一二線價(jià)難跌三四線風(fēng)險(xiǎn)增

　　全球華商地產(chǎn)論壇舉行專家學(xué)者、地產(chǎn)大腕預(yù)測樓市走向——

　　十八屆三中全會(huì)后是否有新的房地產(chǎn)調(diào)控政策？房價(jià)未來是漲是跌？昨日，150家全球品牌房企和機(jī)構(gòu)高層、業(yè)內(nèi)知名人士、政府官員及經(jīng)濟(jì)界學(xué)者齊聚“2013全球華商（成都）地產(chǎn)論壇”，針對(duì)未來樓市價(jià)格的走向進(jìn)行了激烈探討。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在論壇上強(qiáng)調(diào)，政府抑制投機(jī)性房產(chǎn)需求的宏觀調(diào)控政策不會(huì)變，一線城市限購政策不會(huì)放松。

　　觀察

　　直擊時(shí)事

　　剖析熱點(diǎn)

　　近日，溫州推出了《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，雖然涵蓋的內(nèi)容有12大類，但真正引發(fā)全國廣泛熱議的是其中幾條涉及農(nóng)村房屋交易的規(guī)定，甚至有解讀認(rèn)為這是我國在嘗試將農(nóng)房推入市場的“破冰之舉”。

　　關(guān)于樓價(jià)

　　一二線城市5年內(nèi)還會(huì)漲三四線城市買樓需謹(jǐn)慎

　　對(duì)于最近頻頻出現(xiàn)的地王和一線城市不斷飆升的樓價(jià)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一坦言：“我十分擔(dān)心。”

　　今年上半年，一線城市樓價(jià)均出現(xiàn)大幅飆升，不但讓人們質(zhì)疑調(diào)控政策的有效性，也讓不少房地產(chǎn)商重新審視房地產(chǎn)市場。

　　在本次論壇上，不少國內(nèi)品牌房企公開宣布將徹底放棄三、四線城市，重新回歸一、二線城市，不少房企最近瘋狂拿地，導(dǎo)致近期一線城市地價(jià)被不斷推高。

　　綠地集團(tuán)副總裁兼西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文在論壇上說，綠地集團(tuán)今年以來就明確表示今后不再進(jìn)入三、四線城市投資，毅然轉(zhuǎn)向一、二線城市。“今年以來，我們花800多億元去全國拿地，都是一、二線城市，基本不去三、四線城市。”

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場分化越來越嚴(yán)重，越來越多的人向一、二線城市集中，以北京為例，戶均占有房產(chǎn)不到0.8套，常住人口卻達(dá)到2000萬，而且人口還在繼續(xù)涌入。因此一、二線城市5年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)上漲，即使限購還是會(huì)有剛需出現(xiàn)。

　　高策機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展趨勢是：一線中心城市沒風(fēng)險(xiǎn)，二、三線城市局部有風(fēng)險(xiǎn)，四線城市普遍風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　黃金灣投資集團(tuán)董事長申威坦言：“雖然一、二線城市拿地成本越來越高，投資風(fēng)險(xiǎn)反而變小。”他認(rèn)為，房價(jià)、地價(jià)之所以增長快是因?yàn)槿藗兪掷镥X多了，增加的收入最終還是會(huì)流向高成長、高回報(bào)的行業(yè)，房地產(chǎn)仍是首選。所以一線城市隨著居民收入增加，房價(jià)仍會(huì)有較好預(yù)期。“目前房企之間比的不是拿地的成本，而是誰能以更低的成本融資。所以開發(fā)商拿地對(duì)價(jià)錢已經(jīng)沒有過去那么敏感了，拿到就好。”

　　哪些城市的房價(jià)會(huì)比較堅(jiān)挺，王洪衛(wèi)認(rèn)為，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越高端，房價(jià)就會(huì)越高。

　　關(guān)于租房

　　住建部年薪買不起一平米政府能否幫年輕人租房

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一說：“我們住建部的年輕公務(wù)員在大院里碰到我就會(huì)跟我抱怨，北京的房價(jià)太貴了，夫妻倆工作一年買不起一平方米。”

　　朱中一坦言，在宏觀經(jīng)濟(jì)漲幅放緩的情況下，老百姓收入沒有明顯增加，一線城市房價(jià)地價(jià)快速增長確實(shí)存在隱憂。房價(jià)、地價(jià)一個(gè)勁地漲，但老百姓的承受力有上限。

　　陶紅兵認(rèn)為，年輕人不要指望房價(jià)下跌就能解決住房問題，如果真的房價(jià)下跌到他們可以承受的價(jià)位，以目前一線城市的居民購買力，誰還能買到房子。

