城市綜合體或催生“城市綜合癥”

　　近日，接連誕生的地王使得人們更強(qiáng)烈地嗅到“泡沫”的氣息。

　　比如，王石在微博上提醒人們“要小心了”，因?yàn)樗赜型顿Y超人之稱的李嘉誠(chéng)正在“撤資”。有媒體還注意到，李嘉誠(chéng)家族約半數(shù)公司資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移至歐洲。

　　不過(guò)，更多的投資商仍然沉醉在以城市綜合體為主要形態(tài)的開(kāi)發(fā)盛宴中。本次摘得全國(guó)總價(jià)地王的上海市中心“最好的黃金寶地”，毫無(wú)疑問(wèn)是一塊城市綜合體用地，這塊總價(jià)217.71億元的標(biāo)王地塊，被限制了開(kāi)工與竣工時(shí)間。

　　更多的分析人士注意到，城市綜合體這種被奉為新城市主義經(jīng)典的開(kāi)發(fā)模式，不但延續(xù)著在一二線城市迅速擴(kuò)張的勢(shì)頭，且向三四線城市、甚至縣城和中心鎮(zhèn)加速蔓延。業(yè)內(nèi)估計(jì)，未來(lái)3年，這種被叫做“城中城”的龐然大物，數(shù)量將以50%到100%的增速上升。

似乎很少有人記得，位于廣東東莞的華南Mall，目前還頂著“最大鬼城”的帽子——資料顯示，2003年開(kāi)盤的華南Mall空置的商業(yè)面積仍然接近17萬(wàn)平方米，而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

　　但作為撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，城市綜合體正成為地方政府“賣地?fù)平?rdquo;的新方向。

　　雖然溫州是房?jī)r(jià)深度調(diào)整的城市之一，但根據(jù)《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2010-2020)》，這里將有20個(gè)城市綜合體將要建成，屆時(shí)，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

　　不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，一個(gè)區(qū)域中有多個(gè)城市綜合體，意味著“同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷”。而據(jù)報(bào)道，在一些大城市的繁華地區(qū)，由于多家國(guó)際零售巨頭重復(fù)開(kāi)店，已導(dǎo)致交通堵塞、環(huán)境污染和擾民等問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)憂慮：扎堆涌現(xiàn)的城市綜合體將加劇商業(yè)地產(chǎn)比例失控的趨勢(shì)——比如，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體近六成扎堆天府新城。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春表示，到2015年，成都城市綜合體總面積將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，比目前的商業(yè)體量再翻1.5倍，其與住宅的比值，將遠(yuǎn)超上海、北京等一線城市。

　　一般認(rèn)為，城市綜合體是“攤大餅”式城市擴(kuò)張模式的終結(jié)者，但一些地方政府和開(kāi)發(fā)商則有另外的期待——有不少地方政府固執(zhí)地相信，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)要靠城市綜合體來(lái)決勝負(fù)。

　　二、三線城市對(duì)綜合體的熱情膨脹，已成為當(dāng)前中國(guó)的“特異現(xiàn)象”。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年這5年時(shí)間，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，而其中約55%的增量集中在中西部城市的新城。

　　值得關(guān)注的動(dòng)向則是：“先有市、后有城”這一城市文明演進(jìn)的基本路徑目前正好在一些地方反其道而行之。

　　有業(yè)內(nèi)人士描述，新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該是先有人住，再有產(chǎn)業(yè)，再有寫(xiě)字樓，再有商業(yè)這樣一個(gè)順序，然而政府往往會(huì)反過(guò)來(lái)想，即先出綜合體、先出商業(yè)——“地標(biāo)偏好”使得一些地方的“超級(jí)神盤”不斷顛覆人們的想象力。

　　“在貴陽(yáng)，你開(kāi)發(fā)的樓盤如果沒(méi)超過(guò)100萬(wàn)平方米，你都不好意思說(shuō)出口。”貴陽(yáng)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向媒體描述。目前貴陽(yáng)正在銷售的100萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤有13個(gè)，而總體量高達(dá)1830萬(wàn)平方米的花果園項(xiàng)目，規(guī)劃常住人口35萬(wàn)，足以抵得上貴陽(yáng)市修文縣人口的總和。

　　面對(duì)這個(gè)容積率超高的“神盤”，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫表示：“把一個(gè)縣的人搞在5000畝這樣一個(gè)大盤里。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，來(lái)了以后就是一座空城呀。”

　　“貴陽(yáng)模式”或是西部城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一個(gè)縮影，它的隱憂在于是否會(huì)出現(xiàn)樓市供需失衡。今年8月，記者在這里遇到的有趣情況正是：很多人都在感嘆“有價(jià)無(wú)市”——人們不得不以原價(jià)拋售5年前買入的房產(chǎn)。

　　作為一場(chǎng)行走在“幸與不幸之間”的造城運(yùn)動(dòng)，城市綜合體熱潮是否會(huì)催生出新的“城市綜合癥”也是人們所特別擔(dān)憂的。比如，“城市綜合體會(huì)是現(xiàn)有城市生態(tài)的終結(jié)者嗎？”清華大學(xué)建筑學(xué)院博士周榕注意到，目前的所謂城市綜合體幾乎都是富人區(qū)，而且將城市原有的生態(tài)鏈完全割裂。