分析師稱房產(chǎn)帶動中國經(jīng)濟復蘇 地產(chǎn)股將反彈

四月份中國經(jīng)濟最大看點是土地市場的回暖和地價拐點的出現(xiàn)。這表明人們一直憂慮的私人投資已經(jīng)開始啟動，從而可以推論危機后中國經(jīng)濟復蘇將顯現(xiàn)更強的爆發(fā)力和持續(xù)性。對于股市而言，地價拐點首先會使得A股、B股和H股市場的地產(chǎn)股重新得到重新定價，與此同時，其他金融、建材、鋼鐵等多個行業(yè)股票也將重新定價。由此，A股市場1664點以來的反彈行情進一步演變成反轉(zhuǎn)行情，而且牛市第一波行情的漲幅也將遠遠超出市場的普遍預期。我們認為，滬綜指未來運行區(qū)間將上升到2400點至4000點區(qū)間，在這個過程中投資者可以從房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟的具體路徑來尋找投資機會。

　　地產(chǎn)股反彈有望轉(zhuǎn)變?yōu)榉崔D(zhuǎn)

　　要看清中國經(jīng)濟，就應當先看清中國房地產(chǎn)業(yè)的方向；而要看清股市，則一定要看清地產(chǎn)股的運行。去年年底前后，我們預測地產(chǎn)股將迎來B浪反彈，目前滬深地產(chǎn)指數(shù)漲幅分別達到120%。在四月上旬筆者一度認為，地產(chǎn)股反彈進入了尾聲，其主要依據(jù)是：其一，地產(chǎn)成交量能否持續(xù)存在變數(shù)；其二，貨幣政策能否持續(xù)和財政政策會否加碼；其三，A股地產(chǎn)股估值已經(jīng)不便宜。地產(chǎn)股在估值得到恢復性提升后，目前股價對NAV（預測凈資產(chǎn)值）的折價已經(jīng)基本消失。

　　但這一論斷在四月底地產(chǎn)發(fā)展商開始大規(guī)模購地，地價出現(xiàn)拐點的背景下，失去了其立論的依據(jù)。也就是說，地產(chǎn)股反彈論調(diào)遭遇到根本性的質(zhì)疑；由于地價拐點的出現(xiàn)，地產(chǎn)股很可能已經(jīng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。這次土地市場的回暖不是個別地區(qū)的，而是在主要一線城市出現(xiàn)了集體回暖。從以往的歷史來看，地價拐點的出現(xiàn)是樓市反轉(zhuǎn)的確認指標，它一方面對近期樓市回暖做出了一個正面回應；另一方面，也對未來幾年地產(chǎn)市道的走好給出了來自發(fā)展商的樂觀預期。

　　市場合理區(qū)間上移至2400點至4000點

　　土地拐點出現(xiàn)對于股市運行意義相當重要。首先，對中國經(jīng)濟而言，它預示著人們一直懷疑的私人投資出現(xiàn)啟動跡象。而且，從各個發(fā)展商的觀點來看，從消極到積極的轉(zhuǎn)變正在進行之中。這意味著未來土地市場將繼續(xù)走牛。在這樣一個大背景下，鋼鐵、水泥、家具、家電、銀行等一系列行業(yè)將明顯受惠，進而推動中國經(jīng)濟出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)；其次，對股市而言，它直接推動地產(chǎn)股進入牛市，與此同時，其他相關板塊如銀行、鋼鐵、水泥等受到地產(chǎn)復蘇帶動而盈利提升，股價也將陸續(xù)走出低谷。

　　那么，市場具體運行區(qū)間會有怎樣的變化呢？

　　目前滬深300指數(shù)市盈率在17倍左右，從歷史運行的情況來看，其在正常年份的市盈率一般在15倍至25倍之間。從目前這一時點來看，滬深300指數(shù)相應的合理點位區(qū)間是在2000點至3600點之間。也就是說，相對于目前滬深300指數(shù)2810的水平，該指數(shù)達到合理區(qū)間的上限位置還有28%左右的空間。相對于滬綜指而言，其對應的點位是3400點附近。筆者認為，市場存在較大機率回升到這一區(qū)域。

　　另外，目前市場對2009年和2010年上市公司利潤增長的平均預期為16%和18%。這意味著明年市場的價值中樞將由于企業(yè)利潤的回升而繼續(xù)提升15%左右。也就是說，在承認滬深300指數(shù)15倍至25倍的運行區(qū)間是合理的基礎上，2010年市場合理區(qū)間的高位區(qū)是4000點左右，底位區(qū)是2400點左右。由于股市是預期市場，這樣的一個運行區(qū)間可能在未來半年內(nèi)成為市場運行的重要區(qū)間。

　　從房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟的路徑尋找投資機會

　　筆者相信，如果中國未來能夠成功走出衰退，其中房地產(chǎn)必定扮演重要的拉動角色。必須看到的是，通過啟動房地產(chǎn)，進而對拉動經(jīng)濟、拉動工商業(yè)發(fā)展，需要一個過程。

　　我們可以參看美國2001年網(wǎng)絡泡沫破滅后的情形，當時美國房地產(chǎn)信貸確立上升趨勢是始于2002年4月份，但房地產(chǎn)的復蘇傳遞到更廣的經(jīng)濟基本面是在2003年下半年（幾乎是一年之后），除房地產(chǎn)外的對工商企業(yè)的信貸直到2004年4月（再用了半年時間）才確立進入上升通道。所以，通過啟動房地產(chǎn)最終帶動整個經(jīng)濟向上的時間，至少需要1年的時間。正因為如此，筆者認為，在未來經(jīng)濟各個部門次第復蘇的這個過程，細心的投資者應該有機會賺取兩撥利潤。

　　如果大體照搬美國復蘇的路子，那么，現(xiàn)在的時間點可以認為是地產(chǎn)信貸確立上升趨勢的時點；而大概一年后、也就是2010年上半年我們可能將看到更加廣泛的經(jīng)濟基本面的復蘇；而到2010年下半年我們則會看到，除房地產(chǎn)外地工商業(yè)貸款增加的情況出現(xiàn)。最終整個經(jīng)濟確認上行趨勢。

　　賺取兩撥利潤的重要轉(zhuǎn)換時點是美國經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)時間表。其一，在美國經(jīng)濟見底之前，大部分的配置資產(chǎn)應當以內(nèi)需型的股票為主。這方面，投資者可以關注地產(chǎn)股和金融股，在美國經(jīng)濟見底之前，這兩個板塊的收益將會遠遠領先與外需相關的板塊。當然，立足長期投資的朋友，還可以進一步關注B股市場和H股市場的中資地產(chǎn)股，其中民營性質(zhì)的中資地產(chǎn)股由于價格低廉（部分股票價格僅為凈資產(chǎn)值的20%至30%）理應更加關注。其二，一旦美國經(jīng)濟見底，與外需相關的板塊，包括航運、港口以及在中國出口比重中占比較大的資本品等相關板塊將是重要的投資對象。