樓市"小陽春"不具持續(xù)性 可能遭遇政策"見光死"

今年1到4月，中國各主要城市的房市擺脫了持續(xù)一年的量價齊跌的低迷態(tài)勢，經(jīng)歷了一段所謂的“小陽春”行情，很多城市不僅交易量相對去年有大幅增長，價格也悄然提升。特別是4月份以來，這種量價齊升的態(tài)勢在各大城市普遍涌現(xiàn)。以北京為例，4月份北京期房住宅成交量創(chuàng)2006年5月份以來新高；二手房價格不到一個月每平方米上漲了1千多元。

　　對于這種量價齊升的表現(xiàn)，業(yè)界的看法基本分為三派：樂觀者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)整周期已經(jīng)結(jié)束，價格觸底，房地產(chǎn)已經(jīng)全面回暖；悲觀者認(rèn)為，前4月的表現(xiàn)有政策的刺激，也有降價等因素的推動，考慮到房地產(chǎn)價格調(diào)整依然沒有到位，宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀也不容樂觀，房地產(chǎn)仍然走不出寒冬；而中立者的看法認(rèn)為房地產(chǎn)的走勢很難判斷，還需觀望。但是，超過三成的民眾則認(rèn)為，房價依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的實際購買力，房價下跌的態(tài)勢還將繼續(xù)。

　　筆者認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)是否回暖，前4月的交易量的確是一個重要的參考值，但是否回暖，關(guān)鍵還要根據(jù)房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)周期、供求狀況以及宏觀經(jīng)濟的基本面來綜合判斷。我不同意把前4個月房地產(chǎn)的回暖完全歸結(jié)于開發(fā)商自導(dǎo)自演的鬧劇的武斷。應(yīng)該看到，政府出臺的促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策，和開發(fā)商的主動降價策略，對于房地產(chǎn)的回暖都起到了一定的作用。但要說政策的效應(yīng)使得經(jīng)濟蕭條中的房地產(chǎn)如此火爆，價格直逼歷史高點，并以此判斷房地產(chǎn)全面回暖，就有點夸大其詞了。

　　首先，全國一線樓市供大于求的基本面并沒有發(fā)生根本性的變化，1到4月份雖然銷量大增，但和歷史積累的空置面積比較，所謂的去庫存化的過程還遙遙無期。以空置面積占全國首位的北京為例，截至3月末，北京市商品房屋現(xiàn)房空置面積1437.2萬平方米，同比增長34.5%，消化周期最少需要13個月。再考慮到2009年大量的保障性住房的入市，這意味著，供過于求的基本狀況不會改觀。

　　其次，就宏觀經(jīng)濟本身而言，歐美深度衰退尚未見底，中國經(jīng)濟一季度雖然增長了6.1%，但一些關(guān)鍵指標(biāo)依舊很不樂觀，4月份進出口依舊下跌24%,CPI和PPI連續(xù)三個月雙雙在負(fù)數(shù)階段運行，發(fā)電量繼續(xù)下跌，就業(yè)形勢依舊嚴(yán)峻。因此，在宏觀經(jīng)濟尚未觸底，美國房地產(chǎn)市場依然跌跌不休的情況下，縱有萬般理由，也編不圓中國房地產(chǎn)市場一枝獨秀的神話故事。

　　第三，從房地產(chǎn)的價格和調(diào)整周期看，前幾年的瘋漲已經(jīng)基本透支了未來數(shù)年的購買力，不管有多大的“剛性需求”，也難阻房地產(chǎn)進一步調(diào)整的客觀規(guī)律。按照OECD的數(shù)據(jù)，房價周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升的幅度大約為40%，4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。我國的房地產(chǎn)市場無論就調(diào)整時間，還是價格幅度而言，都依然明顯處于下降通道，所謂的“小陽春”，所謂的“回暖”最多只是政策效應(yīng)中的正常反應(yīng)，并不具有持續(xù)性。

　　最后，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，前4個月房地產(chǎn)的回暖，一定程度上和國家信貸政策的寬松有很大的關(guān)系，部分資金進入了樓市已經(jīng)成為不爭的事實，但隨著下一步國家收縮信貸，嚴(yán)查資金入市，則房地產(chǎn)所謂的“回暖”可能會遭遇“見光死”。

　　筆者認(rèn)為，隨著前期政策效應(yīng)的遞減和信貸政策的收緊，特別是在4月份的信貸投放額和前三個月比較大幅下降的情況下，支撐樓市回暖的最后的一根稻草也許將不復(fù)存在。而各地不斷曝光的假按揭和高退房率已經(jīng)引起了金融監(jiān)管部門的關(guān)注。5月份北京樓市交易量的大幅下滑已經(jīng)預(yù)示著，在經(jīng)歷短暫的所謂“回暖”的快感之后，房地產(chǎn)在下半年將面臨“生死劫”，如果對此沒有清醒的認(rèn)識，依然沉迷在自己編造的剛性需求的迷局中，制造所謂的“房荒”的恐慌，進行自殺式的提價，冬天就不會太遠(yuǎn)了