國外以房養(yǎng)老運作揭秘

前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。消息一出，立刻引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注。由于國人對“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發(fā)達國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……

　　“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展

　　“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。

　　反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

　　反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實質(zhì)性的業(yè)務(wù)。

　　隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M s)。H E C M s是一種全新的產(chǎn)品，目標是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機構(gòu)發(fā)放的貸款實行擔保。在金融機構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構(gòu)。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產(chǎn)證券化，在二級市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。

　　此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。

　　21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時，美國宏觀經(jīng)濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的H EC M s已達到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發(fā)展。

　　2007年后，美國次貸危機并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國H E C Ms共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機構(gòu)為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。

　　反向按揭的優(yōu)勢與限制

　　反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養(yǎng)老保險制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時還能促進銀行、房地產(chǎn)、保險、中介等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

　　1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

　　保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個層次：社會基本養(yǎng)老保險、企業(yè)補充養(yǎng)老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”?；攫B(yǎng)老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

　　2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

　　通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強了老年人的經(jīng)濟能力，可能推動“銀發(fā)”市場的消費。

　　3、開拓銀行保險等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

　　開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規(guī)模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風(fēng)險，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

　　反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應(yīng)當考慮到以下幾個方面的因素：

　　1、房屋地理位置

　　由于放貸機構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17 .8萬美元的信用額度。

　　2、老人年齡

　　年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設(shè)房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

　　3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

　　一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費可能高達一萬美元。高額手續(xù)費以及可能調(diào)高的利率，都會增加這種貸款的成本。

　　4、剛退休不適合采用

　　對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

　　“反向按揭”不同模式

　　美國模式

　　美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項目”和財務(wù)自由高級基金公司提供的“財務(wù)獨立計劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

　　1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

　　信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

　　2、住房保留計劃。住房保留計劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

　　住房保留計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。

　　3、財務(wù)獨立計劃。財務(wù)獨立計劃由財務(wù)自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

　　財務(wù)獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價值的同一比例。1999年財務(wù)自由計劃劃實現(xiàn)了證券化，由標準普爾對其資產(chǎn)組合進行評級。財務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計了標準現(xiàn)金賬戶和零點現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點現(xiàn)金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

　　英國模式

　　英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致；二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強制性繳納；三是個人購買的養(yǎng)老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個問題。

　　英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產(chǎn)釋放計劃，產(chǎn)生于二十世紀60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品的設(shè)計原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經(jīng)濟衰退，全球又遭遇股災(zāi)，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房內(nèi)直至生命終結(jié)。

　　不同公司提供的資產(chǎn)釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規(guī)定也有所不同。

　　英國的資產(chǎn)釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計劃。

　　生命周期貸款建立在住房價值基礎(chǔ)上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產(chǎn)品。

　　住房轉(zhuǎn)換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎(chǔ)上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開辦機構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構(gòu)所有。

　　由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計劃的主導(dǎo)地位。在英國，金融服務(wù)管理局負責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認證貸款機構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計劃的機構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構(gòu)保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計劃。

　　日本模式

　　日本從1981開始引進“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。

　　日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當?shù)氐牡褪杖霕藴手?，已?jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。

　　審核獲得通過后，申請人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內(nèi)，由擔保人負責(zé)一次性償還。