樓市進入“均利”時代 房產(chǎn)稅重在抑制投機需求

　　在舉行的“2013全球華商（成都）論壇”上，行業(yè)大腕們針對房地產(chǎn)行業(yè)目前的諸多熱點問題進行了演講或是交流。一個得到與會者共識的話題就是樓市目前已經(jīng)進入了“均利”時代，相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2013年上半年，上市房企出現(xiàn)了凈利潤增長速度低于營業(yè)收入增長速度的現(xiàn)象，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已經(jīng)漸行漸遠。記者也從會場了解到，目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也已成為行業(yè)的一個新趨勢。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)黃金十年的逐漸遠去，中國樓市已進入“均利”時代。

　　昨日（9月23日），在成都明宇豪雅飯店舉行的“2013全球華商（成都）地產(chǎn)論壇”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一公開表示，“均利可能是指平均利潤，這是一個趨勢，不過均利首先要均衡各方面的利益，只有這樣，市場才能平衡健康地發(fā)展。”

　　值得注意的是，自2012年下半年以來，各大品牌房企紛紛回歸一、二線城市。綠地集團副總裁、西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文在論壇上就表示，公司去年下半年已調(diào)整戰(zhàn)略，不再進入三、四線城市。

　　針對房產(chǎn)稅開征試點擴容等問題，住建部政策研究中心主任秦虹解釋稱，房產(chǎn)稅不屬于樓市調(diào)控的范疇，而應屬于制度建設。目前，這一稅收對于自主性物業(yè)影響不大。

　　上市房企利潤空間收窄

　　據(jù)億翰智庫CLR統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，145家上市房企營業(yè)收入合計3089億元，同比增長37.16%；凈利潤441億元，同比增長25.20%。

　　不過，億翰智庫董事長陳嘯天卻公開撰文認為，前述數(shù)據(jù)所顯示的凈利潤增長慢于營業(yè)收入的增長，說明行業(yè)的利潤空間正在收窄。“145家房企的合計毛利率為36.60%，同比下降3.4個百分點，上市房企的毛利率也呈逐步萎縮趨勢。當前價格管制、快周轉和土地招拍掛等都會進一步縮減企業(yè)的利潤空間，企業(yè)利潤率下降屬于趨勢性的情況”。

　　在論壇上，朱中一表示，“大家理解的均利可能是平均利潤，我覺得這也是一個趨勢。但我同時覺得，房地產(chǎn)關系到各方面的利益，所以，均利首先要均衡各方面的利益。”

　　在他看來，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的“均利”概念涉及到多個層面，比如針對居住權，如何完善市場規(guī)則與政府保障制度的統(tǒng)一，對于地方政府依賴土地財政的現(xiàn)實，如何通過財稅制度改革借以解決這一難題。甚至，“均利”還包括創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以防范房地產(chǎn)金融風險，以及房產(chǎn)稅如何積極穩(wěn)妥地擴大試點，進一步穩(wěn)定市場預期等。

　　房產(chǎn)稅不影響自主性需求

　　值得注意的是，房產(chǎn)稅試點擴圍至今沒有消息，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制也只是停留在猜測中，但房價卻一直在上漲。

　　來自國家統(tǒng)計局8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，在監(jiān)測的70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個，上漲的城市有66個。8月份，四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%~20%，天津等31個二線城市同比上漲7%~10%，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。

　　在此背景下，房產(chǎn)稅試點何時擴容，將會針對哪些人群及物業(yè)類型等均是社會關注的焦點話題。

　　秦虹認為，“無論其他調(diào)控的手段是什么，大家要堅信調(diào)控方向應堅持兩條市場原則，首先是有效抑制投機性需求，在住宅市場上，調(diào)控從來都是針對投機性需求的，過度占有住宅資源的需求，無論怎樣都應該抑制它；其次，政府應該加大力度在大城市支持第一次買房的需求和保障性住房。”

　　開征房產(chǎn)稅是否會因地制宜？在秦虹看來，無論是在哪里，都是開征房產(chǎn)稅，也都要抑制投資和投機，對于只有一套房的自主性需求不會受到太大影響。

　　房企回歸一二線成趨勢

　　世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，包括萬科、保利等16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數(shù)據(jù)，增幅達到230%。在近2000億元的拿地款中，一線城市占30%，二線城市占49%，三線城市僅為21%。

　　與此同時，9月份，在北京、上海、杭州、武漢等一、二線城市接連誕生了數(shù)宗“地王”，而三、四線城市卻遭到冷落。多位房地產(chǎn)界人士認為，房企回歸一、二線城市已是大勢所趨，主要原因是三、四線城市去化能力差，項目資金周轉難度大，影響房企在樓市轉型期的快速擴張壯大。其中，作為世界500強企業(yè)的綠地集團正是典型的代表。

　　孫志文表示，“可能前兩年我們在三、四線城市的擴張還是比較快的，但是隨著中國經(jīng)濟風向標的一些調(diào)整，我們深切地感受到，最終的一些核心有影響力的城市必將在一、二線城市產(chǎn)生，因此從去年下半年初，我們集團就明確不再進入三、四線城市。”

　　 “在全國化的過程中，藍光地產(chǎn)原則上不會進入三、四線城市，我們現(xiàn)在要進入的都是省會城市，或是在省會城市群中經(jīng)濟發(fā)展得比較好的，經(jīng)濟實力比較強的，比如說無錫、青島等。”在嘉賓對話環(huán)節(jié)，藍光地產(chǎn)副董事長、總裁張志成公開表示。

　　實際上，一些外資地產(chǎn)也極為專注一、二線城市發(fā)展的勢頭。

　　新加坡仁恒置地集團執(zhí)行董事、執(zhí)行副總裁洪志華亦表示，“這10年仁恒在成都一共投了300多億元，集團已決定在成都加大投入。”

　　“當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了拿到地就賺錢，或是靠資源來賺錢的時代，我們現(xiàn)在比融資成本，后期就會比渠道和品牌。其實在市場部分，一個方面除了現(xiàn)在很多的大品牌，包括仁恒、綠地、藍光之外，我覺得更小的開發(fā)商應該有一些特色定位，在國外有一些特色的開發(fā)商就做得很好。”長期觀察樓市的博思堂董事長汪妹玲表示。