首度住宅市場(chǎng)成交恢復(fù) 樓市去庫(kù)存化速度加快

受益于適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。2009年1季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長(zhǎng)9%，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢(shì)，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。但與人民幣信貸市場(chǎng)整體30%的同比增長(zhǎng)相比，1季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎。

　　加快存量項(xiàng)目建設(shè)

　　放緩對(duì)外擴(kuò)張步伐

　　樓市調(diào)整一年多后，現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。2009年前3個(gè)月，信貸增長(zhǎng)帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)27%，同時(shí)土地開發(fā)面積相對(duì)于土地購(gòu)置面積近三年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)，庫(kù)存土地開始逐步去化。受制于前兩年的信貸緊縮及2007年的過度擴(kuò)張，預(yù)計(jì)2009年上半年發(fā)展商整體資金狀況仍處于較為緊張階段。1季度發(fā)展商購(gòu)置土地及商品住宅新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)分別同比下滑40%和20%，延續(xù)2008年以來的持續(xù)下探走勢(shì)。

　　據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都和廈門全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)來看，1季度以上主要城市居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交規(guī)劃建筑面積403萬平方米，同比萎縮67%，占全部土地成交的的比例也由去年同期的50%下降至20%。“可見，進(jìn)入2009年以來發(fā)展商積極加快存量項(xiàng)目建設(shè)，但同時(shí)對(duì)外擴(kuò)張步伐已顯著放緩。”DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮分析道。

　　住宅價(jià)格持續(xù)回落

　　整體銷售逐月恢復(fù)

　　2007年4季度至2008年國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)經(jīng)歷一年多調(diào)整，成交量大幅減少。但在政府宏觀救市措施以及較低利率水平的刺激下，2009年前3個(gè)月整體銷售狀況呈現(xiàn)逐月恢復(fù)態(tài)勢(shì)。1季度，個(gè)人按揭貸款總額達(dá)到984億元，同比增長(zhǎng)13.2%，是2008年2季度以來首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，此項(xiàng)指標(biāo)逐季下降的趨勢(shì)也得到扭轉(zhuǎn)。隨著購(gòu)房者信心的逐步建立，1季度全國(guó)商品住宅銷售面積高達(dá)1.03億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，成交規(guī)模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯。

　　DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1季度北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、成都及廈門這十大樣本城市的商品住宅價(jià)格持續(xù)回落，其中一線、二線樣本城市價(jià)格較去年4季度環(huán)比回落分別為5.4%和3.7%，一線樣本城市較其高峰時(shí)期2008年2季度相比已回落14.4%，二線樣本城市較其高峰時(shí)期2007年4季度相比也均已大幅回落15%。價(jià)格水平的持續(xù)回落支撐了成交量逐步恢復(fù)，1季度十大樣本城市共成交商品住宅2082萬平方米，環(huán)比2008年4季度增長(zhǎng)42%，同比增長(zhǎng)則達(dá)62%。

　　市場(chǎng)成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期庫(kù)存積壓加速去化，1季度一線樣本城市庫(kù)存去化量已超過2006-2008年新增庫(kù)存總量的25%，二線樣本城市去化量也達(dá)到20%。

　　“去貨幣化”將至

　　支撐“去庫(kù)存化”

　　隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實(shí)施，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，預(yù)期通脹將重新恢復(fù)。通脹預(yù)期的加大將促使企業(yè)及消費(fèi)者為規(guī)避貨幣真實(shí)購(gòu)買力的降低而進(jìn)入“去貨幣化”的過程，市場(chǎng)持幣待購(gòu)行為將會(huì)轉(zhuǎn)變，整體市場(chǎng)的交投行為將延續(xù)活躍，預(yù)計(jì)具有對(duì)沖通脹特性的住房資產(chǎn)將受到青睞。但經(jīng)過一年多的樓市調(diào)整，購(gòu)房者預(yù)期正逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，其購(gòu)房需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對(duì)需求方的影響將較為明顯。

　　因此，雖然現(xiàn)階段成交量有所恢復(fù)且?guī)齑嫒セ俣燃涌?，但前期?kù)存水平尚未整體扭轉(zhuǎn)。建議發(fā)展商繼續(xù)堅(jiān)持原有的價(jià)格策略，避免“去庫(kù)存化”進(jìn)程的放緩。