天價“地王”集中出現(xiàn) 地市高燒暗藏風險

　　近期，北京、上海、蘇州、杭州等地“地王”集中出現(xiàn)，讓地價的上漲步伐持續(xù)高歌猛進。

　　多城市刷新地價

　　近日，多個城市高價“地王”扎堆出現(xiàn)。先是京滬分別刷新單價和總價記錄，隨后是蘇杭等二線城市的“地王”橫空出世。

　　9月4日，融創(chuàng)中國以21億元拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號住宅地塊，剔除配建面積后，其樓面價高達7.3萬元／平方米，成為北京單價最高的“地王”。 

　　北京單價“地王”剛剛誕生，上?？們r“地王”便橫空出世。9月5日，備受關注的上海徐家匯中心地塊亦覓得買家。新鴻基旗下公司以217.7億元競得該地塊，高出起始價約42億元，溢價率24.4%，成為上?？們r“地王”。據(jù)計算，該地塊的樓面單價為每平方米37264.4元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，盡管徐家匯項目并非住宅地塊，但其釋放的“地王”效應仍對整個樓市帶來沖擊。

　　而在同一天，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產(chǎn)和世茂股份赴杭州與蘇州雙線作戰(zhàn)，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新，成為當日的“雙城地王”。

　　渣打銀行最新調(diào)查的30家開發(fā)商中，21家表示在未來的3到6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。有23家開發(fā)商認為未來6個月內(nèi)房價漲幅將達10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。

　　短期內(nèi)土地市場難降溫

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來土地市場供應緊張、競爭激烈，是高溢價率地塊、高單價地塊頻現(xiàn)的主要原因。

　　克爾瑞研究中心指出，我國一線城市及熱門二線城市的土地儲藏量相對匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)又集中在此類城市搶地。因此，雖然政府加大了土地供應量，但依然改變不了這些城市土地僧多粥少的局面。

　　克爾瑞研究中心分析師李瑩表示：“在熱點城市推出核心地塊時，實力房企的強勢爭奪，直接導致了高價地的產(chǎn)生。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等10個典型城市土地出讓金收入811.6億元，土地成交均價為每平方米3259元，同比增幅分別達到149.3%和151.4%。從目前各地排出的出讓公告看，今后幾個月土地市場活躍態(tài)勢依舊，土地成交均價或仍將處于高位。

　　除北上廣三大城市之外，部分重點城市的土地市場也是火爆異常。截至目前，杭州今年的土地出讓金額已經(jīng)高達866.72億元，超過去年全年的611億元；南京今年前8個月土地拍賣共吸金505億元，遠超去年全年的358億元。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，短期內(nèi)很難期望土地市場降溫，一是地方政府在市場看好的階段急于推出優(yōu)質(zhì)地段，賣個好價，必然導致“地王”頻出；二是開發(fā)商亟待“補庫存”，再加上手中不差錢，在樂觀預期下必然加大土地儲備和開發(fā)力度，市場需求增加，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊供應偏少，也導致開發(fā)商之間對土地資源的爭奪更為激烈。

　　李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)引起關注

　　與此同時，地市的火熱引發(fā)了部分市場人士的擔憂。有專家認為，目前一二線熱點城市的地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向不確定的情況下，開發(fā)商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌被套的風險。

　　值得注意的是，在全國各地“地王”頻出，開發(fā)商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠卻開始拋售其在內(nèi)地所持物業(yè)資產(chǎn)：廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心；此外，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃，并已獲華潤的競購。

　　李嘉誠大舉出售內(nèi)地房地產(chǎn)項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在獲悉融創(chuàng)拿下北京新“地王”后，在微博上點評稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

　　中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現(xiàn)在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產(chǎn)市場進入了高風險區(qū)間。

　　21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑雨楓認為，2014年房地產(chǎn)政策的不確定，是剛剛產(chǎn)生的“地王”們將面臨的重要風險。