滬商品住宅成交均價(jià)攀上春節(jié)以來新高

上海商品住宅成交量連續(xù)數(shù)月在高位徘徊之后，成交價(jià)開始上調(diào)，在上周達(dá)到1.41萬元/平方米，創(chuàng)農(nóng)歷新年來以來的最高點(diǎn)。之前上海樓市曾于去年年中達(dá)到過1.7萬元/平方米的價(jià)格高位。

　　雖然未來難以預(yù)測(cè)，但是5月份的繼續(xù)回暖幾成定論。市場(chǎng)表現(xiàn)與摩根士丹利昨日發(fā)布報(bào)告不謀而合：“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實(shí)而持續(xù)的復(fù)蘇，成為近來對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。”

　　據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)：上周(5月11日~5月17日)上海市當(dāng)周全市商品住宅成交面積為47.74萬平方米，相比前周減少了5%，其成交均價(jià)為1.41萬元/平方米，相比前周也有3%的小幅上漲。

　　均價(jià)的上揚(yáng)與豪宅市場(chǎng)的火爆不無相關(guān)。根據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：5月上半月頂級(jí)豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，主要貢獻(xiàn)來自于別墅產(chǎn)品，尤其是獨(dú)立別墅。目前一手獨(dú)立別墅已成交144套，本月成交量預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)四成。市場(chǎng)的持續(xù)熱絡(luò)使豪宅產(chǎn)品不斷升溫。

　　不容忽視的是，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)單價(jià)4萬元/平方米以上的一手高端住宅本月成交量將倍增。這其中，總價(jià)1000萬元以上的一手豪宅上半月成交82套。

　　“上周均價(jià)也成為近期的一個(gè)高點(diǎn)，這與開發(fā)商對(duì)一些相對(duì)成交較好的項(xiàng)目做了價(jià)格上調(diào)不無關(guān)系，新增供應(yīng)量的不足也是成為部分項(xiàng)目做價(jià)格調(diào)整的一個(gè)因素。” 佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對(duì)CBN記者分析稱。

　　針對(duì)上海住宅市場(chǎng)的存量水平，陸騎麟保守估計(jì)：“由于目前存量依然較大，而且近期土地市場(chǎng)供應(yīng)也十分充足，因此支撐價(jià)格在未來持續(xù)快速上漲的動(dòng)力相對(duì)有限。”

　　上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎的觀點(diǎn)則相對(duì)樂觀。他認(rèn)為：“存量的快速出貨，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)比較正面的訊號(hào)。”

　　據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計(jì)，自2009年2月到4月，上海共新增住宅405.9萬平方米，成交住宅414.4萬平方米。

　　更為重要的是，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)到：截止到1月31日時(shí)，上海住宅存量面積達(dá)842萬平方米，按2008年的一手住宅成交速度來看，可供市場(chǎng)消化達(dá)10個(gè)月之久。但是，若按照2~4月的市場(chǎng)去化速度計(jì)算，842萬平方米的存量市場(chǎng)僅需兩個(gè)月即可消化完畢，去化速度是2008年的五倍。

　　“未來幾個(gè)月，看房?jī)r(jià)漲跌，可觀察新增住宅是否有被源源不斷地推出。”陳史翎說。這意味著：若市場(chǎng)新增供應(yīng)面積低于這三個(gè)月平均成交面積的三成以上，說明庫(kù)存存量得到了有效去化，賣壓變小，房?jī)r(jià)勢(shì)必上漲；反之，若市場(chǎng)新增供應(yīng)面積高于2~4月這三個(gè)月平均成交面積的三成以上，即便市場(chǎng)成交依舊火熱，庫(kù)存量也將持續(xù)累積，致使賣壓增大，未來會(huì)逼迫價(jià)格往下修正。