承和·書香庭
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近年來在樓市輿論中旗幟鮮明的中國社科院工業(yè)經濟研究所研究員曹建海,因發(fā)表觀點認為中國房價未來兩年將大跌50%而一度成為焦點人物。近日,他又撰文批評中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)表的《房地產藍皮書》,認為其站在了開發(fā)商的立場上。
樓市的兩種立場
CBN:社會上關于房地產市場的預測報告已經近乎泛濫,觀點也不盡相同,您為什么選擇評點自己所在的中國社科院的這個報告?
曹建海:僅社科院系統(tǒng)本身,就出現(xiàn)了中國社科院和北京社科院的兩種截然不同的判斷,肯定有一種是錯誤的。我對《房地產藍皮書》的批評,主要是認為其研究方法不當、預測水平較低,導致公眾和媒體對社科院整體產生誤會。我認為,學術研究應打破各種情面。因為觀點可以有千萬種,但真理卻只能有一個。在真理得到驗證之前,爭鳴是非常重要的學術環(huán)節(jié)。
CBN:點評這個報告時,為什么選擇用“立場”作為關鍵詞?這可能是一個偏主觀性的字眼。
曹建海:一般的行業(yè)研究,立足企業(yè)層面基本上能反映行業(yè)發(fā)展狀況。但房地產業(yè)是一個特例,不能因循這種方法。因為政府與開發(fā)商共同壟斷經營的房地產開發(fā)業(yè),與被禁絕自主開發(fā)的公眾之間,存在矛盾。由此,在房地產領域,形成了鮮明的兩種觀點,即偏向既得利益集團的觀點和偏向的公眾觀點,他們分別代表著完全不同的立場。
CBN:預測總會有偏差,翻看過去眾多關于樓市預測和分析的報告,能夠最終被事實驗證的并不多,那我們應該怎么看待這些報告的權威性?
曹建海:我在2006年預測了北京房價將在奧運會后回落。事實證明房價在奧運會之前就回落了。我預測房價將在后奧運時期,即2009~2012年形成一個回落周期,現(xiàn)在我的觀點仍然沒有改變,因為幾乎所有因素都不支持房價上漲。
當前短期的反彈根本不能代表大的趨勢。中國社科院的《房地產藍皮書》每年都做預測,可惜事實證明每次預測都是錯誤的。我是第一個驗證他們報告的學者,希望以后他們在研究上更嚴謹,以免貽笑大方。
房價降50%,社會才和諧
CBN:您在接受媒體訪談時曾認為中國的房價還有40%~50%的降幅,如何得出這個比例的?
曹建海:我是以2004年~2005年的房價作為標準的。考慮到房地產供給始終大于消費需求的實際情況,我認為2003年以后的房價上漲,基本上是由投機需求推動的非理性現(xiàn)象,房價應該回歸到2003年底的水平。
但考慮到通脹因素,以及2004年~2005年是房地產市場化之后的初期階段,這時的房地產市場需求仍是以消費需求為主的,所以我認為房價在2012年回落到2004年~2005年的水平是合適的。這個時候如果綜合居民收入增長、房價下跌等因素,全國大中城市平均房價與家庭收入比將由現(xiàn)在的15倍回落到6倍左右,是一個由社會矛盾轉向社會和諧的過程。
CBN:但從現(xiàn)實情況來看,房地產市場區(qū)域化特色明顯,一線城市可能和三線城市的現(xiàn)狀千差萬別,如果用一個估算的降價比例來描繪未來的樓市前景,會不會有民眾因此受到誤導?
曹建海:去年以來全國城鎮(zhèn)房價回落,但三線城市及縣城以下房價還在上漲。這里有啟動周期的原因。但縣城以下平均房價都達到了2000元以上,這主要是房地產建設體制向原鄉(xiāng)村區(qū)域推進的結果,不是正?,F(xiàn)象。這個價格與需要城鎮(zhèn)化的農民收入差距過大,注定是不可持續(xù)的。
但是,考慮到農村征地價格已經達到較高水平,三線及以外城市房價回落較之一、二線城市,幅度應該小一些,可能達到20%~30%。當然,如果打破開發(fā)商的行業(yè)壟斷,放開房地產開發(fā),那么在三線及以外地區(qū),房價肯定能回落一半。
用低房價拉動住房消費
CBN:目前,房地產業(yè)投資占全國固定資產投資超過四分之一,并且已經中央定調為重要的支柱產業(yè),被寄望于能夠在這輪經濟復蘇過程中起到拉動作用,如果未來兩年房價大跌樓市不穩(wěn),會不會對房地產業(yè)的引領作用造成沖擊?
曹建海:這是一個重大的認識誤區(qū)。過去,房地產開發(fā)投資可以由暴利機制拉動,但高房價限制了絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民的消費需求,房地產市場被迫進入“滯漲”局面,這已經成為一個僵局。
打開此僵局的一個新思路就是用居民獲得住房的數(shù)量來拉動房地產投資和國民經濟增長,而不是依賴房地產開發(fā)商的獲利機制。例如,可以由政府出錢給窮人蓋便宜的經濟適用房和廉租房、由單位和居民集資建設住房、由現(xiàn)有土地擁有者包括農民集體自主開發(fā)住房等等,一旦這些政策放開,中國房地產開發(fā)投資將重新被啟動,加之由于居民住房而引起的對裝飾裝修、家具家電、水暖電、商業(yè)服務業(yè)等方面的拉動,將徹底把中國經濟拉出泥潭。
所以,眼下中國需要貫徹的,是一個低房價拉動居民住房消費的國家戰(zhàn)略;高房價戰(zhàn)略越實施,越有可能積重難返,最后只有以崩盤結束。
CBN:在國內,住房問題不可能僅僅是個經濟問題,由于強調其對于民生訴求的功能,很多方面開始干預,房價上漲時政府要調控,房價下跌時政府還是要調控,可能決策層也并不愿看到房價大跌的局面出現(xiàn)?
曹建海:事實證明,經濟不能脫離政治,因為經濟中的產權,均來自政治程序的決定,而在市場化歷史較短的當前中國尤其如此。既然高層追求和諧社會,一定不會允許高房價持續(xù)激化社會矛盾;至于房價大跌,如果能合理控制銀行體系風險,反而是拯救中國經濟、提高城鄉(xiāng)居民物質文化水平的必由之路,這是中國未來一段時期最大的政治之一。