樓市持續(xù)回暖面臨3大阻力漲價(jià)、捂盤、地價(jià)高

進(jìn)入5月，樓市的不確定因素開始更多地顯現(xiàn)：成交量大幅波動(dòng)、開發(fā)商平淡促銷、“假日樓市”觀望氣氛彌漫。剛性需求波動(dòng)的同時(shí)，投資性需求開始入市。預(yù)計(jì)5月以后的樓市，有多種因素仍可能打亂其回暖的節(jié)奏，主要是開發(fā)商的漲價(jià)、“捂盤”以及地價(jià)的居高不下。

開發(fā)商漲價(jià)增強(qiáng)市場(chǎng)觀望氛圍

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2009年3月上海商品住宅成交均價(jià)為13178元/平方米，比2月上漲8.5%。4月份各周則是漲跌互現(xiàn)。但是，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)(多為3萬(wàn)元以上的高檔物業(yè))以及其他區(qū)域的別墅豪宅房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)較大，這些成交量以投資性需求為主。

比如，被視為樣本性樓盤的上海萬(wàn)科金色里程，其報(bào)價(jià)從年初的1.5萬(wàn)元/平方米，上調(diào)到4月份1.65萬(wàn)元/平方米，“五一”房展會(huì)期間又抬高到1.8萬(wàn)元，重回去年萬(wàn)科在浦東三林板塊創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，中環(huán)線以外，這樣“調(diào)價(jià)”的樓盤比比皆是。

與一季度的“一帆風(fēng)順”不同，二季度樓市開始顯露不確定性，一線城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周后，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，第四周成交量環(huán)比降幅超過(guò)20%。“五一”假期，北京住宅日均簽約量(424套)亦低于4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。

分析人士認(rèn)為，這些波動(dòng)根本上是形勢(shì)不夠明朗時(shí)市場(chǎng)博弈出現(xiàn)的正常現(xiàn)象，其中也不排除購(gòu)房者對(duì)跟風(fēng)漲價(jià)等現(xiàn)象加以拒斥的原因。分析人士指出，在國(guó)內(nèi)樓市，尤其在一二線城市，改善性需求能讓市場(chǎng)擺脫低迷，投資性需求則是促進(jìn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的重要力量，甚至堪稱市場(chǎng)繁榮的“導(dǎo)演”。因此，改善性需求和投資性需求的“入場(chǎng)”，對(duì)樓市的持續(xù)“回暖”起到關(guān)鍵作用。但問(wèn)題是剛性需求對(duì)價(jià)格的波動(dòng)最為敏感，隨著賣方不斷調(diào)高價(jià)格，這部分需求入市節(jié)奏變緩，也必將影響到改善性需求和投資性需求的入市。

捂盤惜售人為制造房源緊張

記者近期實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊(duì)。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源，幾天內(nèi)即被訂購(gòu)一空。

上海一家房企老總對(duì)記者說(shuō)出了一大原因：“我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏，只要保證現(xiàn)金流相對(duì)充裕就可以了，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場(chǎng)。”這些房子都是六、七年前拿的地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)比現(xiàn)在房?jī)r(jià)要低得多，部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤(rùn)，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價(jià)格一定比現(xiàn)在要高，多出來(lái)的可都是純利潤(rùn)”。

同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類，一類是“低進(jìn)高出”，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超多年前購(gòu)置土地的樓板價(jià)，少量多批甚至少批都足以帶來(lái)足夠利潤(rùn)，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動(dòng)惜售”；另一類則大多是近兩三年買的高價(jià)地，對(duì)這些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的回落是難以忍受的，所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價(jià)，從而被迫“惜售”。

樓盤敢于捂盤惜售，因?yàn)橘Y金暫時(shí)還沒(méi)有問(wèn)題，尤以大型房企居多。一方面，部分“低地價(jià)”房源的銷售，帶來(lái)了可觀的現(xiàn)金流；另一方面，放貸指標(biāo)高企的銀行也十分依賴這些“優(yōu)質(zhì)客戶”。東部某城市一大型房企總經(jīng)理告訴記者，今年銀行主動(dòng)找他的次數(shù)多了，而且還常是分行行長(zhǎng)親自登門，“希望多貸點(diǎn)錢，幫幫忙”。這樣一來(lái)，開發(fā)商“少量多批”甚至“少量少批”入市也就有了足夠的本錢。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，考慮到去年成交量的低迷，今年以來(lái)樓市的剛性需求還沒(méi)有“解渴”，成交量還有大量上升的空間。但是部分開發(fā)商的惜售，人為制造的房源緊張，可能會(huì)加快樓市泡沫的生成，導(dǎo)致樓市直接從“回暖”走向“過(guò)熱”。

地價(jià)居高不下影響投資積極性

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比僅增長(zhǎng)4.1%，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過(guò)7成的商品住宅完成投資3422億元，增幅比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。土地方面，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬(wàn)平方米，同比下降40.1%；完成土地開發(fā)面積5223萬(wàn)平方米，同比下降11.3%。

實(shí)際上，樓市的暖意已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。截至5月9日，今年以來(lái)上海已發(fā)布了35個(gè)建設(shè)用地出讓公告，26批土地已經(jīng)成交，住宅用地?zé)o一流拍。3月份中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中，北京、上海、天津和南京土地供應(yīng)面積較前12個(gè)月均值均出現(xiàn)上升。“加快推地”是各城市土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。地價(jià)方面，國(guó)土資源部公布的《2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，第一季度全國(guó)城市地價(jià)總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平，下降了3.07個(gè)百分點(diǎn)。這是2004年以來(lái)全國(guó)地價(jià)首次出現(xiàn)季度下跌。

但是，不少開發(fā)商則認(rèn)為，現(xiàn)在地價(jià)最多是有些“松動(dòng)”，已成交的土地大多位置較遠(yuǎn)、面積較小，整個(gè)土地市場(chǎng)的“大盤子”沒(méi)有發(fā)生根本性改變。而且，只要政府依然走簡(jiǎn)單的“招拍掛”的方式，二季度以后地價(jià)重新上漲的可能性依然存在。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，從供給角度講，近年來(lái)房地產(chǎn)銷售量的萎縮和土地市場(chǎng)的萎縮有關(guān)，因此如果要增加房地產(chǎn)的供給，必須要增加土地的供給，同時(shí)政府要審慎考慮土地供給與土地價(jià)格之間的關(guān)系。