降價(jià)銷(xiāo)售高拋低入 地價(jià)下跌大開(kāi)發(fā)商圖謀換牌

“有一個(gè)聰明的大企業(yè)叫萬(wàn)科，萬(wàn)科最近在干什么事情呢？減值準(zhǔn)備，也就是降價(jià)。”近日陳淮在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科的降價(jià)讓萬(wàn)科擁有了重置成本的機(jī)會(huì)：在價(jià)格還未徹底到底的時(shí)候加緊出貨，以便擁有在價(jià)格見(jiàn)底的時(shí)候進(jìn)行成本的重置。而目前很多企業(yè)拿地也是基于這樣的想法。

　　“和炒股一樣，在八塊錢(qián)的時(shí)候賣(mài)掉一股，那么還可以在六塊錢(qián)時(shí)買(mǎi)回1.3股，這樣股票甚至不用再漲到十塊，漲到7.8塊，就可以賺錢(qián)。”陳淮還是將這個(gè)資本重置的過(guò)程比喻成炒股：萬(wàn)科降價(jià)所玩的正是這種“買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出”的游戲，聰明的萬(wàn)科早就在“預(yù)謀”盡快將自己手上的牌換掉，以便在這個(gè)過(guò)程中尋找新的機(jī)會(huì)，避免最大的風(fēng)險(xiǎn)。陳淮這樣解釋重置成本的過(guò)程。

　　再?gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上舉例子說(shuō)，假定開(kāi)發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價(jià)購(gòu)入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價(jià)降到3000元；如果開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)售樓盤(pán)單價(jià)降低1000元，即使銷(xiāo)售價(jià)降到了財(cái)務(wù)成本以下，也不意味著真實(shí)意義的“虧本”。因?yàn)橹匦芦@取完全相同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元。這時(shí)，房?jī)r(jià)降價(jià)1000元的開(kāi)發(fā)商實(shí)際獲取了1000元的利潤(rùn)，同時(shí)可擁有與未降價(jià)前完全相同的再生產(chǎn)條件。

　　那些降價(jià)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商都心知肚明這個(gè)簡(jiǎn)單的盈利模式，而“高拋低入”的換牌方式，讓他們?cè)谀玫厣?，有了更多的熱情。而從發(fā)展上看，土地價(jià)格回升比股價(jià)回升的確定性要大得多。