四成城市地價同比下降 專家稱房價泡沫仍未擠完

地價增速明顯趨緩

　　中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新監(jiān)測結果顯示，2008年至今，我國重點城市地價增速明顯趨緩，東部和南部地區(qū)主要城市地價增長率下降幅度相對較大。全國105個監(jiān)測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價同比下降。

　　監(jiān)測結果顯示，2009年第一季度全國35個主要監(jiān)測城市中。有19個城市的綜合地價環(huán)比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經濟發(fā)達和較發(fā)達地區(qū)，其中深圳的綜合地價環(huán)比降幅最大。居住地價增長率同比降幅較大的城市有：深圳-26.84%，南昌-16.29%，廈門-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，廣州-10.00%，武漢-8.98%，重慶-7.57%。與2007年“地王頻現(xiàn)”的火熱場面相比，我國土地市場明顯“降溫”。

　　但從區(qū)域看，呼和浩特13.04%，鄭州11.87%，?？?1.69%，西寧10.44%，青島9.40%，南寧8.06%，合肥7.57%，寧波6.21%，北京5.33%，天津4.71%等城市的居住地價同比增長率仍呈現(xiàn)較高的增長態(tài)勢。

　　對此，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析，目前部分城市的地塊競價、溢價成交并不具有普遍意義。

　　怎么看待此次降溫

　　“受國際金融危機影響，房地產市場低迷，直接影響土地需求以及土地價格。當前，美國、英國等國家的地價也在回落，這是一種正?，F(xiàn)象。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明教授說。

　　他分析認為，從前一直討論到底是地價決定房價還是房價決定地價，現(xiàn)在大家看清楚了，由于房價下行導致地價回落。

　　從目前來看，雖然有些城市房價回調較大，但房價泡沫還沒有完全擠出，仍有較大的調整空間。盡管如此，對買房人來講，當前房價依然很高，一些準備購房者都在觀望、等待房價回落。房價下行及未來走勢的不確定直接影響了開發(fā)商拿地的欲望。

　　嚴金明說，一般來講，房地產開發(fā)商預期低于18%的利潤就不愿拿地了，這是導致目前土地市場量降價跌的原因之一。

　　鄒曉云認為，雖然前一段時間，北京等一些大城市房屋成交量在增長，但是也引起了比較大的爭議。人們懷疑，這是房地產開發(fā)商的炒作。不管是不是在炒作，這也從一個側面反映了當前樓市的清淡。他說，從租售價格比來看，目前北京的房價存在30%左右的泡沫。樓市的清淡直接導致開發(fā)商對拿地的態(tài)度更加謹慎。

　　另外，由于股市一度萎靡，一些投資者從房地產項目中撤出資金等原因使很多地產商獲得資金的能力劇減；土地價格連續(xù)多年快速上漲，擠占了進一步上漲的空間，也是土地市場明顯降溫的又一重要原因。鄒曉云說。

　　房價會不會報復性反彈

　　有一種觀點認為，現(xiàn)在愿意拿地的開發(fā)商少了，意味著房屋市場供應量將減少，房價將會報復性反彈。對此，嚴金明表示，不能簡單作這樣的分析。不拿地并不意味著開發(fā)商手里沒有地。鄒曉云也認為，去年市場處于高位的時候，不少開發(fā)商拿了地，現(xiàn)在處于消化階段，今年仍然有部分開發(fā)商拿地。

　　剛剛公布的一則消息證實了鄒曉云的判斷。據(jù)報道，北京市國土資源局稱北京已供應土地中尚未實際銷售的商品住宅面積有4000多萬平方米。這些住房投入市場，可滿足2至3年的需求。從供求關系來看，北京房價可能會繼續(xù)下行。“開發(fā)商資金鏈緊張無力開發(fā)可能會導致閑置地數(shù)量上升，而現(xiàn)行的法律對閑置時間又有明文規(guī)定，接下來的時間里，二手地的交易會越來越多。” 鄒曉云說。

　　“從現(xiàn)在的情況看，今年開發(fā)商還會持續(xù)觀望，土地供應量少、價跌的情況還會持續(xù)一段時間。”嚴金明認為，是否拿地，要看各房企對市場的預期，這是一個房地產行業(yè)重新洗牌的時刻。

　　嚴金明說：“其實這些都是正常信號，市場自行在調節(jié)，這是房地產發(fā)展必經的一個過程?？赡苓@個過程中有陣痛，但是這都是市場規(guī)律所決定的事情，不必過分在意，也不用去過度干預。”

　　嚴金明還說，要解決住房保障這一民生問題，首先還是要針對保障性住房加大土地供應量。即便在宏觀調控的情況下，對中低收入的房地產供應也不能收縮，而且還要擴大。也就是說，土地供應的結構要控制好，傾向于保障性住房。