　　王洪衛(wèi)指出，現(xiàn)在每年大約有1000萬的人口涌進(jìn)城市，這些人口都是房地產(chǎn)市場的剛需。中央應(yīng)該一方面隔斷地方政府的土地利益鏈條；另一方面要鼓勵(lì)房地產(chǎn)商開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化的租賃市場，讓房屋租賃市場日趨穩(wěn)定，人們才不用擔(dān)心房租頻頻上漲或被房東隨意毀約。

　　王洪衛(wèi)認(rèn)為，政府可以考慮參考美國的“貼租”形式，每月將承租人收入的30%拿出來租房，余下不足的部分由政府補(bǔ)貼。以上海來算，按8%的戶籍人口貼租，一年支出不到100億元，相對(duì)于現(xiàn)在的保障性住房投入更加具有可持續(xù)發(fā)展性。

　　未來樓市調(diào)控重點(diǎn)在哪里

　　問：未來幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)側(cè)重于哪方面？

　　答：國家住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來幾年，政府仍會(huì)側(cè)重于有效抑制住宅市場的投機(jī)性需求，并將長期堅(jiān)持這一政策。秦虹說：“2012年人均住宅面積達(dá)到32.9平方米，但為何房地產(chǎn)依然矛盾突出，主要還是分配不均衡。”今后無論是稅收、金融調(diào)控還是行政調(diào)控，都不會(huì)鼓勵(lì)投資型需求。政府可能會(huì)對(duì)一、二線城市首次購房的剛需加大扶持力度。

　　問：十八屆三中全會(huì)后，行政限購手段是否會(huì)退出房地產(chǎn)市場？

　　答：秦虹表示，目前全國657個(gè)城市中只有49個(gè)城市限購，所以限購并不是一個(gè)普遍應(yīng)用的行政調(diào)控手段，是否取消限購取決于政府是否有足夠有效的調(diào)控政策來替代這個(gè)手段，比如房產(chǎn)稅。

　　問：何時(shí)會(huì)推進(jìn)房產(chǎn)稅？

　　答：秦虹認(rèn)為，在哪個(gè)城市開征房產(chǎn)稅不是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的問題，而是政府的政策決策。技術(shù)上說，地級(jí)以上城市房產(chǎn)信息系統(tǒng)都很完善，都具備開征房產(chǎn)稅的條件，何時(shí)推出政府有自己的考慮。

　　她認(rèn)為，政府未來可能會(huì)在房地產(chǎn)的金融體制改革方面做突破性改革，用金融、稅收的手段調(diào)控是發(fā)展趨勢。

　　溫州試點(diǎn)農(nóng)房交易“破冰”

　　僅限縣域內(nèi)的“農(nóng)對(duì)農(nóng)”交易專家稱其為全國提供了一種思路

　　將激活數(shù)百億農(nóng)村“沉睡”資本

　　李敏是浙江本地人，在溫州下轄的樂清長年從事房產(chǎn)中介工作。李敏說，由于可以參與買賣的群體被限制在很小的范圍內(nèi)，他一年到頭碰到的也不過十幾單，“數(shù)量很少，目前來看對(duì)整個(gè)房價(jià)不會(huì)起到多大的作用”。

　　其實(shí)在溫州推出農(nóng)民房交易政策前，樂清已經(jīng)在2009年開始了農(nóng)房縣域內(nèi)“農(nóng)對(duì)農(nóng)”交易試點(diǎn)。具有樂清本地農(nóng)業(yè)戶口的，購買當(dāng)?shù)剞r(nóng)民房，只要此房有房產(chǎn)證，就給過戶。

　　根據(jù)樂清當(dāng)?shù)胤抗懿块T的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2009年3月起，樂清全境成交農(nóng)房約4400余件，其中包含本村內(nèi)農(nóng)房交易，總面積有778303平方米。

　　“至少從目前看起來，樂清的實(shí)驗(yàn)效果還不錯(cuò)”，溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司總經(jīng)理董文立忙著前期文件的起草等工作。

　　溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司去年底掛牌成立，為全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供場所設(shè)施、信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)鑒定、政策咨詢、組織交易等服務(wù)。

　　董文立表示，根據(jù)國家土地管理法的規(guī)定，農(nóng)房僅限于本村內(nèi)交易，現(xiàn)在溫州農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置。

　　外界認(rèn)為，此舉意味著農(nóng)村人擁有的農(nóng)房所有權(quán)、林地使用權(quán)等不能變現(xiàn)的“沉睡”資本，今后可以“盤活”、“流轉(zhuǎn)”，也將激活溫州數(shù)以百億計(jì)的農(nóng)村“沉睡”資本，進(jìn)入市場。從這一點(diǎn)上來說，溫州的舉動(dòng)無疑是破冰之舉。

