部分城市土地市場加速回暖 土地交易王者歸來

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，全國土地購置面積同比下降40.1%，從4月開始，部分城市土地市場開始加速回暖。記者近日在采訪中注意到，“土地掮客”、“吃地大鱷”等和土地交易相關(guān)的利益群體也紛紛浮出水面，活動異常頻繁。前幾年高價拿地的“搶地游戲”又現(xiàn)“王者歸來”。

　　5月樓市土地交易演繹“王者歸來”

　　曾經(jīng)一度遠去的開發(fā)商“搶地大戲”近日在深圳上演。4月29日首場拍賣會推出龍崗區(qū)的兩塊土地，底價定在5.3億元，深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司展開百輪競買，持續(xù)長達一個小時，最終將價格抬至8億元被尚模發(fā)展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價約為2586.08元/平方米，地面地價達到10292.57元/平方米。深圳市尚模發(fā)展有限公司總工程師劉一新表示，之前估計競買成交價不會超過7.5億元，沒想到對手如此強硬。這兩塊地屬龍崗區(qū)舊城改造項目，還需要提供回遷補償面積和保障性住房面積。盡管如此，尚模發(fā)展仍是信心滿滿。

　　據(jù)記者了解，深圳土地市場破冰如此驚心動魄，與去年冷清的土地市場如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍，成交量不足推地量的一半；下半年僅成交了一塊居住用地。其實時下土地市場演繹“王者歸來”的不止深圳一地。4月底，上海今年以來第三次大規(guī)模的經(jīng)營性用地出讓結(jié)果公布，令市場大為振奮。上海國土資源局官方數(shù)據(jù)顯示，本次共出讓14幅經(jīng)營性用地，結(jié)果無一流標(biāo)。部分熱門地塊受到十余家開發(fā)商激烈競爭。在8幅住宅用地中，金地集團以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，總價超出底價82%，該地塊成為2008年以來上海溢價率最高的地塊。

　　在北京記者了解到，北京2009年首推的兩塊住宅用地受熱捧。豐臺區(qū)右安門外商業(yè)、居住項目經(jīng)過兩次報價，被以個人名義參加報價的張樹生，高于底價50萬元的8876.52萬元獲得。西城區(qū)德外居住項目的爭奪更是激烈，經(jīng)過26輪競價，最終北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司以2.12億元“勝出”，今年北京首推住宅用地如此搶手，讓北京市土地儲備中心懸著的一塊石頭終于落地，也讓不少業(yè)內(nèi)人士對土地市場走出低迷看到了希望。

　　北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份即將交易的土地共有13塊，這些地塊總規(guī)劃建筑面積約為160萬平方米，其中具有住宅性質(zhì)的土地有6塊，規(guī)劃建筑面積約為70萬平方米。居住性質(zhì)土地中，朝陽區(qū)廣渠門外10號地備受關(guān)注。該地塊規(guī)劃面積約為7.2萬平方米，5月7日開始掛牌出讓。由于該地塊具有非常好的區(qū)域位置，包括富力、合生、金地等多家著名地產(chǎn)公司表示重點關(guān)注該地塊。

　　“地蟲”好像一夜之間就全冒了出來

　　作為土地掮客，也有人稱他為“地蟲”，伴隨著房地產(chǎn)市場“小陽春”的勢頭，老殷的電話也開始頻繁晴朗起來。“去年一年都是我聽到哪里有項目就跑去看看是否有機會，最近卻是他們主動給我打電話轉(zhuǎn)地，我做了這么久的土地中介，還是頭一次碰到這樣的情況。”老殷得意地說。據(jù)記者了解，各地產(chǎn)權(quán)交易所大量土地轉(zhuǎn)讓公告相繼出現(xiàn)。中國搜地、中國土地掛牌網(wǎng)等等這些專業(yè)的土地網(wǎng)站上更是密密麻麻掛滿了土地尋求合作的信息。土地掮客顯然迅速捕捉到了這一重要信息。

　　“最近一周我接待了六批人，都是來談地的。這些‘地蟲’好像一夜之間就全都冒了出來。”　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒(楊少鋒博客,楊少鋒新聞,楊少鋒說吧)最近不停地奔波于廣州、北京、沈陽幾個城市，“因為公司最近接的幾個單子都是跟土地有關(guān)的”。

　　楊少鋒表示，去年開發(fā)商盲目囤地達到高潮，今年面臨融資環(huán)境愈加惡劣與國土部清查囤地的雙重壓力，又不得不把自己囤積的土地“吐”出來。土地重新進入流通環(huán)節(jié)，導(dǎo)致二手土地轉(zhuǎn)讓高峰出現(xiàn)。據(jù)悉，目前二手土地交易存在著諸多問題。首先，對土地證件的核實并不是非常容易。另外，即使在目前二手土地放量加大的時期，活躍在這個市場上的也仍然是從事土地生意多年的“地蟲”，而并非像市場傳言那樣，許多原本做房產(chǎn)中介的人也紛紛涉足。在楊少鋒看來，二級市場的優(yōu)質(zhì)土地稀少，難得有達到要求的，成交率自然就不高。

　　地價全年趨于平穩(wěn)房價仍在探底過程

　　近期國內(nèi)土地市場經(jīng)長時間沉寂之后出現(xiàn)高溢價成交情況，最高溢價率已經(jīng)超過80%。同時，包括招商集團、金地集團等國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商也開始醞釀儲備土地，大連萬達集團、綠地集團等紛紛于3、4月份開始儲備土地，北京市場上多家開發(fā)商業(yè)已開始拿地。 華泰證券房地產(chǎn)分析師張馳飛表示，開發(fā)商拿地增加主要有兩個原因，一是資金流狀況改善很多，根據(jù)對房地產(chǎn)公司一季報的統(tǒng)計，大多數(shù)企業(yè)資金流為正，整體累積資金鏈也為正；二是一些土地位置較好、價格也較之前有所回落，而開發(fā)商對后市信心也在逐步恢復(fù)，這也是出現(xiàn)較高的溢價成交的原因。由此，張馳飛對后市持樂觀態(tài)度，他分析，現(xiàn)在部分地區(qū)房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，市場整體好于之前的預(yù)期，可以說現(xiàn)在正處于產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

　　記者近日從國土資源部獲悉，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)分析報告認為，受國際金融危機沖擊，我國土地市場受其影響，預(yù)計2009年地價不會有大的漲幅。一線城市居住用地價格將趨于平穩(wěn)，而二、三線城市居住用地價格仍有小幅上漲的可能。

　　目前在北京、上海、廣州等一線城市，近兩年內(nèi)居住用地供應(yīng)量較大，城市房價基本達到最高并呈下行趨勢，開始進入觸底階段。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，量比價更重要。房地產(chǎn)走勢應(yīng)該從兩個方面來看，一個是量，一個是價。從交易量來說，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。這一輪量的放大，基于三個原因，一個是政策釋放，第二個就是去年積壓的剛性的首套房自住性需求的釋放，第三個就是信心。但聶梅生認為，目前房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價格的回升，房價目前仍在探底過程中。