樓市調控需要什么樣的長效機制

　　“至于樓市調控的具體目標是什么？很多人想當然地認為，就是把房價降下來，這種認識或許是想當然，樸素得有一點一廂情愿。理性地看，樓市調控最理想和理性的目標，也許就是讓普通公民能夠靠自己的勞動收入，在自己生活的城市，買得起用于自住的房子。”

　　雖然最近幾年政府多次出臺各種政策進行調控，但仍然難阻房價飛漲。普通民眾依靠正常勞動收入，去買房安居樂業(yè)變得越來越遙遠。

　　有鑒于此，一些專家學者提出，中國樓市需要一套真正行之有效的長效機制，而不是以限購為主的短期“急就章”。

　　在提長效機制之前，有必要先搞清楚兩個問題，一個是中國房地產(chǎn)市場（這里主要是指住宅市場）的真實供求狀況，一個是樓市調控的具體目標。遺憾的是，很少有人愿意靜下來思考這兩個問題，只好陷入周而復始的爭論。

　　早在2011年初，北京出臺15條樓市調控細則的時候，筆者就提出，調控之前需要盡快進行一次全國住房普查。難以想象，對于房地產(chǎn)這樣關系到國計民生的領域，宏觀調控多年，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過。與之相反，全國性宏觀調控措施已經(jīng)出臺了不計其數(shù)的版本。盲人騎瞎馬，夜半臨深池，宏觀調控在尷尬中走向尷尬，也是再正常不過的結果。

　　中國已經(jīng)成功進行過多次全國性的人口普查，以及經(jīng)濟普查。由于住房的不可移動性和住房產(chǎn)權登記制度，全國住房普查在技術上難度應該比人口普查和經(jīng)濟普查更小，在執(zhí)行上也更加容易。以家庭為單位，以家庭人口為參照系數(shù)，進行全國性住房普查，并全國登記聯(lián)網(wǎng)，只有在此基礎上，政策的制定者們才能更加趨近合理。

　　出于眾所周知的原因，普查的結果可以暫時不公開，全國聯(lián)網(wǎng)的信息也僅供一定決策范圍內查閱和使用，以使科學調研和調控的阻力變得最小。

　　遺憾的是，三年即將過去，我們還沒有補上這一課。而可怕的是，我們補這一課的時間越晚，浪費的時間和社會財富成本將越大。中國的住宅總量是供不應求還是分配不均？這一問題的真實答案，將決定中國最終采取什么樣的調控手段，決策者得不到真實、完整、具體細致的信息，調控策略就會出現(xiàn)偏差，整個社會為此將付出極其昂貴的代價。

　　至于樓市調控的具體目標是什么？很多人想當然地認為，就是把房價降下來，這種認識或許是想當然，樸素得有一點一廂情愿。理性地看，樓市調控最理想和理性的目標，也許就是讓普通公民能夠靠自己的勞動收入，在自己生活的城市，買得起用于自住的房子。

　　那么，中國樓市調控的長效機制到底在哪里？辦法應該是，摸清家底之后，去投資化和扶助民生將是樓市長效機制的兩大主線。

　　摸清家底我們就會發(fā)現(xiàn)樓市的癥結在哪？是總量不夠還是分配不均？如果是總量問題，那需要加大投資，而如果是因為炒房、投資行為使得住房分配不均，那就需要對癥下藥，堅決去除投機性炒作的土壤。

　　這就需要，在住房信息登記聯(lián)網(wǎng)完成之后，對家庭第三套和三套以上住房開始征稅，壓縮投資炒房的套利空間，這是樓市調控長效機制的一大主線。例如，對家庭第二套住房，首付5成按揭，無利率優(yōu)惠；第三套住房，每年按價值5%征收房產(chǎn)稅，第四套10%，依次遞增。當然，具體稅率得政府說了算。如此一來，炒房者的持有成本和風險上升，獲利空間縮小，自然會考慮離開。這一措施，將結束中國樓市此前10年來全民炒房的擊鼓傳花游戲。

　　在去投資化的同時，降低自住型購房的門檻，將是長效機制的另一大主線。具體操作來看，對城市居民購買的首套住房，減免交易稅費，首付降低到一成（如果商業(yè)銀行能夠控制風險，首付比例降到５％甚至零也未嘗不可），都可以大大減輕購房者的支付壓力。另外，對于購買家庭首套房的貸款，利率給予一定優(yōu)惠，政府也補貼部分利息，都是可取的。

　　據(jù)筆者所了解，在京滬廣深等一線城市，購買家庭第一套住房的當?shù)鼐用?，絕對數(shù)量已經(jīng)很小。當?shù)卣疄榇酥Ц兜纳鐣杀居邢?，而為此獲得的社會效益與支持將遠大于投入，何樂而不為？

　　總而言之，讓市場回歸理性，政府保障市場秩序和民生，這才是行之有效的樓市長效機制。