　　解讀

　　不越“紅線”：能否購買按戶籍分類

　　溫州市相關(guān)官員在接受記者采訪時(shí)坦陳，無論改革如何進(jìn)行，有一條紅線他們是不會(huì)突破的。“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買”。

　　記者從溫州市農(nóng)委獲得一份《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，該辦法對(duì)溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的機(jī)構(gòu)、范圍、對(duì)象、監(jiān)管、程序進(jìn)行了規(guī)定，這在浙江省屬首例。

　　值得關(guān)注的是，其對(duì)“農(nóng)村房屋所有權(quán)怎么交易”的答復(fù)稱，因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為集體所有，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行交易，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)房交易是不能辦理相應(yīng)的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

　　觸及規(guī)則邊緣：“屬于有益的嘗試”

　　“國家相關(guān)部門至今還沒有出臺(tái)與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)的文件，都是各地自己在投石問路。”負(fù)責(zé)溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)運(yùn)作的一名人士對(duì)記者說。

　　我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。“從這個(gè)角度上來說，溫州或者說樂清已經(jīng)或正準(zhǔn)備進(jìn)行的嘗試是完全合理的”，這名人士表示，盡管土地使用證變更成了買家名字，但是宅基地依然是歸原來村子所有，“事實(shí)上沒有違反《土地管理法》。”

　　獲司法支持：

　　肯定買賣合法性

　　無論坊間對(duì)溫州正在進(jìn)行的農(nóng)房交易改革作何評(píng)價(jià)，當(dāng)?shù)厮痉ㄏ到y(tǒng)表明了立場——支持！

　　前不久，溫州市中級(jí)人民法院發(fā)布文件，首次肯定農(nóng)民房買賣的合法性，表示依法保護(hù)合法的農(nóng)村集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓。

　　法院以《合同法》為依據(jù)，認(rèn)為只要是雙方自愿簽訂的合法合同，就是成立的；只要合同沒有違反法律禁止性規(guī)定，就是有效的。

　　影響：

　　希望成為全國的風(fēng)向標(biāo)

　　和外界的期待相比，溫州當(dāng)?shù)刂鞴懿块T卻一直保持著低調(diào)，婉拒了記者的采訪。“相關(guān)的交易還沒有正式開始，現(xiàn)階段我們還是少說一些。”溫州市農(nóng)業(yè)局一名官員如是說道。

　　其實(shí)，在溫州之前，成都、武漢、重慶等地都進(jìn)行過不同程度的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易改革的試點(diǎn)。重慶在今年3月出臺(tái)文件，當(dāng)?shù)貙⒃?ldquo;三權(quán)”（即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)、林權(quán)）抵押融資的基礎(chǔ)上，新增兩個(gè)區(qū)縣開展農(nóng)房交易試點(diǎn)。2012年，重慶市形成了以農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資為核心的農(nóng)村金融服務(wù)制度，由市、區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政到位8000萬元風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金，農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款突破300億元。

　　不過，這些地區(qū)的試驗(yàn)在當(dāng)時(shí)并未引起如溫州此次這般巨大的關(guān)注。

　　由于兼具國家級(jí)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)和金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)兩大身份，所以，溫州的每一次改革舉動(dòng)都會(huì)引來全國的關(guān)注目光。而外界也希望溫州的農(nóng)村土地改革可以成為全國的風(fēng)向標(biāo)。

　　專家：

　　還有更大的開拓空間

　　“溫州的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)為全國其他地方提供了一種土地改革的思路”，地產(chǎn)專家許仰東接受記者采訪時(shí)表示，土地只有流動(dòng)才能發(fā)揮出其內(nèi)在和衍生價(jià)值。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員馬慶斌也認(rèn)為，溫州這一做法的突破點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)了土地和金融兩個(gè)要素的大循環(huán)，并在一定區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了要素的城鄉(xiāng)自由流動(dòng)。

　　也有意見認(rèn)為，農(nóng)村土地市場還有更大的空間值得開拓。

　　“比如，農(nóng)房的交易只限定在農(nóng)民之間，未來可否逐步拓寬？而人們關(guān)注農(nóng)民房，更多的是因?yàn)榭粗蟹课莞綆У恼貎r(jià)值”，許仰東認(rèn)為，如果有農(nóng)民房真的具備很高的價(jià)值，一般不會(huì)輕易出手，“所以，目前來看只能說開了個(gè)好頭，至于市場能否真正紅火起來，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。”