專家：外資投行唱多樓市是為尋找高位接盤者

近一個(gè)月以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸開始成為外資機(jī)構(gòu)的 “寵兒”。無論是在各種分析報(bào)告還是論壇上，不少外資機(jī)構(gòu)都紛紛唱多房地產(chǎn)業(yè)。在他們眼里，此輪房地產(chǎn)業(yè)的回暖具有長期性、必然性，不僅具有流動(dòng)性的支持，更重要的是具有剛性需求的支撐。與此相反，來自國內(nèi)的不少機(jī)構(gòu)和學(xué)者對(duì)此表示強(qiáng)烈質(zhì)疑，認(rèn)為樓市的回暖并不強(qiáng)勁，也難以持續(xù)。

　　大摩：中國樓市沒有泡沫

　　摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)表示，中國樓市不存在泡沫。“中國的房地產(chǎn)一直都沒有泡沫，房地產(chǎn)業(yè)本身是非常健康的。”王慶表示，“即使有一些波動(dòng)，主要也是因?yàn)檎咦兓瘞淼恼{(diào)整。”

　　王慶指出，多年來中國經(jīng)濟(jì)周期一直是“經(jīng)濟(jì)放緩、房地產(chǎn)政策調(diào)整、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”的輪回。“房地產(chǎn)仍將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)增長引擎。而此輪房地產(chǎn)業(yè)的小陽春是可以持續(xù)的。”

　　他同時(shí)指出，由于剛性需求的支撐，此輪上漲的房地產(chǎn)業(yè)將以中低檔房最為突出。“在中低檔房市場(chǎng)回暖后，信心的提升將使復(fù)蘇擴(kuò)展至高檔商品房市場(chǎng)。”

　　無獨(dú)有偶，摩根大通中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄近日也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。龔方雄認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)的房屋庫存僅僅能夠銷售7到8個(gè)月。由于預(yù)期明年可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的銷售旺景，因此現(xiàn)在開發(fā)商的拿地?zé)崆楦邼q，下半年房地產(chǎn)投資會(huì)非?；钴S。

　　瑞銀證券的報(bào)告也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，其中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，中國房地產(chǎn)業(yè)將在終端需求拉動(dòng)下，在今年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇。由于看好剛性需求，瑞銀證券認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇將首先體現(xiàn)在中低檔房市場(chǎng)上。

　　專家反駁：回暖難以持續(xù)

　　與外資機(jī)構(gòu)不同，國內(nèi)機(jī)構(gòu)的分析人士多持相反觀點(diǎn)。來自國泰君安的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，此輪房地產(chǎn)業(yè)的“小陽春”，主要是靠寬松貨幣政策帶來的充足流動(dòng)性所導(dǎo)致，和剛性需求關(guān)系不大。

　　“政府為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，投放了大量資金。但由于產(chǎn)能過剩，這些資金難以全部進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，自然會(huì)大量投入資本市場(chǎng)，這里既包括股市、債市，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。”李迅雷認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)業(yè)的回暖與其說是剛性需求支撐，不如說是貨幣支撐。“可以說，這一輪復(fù)蘇不是長期的，也不是強(qiáng)勁的，只可以把它視做一個(gè)反彈。”

　　此外，人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春也表示，從房屋庫存的角度推理，同樣不能得出房地產(chǎn)投資將走強(qiáng)的結(jié)論。“房地產(chǎn)業(yè)的庫存量需要分清現(xiàn)房和期房?，F(xiàn)房可能只夠銷售7到8個(gè)月，但加上期房就遠(yuǎn)不止這個(gè)時(shí)間。”李迅雷也表示，以北京為例，若將現(xiàn)房和期房全部計(jì)入，那么現(xiàn)有的房屋庫存可以銷售21.9個(gè)月，也就是將近兩年的時(shí)間。

　　炒火行情是為了出貨？

　　此前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的 “適婚女郎”說被某些開發(fā)商和唱多房地產(chǎn)業(yè)的分析機(jī)構(gòu)解釋為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的剛性需求的源頭，但是這一結(jié)論目前卻遭遇了“邏輯質(zhì)疑”。

　　社科院金融研究所中國經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝表示：“為了結(jié)婚的80后群體買房，很少有自己掏全部金額買的。大多數(shù)都是父母甚至傾入兩代長輩的積蓄來買婚房。”

　　由于80后的父母一輩已接近退休或已退休，這部分人在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被視為“反儲(chǔ)蓄”群體，即他們掌握的資金在不斷流失，沒有再生的能力。劉煜輝指出，“用房者并非掏錢者，而掏錢者屬于反儲(chǔ)蓄群體。從來沒有哪個(gè)國家的房價(jià)增長是靠退休人員這一反儲(chǔ)蓄群體來推動(dòng)的。”

　　那么外資機(jī)構(gòu)為何紛紛唱高房地產(chǎn)？劉煜輝對(duì)本報(bào)記者分析，近一個(gè)月以來，有不少國際資本進(jìn)入了亞太資本市場(chǎng)，而國際資本往往傾向于選擇地產(chǎn)股這類藍(lán)籌股。“如果國際資本想炒火一波行情，必然就要把現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的小陽春，唱成是可以持續(xù)的大陽春。”劉煜輝表示。顯而易見，只有在房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)可持續(xù)性的故事，才能在現(xiàn)在的高點(diǎn)上，找到可以接盤的人。