪處繪制房屋圖紙，再到市民大廳稅務(wù)部門(mén)繳納契稅，之后買(mǎi)賣雙方到市民大廳房產(chǎn)處窗口簽訂買(mǎi)賣契約書(shū)，由申請(qǐng)人提交材料填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)人審核材料對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于登記簿后由申請(qǐng)人持回執(zhí)單交費(fèi)后領(lǐng)取證書(shū)。

記者了解到，國(guó)家規(guī)定農(nóng)村集體土地不能出讓，但是一些開(kāi)發(fā)商用農(nóng)村的集體土地蓋房子賣，這種房子是不合法的，購(gòu)房者的權(quán)益得不到保護(hù)，這樣的房子被稱為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的土地來(lái)源主要有兩種，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上房屋，另一種是在集體企業(yè)用地或違法占用耕地。

根據(jù)“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知”(國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào))規(guī)定：1、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的危害主要存在購(gòu)房者難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況、難以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)，主要指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒(méi)有建設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此外 ，小產(chǎn)權(quán)房在拆遷過(guò)程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償，房屋質(zhì)量得不到保障、孩子的就近上學(xué)等權(quán)益也得不到保障。因此，購(gòu)房者盡量不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。