中介墊資竟成高利貸

　　“現(xiàn)在改成辦完二手房過(guò)戶(hù)才能拿到首付款，可過(guò)戶(hù)前需要一次性還銀行的60萬(wàn)元剩余房貸，我拿什么湊呢？”看著買(mǎi)方承諾的110萬(wàn)元首付款卻不能動(dòng)，仍未還完銀行貸款但急于賣(mài)房的王先生想到找中介機(jī)構(gòu)借錢(qián)。

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8月初本市12個(gè)區(qū)縣集體執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管一個(gè)月來(lái)，只要是中介經(jīng)手的交易，房子未完成過(guò)戶(hù)，賣(mài)房人就拿不到首付款。對(duì)于部分在銀行仍有欠款、需要一次性還錢(qián)來(lái)“解抵押”的房主，如果手頭不富裕，就只得向中介、擔(dān)保機(jī)構(gòu)借錢(qián)尋求墊資，但是“月利率”竟高達(dá)4%，年化利率達(dá)48%，成了名副其實(shí)的“高利貸”，嚴(yán)重違反央行的民間借貸利率不能高于銀行4倍的規(guī)定。以王先生為例，如果借60萬(wàn)元，30天后還款達(dá)62.4萬(wàn)元，這筆不菲的墊資費(fèi)用，相當(dāng)于給賣(mài)房人又加了一筆“中介費(fèi)”。

　　對(duì)方首付款過(guò)戶(hù)后才能取

　　二手房交易資金監(jiān)管出發(fā)點(diǎn)在于保障買(mǎi)房人資金安全。據(jù)北京房協(xié)有關(guān)人士介紹，截至目前，北京市已有12個(gè)區(qū)縣二手房交易執(zhí)行資金監(jiān)管。按照資金監(jiān)管規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)上簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《存量房自有交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，買(mǎi)方應(yīng)將除貸款外的全部資金存入監(jiān)管賬戶(hù)，系統(tǒng)自動(dòng)確認(rèn)資金足額后方可辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（也就是“過(guò)戶(hù)”）。買(mǎi)賣(mài)雙方完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行方能將監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的自有資金劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方賬戶(hù)。

　　“每個(gè)區(qū)縣都有指定的四家銀行有資質(zhì)做二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，這是為了保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。就和在淘寶用支付寶買(mǎi)東西顧客拿到東西后才將資金轉(zhuǎn)給賣(mài)方一樣，買(mǎi)方拿到房產(chǎn)證之后，銀行才會(huì)把錢(qián)劃撥給賣(mài)方，這樣資金安全有保證，買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心。”他說(shuō)。

　　王先生屬于“賣(mài)小買(mǎi)大”的改善型住房需求，手上的資金幾乎沒(méi)富余，尤其是自己賣(mài)出朝陽(yáng)區(qū)一套45平方米一居室的總價(jià)，幾乎就是他買(mǎi)下一套房子的首付金額。“這房子算賣(mài)了個(gè)不錯(cuò)的價(jià)錢(qián)。”由于房子是“滿(mǎn)五年且惟一”的免稅房，買(mǎi)方最終同意支付185萬(wàn)元，首付110萬(wàn)元。

　　“如果能收到這筆首付款110萬(wàn)元，付完銀行60萬(wàn)元欠款后，我手頭還有50萬(wàn)元的富余。”不過(guò)，王先生的如意算盤(pán)落空了——簽完合同，中介經(jīng)紀(jì)人才提醒他，8月份起區(qū)域內(nèi)二手房交易執(zhí)行資金監(jiān)管——買(mǎi)房110萬(wàn)元的首付款，按規(guī)定必須全部存入指定的監(jiān)管賬戶(hù)，要到房屋完成過(guò)戶(hù)后，他才能拿到首付款。

　　中介墊資成“高利貸”

　　買(mǎi)方付了首付款，賣(mài)房人卻一分錢(qián)也不能動(dòng)用，如何補(bǔ)上銀行貸款這筆幾十萬(wàn)元的窟窿？很多需要向銀行解抵押的賣(mài)房人都遇到了和王先生一樣的新情況。

　　朝陽(yáng)區(qū)豆各莊一家大型地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人岳小姐支了個(gè)招兒：“我們可以先給您做墊資，需要還給銀行的錢(qián)，可以由中介先替您墊付，您用這筆錢(qián)去銀行解抵押。等到過(guò)戶(hù)完之后，資金監(jiān)管賬戶(hù)解凍，再還錢(qián)給我們。”她說(shuō)，“辦理墊資貸款時(shí)，需要辦理三方公正，客戶(hù)需要交納300多元的公證費(fèi)。”

　　岳小姐解釋?zhuān)壳爸薪楣就瞥隽硕喾N墊資貸款轉(zhuǎn)移產(chǎn)品。如果賣(mài)方急需拿到房子的全部首付款或全款，則可以選擇快速貸款業(yè)務(wù)，而這種貸款的月利率高達(dá)4%。

　　海淀區(qū)是全市最早執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管的地區(qū)，至今已過(guò)了5個(gè)月。上地一家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張經(jīng)理說(shuō)：“我們也有貸款轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，如果賣(mài)方客戶(hù)急需用錢(qián)去銀行解抵押，中介可以先給客戶(hù)墊資，利率是2%，最低收費(fèi)5000元，這種業(yè)務(wù)我們?cè)缇烷_(kāi)始嘗試，但也是直到最近幾個(gè)月，客戶(hù)需求才逐步增加。”

　　中介傭金、貸款費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)……如今又添了筆“墊資費(fèi)”——賣(mài)房人從辦理解抵押到過(guò)戶(hù)當(dāng)天拿到房款，所需墊資的時(shí)間一般不到1個(gè)月，而高達(dá)4%的借款“利率”遠(yuǎn)高于央行規(guī)定的“同期同類(lèi)銀行貸款利率4倍”這一民間借貸利率上限。目前，6個(gè)月內(nèi)銀行短期貸款的年利率為5.6%，4倍的民間借貸最高利率是22.4%，而中介墊資的年化利率高達(dá)48%，嚴(yán)重違反央行規(guī)定，成了名副其實(shí)的“高利貸”。

　　來(lái)自二手房業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)顯示，8月份以來(lái)，墊資類(lèi)貸款交易量環(huán)比增長(zhǎng)約20%，需要將房屋從銀行解抵押的賣(mài)房方，成為這股墊資熱潮的主力。中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌提醒市民，在法院判決實(shí)踐中，若借款雙方發(fā)生債務(wù)糾紛，民間借貸利率超過(guò)4倍上限的利息，法院不予支持。