以房養(yǎng)老 現(xiàn)階段面臨四大困局

　　“銀發(fā)浪潮”來襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養(yǎng)老”還需邁“銀發(fā)浪潮”來襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養(yǎng)老”還需邁過幾道坎？

    觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念

    “以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。

    這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。

    “但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’。” 北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。

    “以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達９０％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到１０％。

    社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導，特別是厘清認識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇說。

    保障之困：養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”，即便有錢會否無處養(yǎng)老？

    對于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

    “養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。” 全國養(yǎng)老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位３６５萬張，平均每５０個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，“養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險。”

    傅旻認為，在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進擁有完善養(yǎng)老設施和服務的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當務之急是加大養(yǎng)老機構(gòu)建設，補充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”

    操作之困：金融保險業(yè)務割裂，老人“擔心”機構(gòu)“畏難”

    “以房養(yǎng)老”實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風險顧慮，及業(yè)務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務，是國內(nèi)較早試點“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

    “比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”中信銀行合肥分行消費金融部經(jīng)理邱林坦言。

    記者在采訪多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業(yè)務”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務，那么我們還是可以做的。”

    王振耀等專家表示，政府應當搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經(jīng)營機構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠；對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。此外，一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務推行，銀行、保險機構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。

    政策之困：７０年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？

    據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從２００７年就醞釀“以房養(yǎng)老”，但推行多年僅成功６例，重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機構(gòu)而言，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。

    中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構(gòu)面臨的風險很大。在發(fā)達國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

    有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機構(gòu)和保險機構(gòu)還普遍希望，國家早日明確７０年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，７０年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。