五一后樓市未現(xiàn)滯后高峰 大城市呈冷熱不均狀態(tài)

“五一”之后一周，市場(chǎng)中預(yù)期將滯后顯示的成交高峰并沒有依時(shí)出現(xiàn)，全國多個(gè)大城市呈現(xiàn)冷熱不均狀態(tài)；廣州一手市場(chǎng)在“五一”期間成交量大漲20%左右，其后一周下跌28%左右，二手成交也相應(yīng)處于不活躍狀態(tài)。

　　市場(chǎng)期望本周即將舉行的廣州房博會(huì)能再度活躍廣州樓市，但從近期上海和深圳房展會(huì)的平淡效果看，廣州市場(chǎng)活躍程度依然令人堪憂。

　　有行內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，如果幾大發(fā)展商在房博會(huì)上愿意攜手“不升反降”，將極大影響市場(chǎng)成交的活躍程度。

　　廣州市場(chǎng)

　　“五一”期間，全國幾大大城市樓市成交一路飄紅，廣州成交亦為喜人。廣州全市十區(qū)內(nèi)一手住宅三天內(nèi)共成交4500~5000套，均價(jià)比3月底、4月初時(shí)候相比上漲了3-6%，約為10000元/平方米左右；中心六區(qū)的新貨中很大一部分是建筑面積在80~140平方米之間的2~4房，均價(jià)多在10000元~19000元/平方米之間。二手市場(chǎng)由于業(yè)主反價(jià)5%~10%而影響成交情況，不過成交情況與去年“十一”相比還是有所反彈，成交量多出50%左右。

　　中原(中國)董事副總經(jīng)理賴國強(qiáng)分析認(rèn)為，雖然在“五一”最后一天，買家有重新回流到二手之勢(shì)，但廣州市場(chǎng)與其他大城市最大的區(qū)別在于以房屋銷售量為主，二手樓市壓力大、表現(xiàn)趨于平淡。不過，廣州樓市的高速消化期比深圳啟動(dòng)得慢，目前還處于消化期中，后市持續(xù)力較大，因此對(duì)第三季度市場(chǎng)仍持樂觀態(tài)度。

　　“后五一”成交明顯波動(dòng)

　　在“五一”之前，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為三天假期可能迎來成交“井噴”，對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的負(fù)面影響感到憂心；事實(shí)證明，“井噴”并沒有如期而至，市場(chǎng)比預(yù)期更為理性。

　　考慮到成交的滯后性，很多行內(nèi)人士相信“五一”過后的2周有可能是各大城市成交的高峰期。從5月4日至10日的全國8大城市成交數(shù)據(jù)可見，其表現(xiàn)各不相同。除了北京、廣州、杭州外，其他城市都有不同幅度的上升，上海上升幅度最大；在成交量下跌的城市中，廣州的幅度最大，達(dá)到28%。

　　廣州市場(chǎng)波動(dòng)極為明顯，在八個(gè)城市的成交規(guī)模中最小，呈現(xiàn)極不活躍的狀態(tài)。中原研究中心陶琦分析表示，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)存量不大，并呈現(xiàn)逐漸減少之勢(shì)；市民在經(jīng)歷幾年的市場(chǎng)陰跌后消費(fèi)心態(tài)理性。不過，廣州、深圳兩市的存量相近，深圳“后五一”成交量遠(yuǎn)大于廣州。

　　什么是反價(jià)：業(yè)主在買家愿意接受原叫價(jià)時(shí)提價(jià)。

深圳市場(chǎng)

　　觀察深圳市場(chǎng)可見，一手市場(chǎng)在“五一”期間的成交并無想象中多。據(jù)賴國強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)，深圳一手成交比去年同期下跌20%~30%。主要是因?yàn)樗脑乱殉山?700套一手單位，可售房量減少；其次，價(jià)格處于中端的一手物業(yè)不多，多為高價(jià)盤；而且，發(fā)展商并不急于推盤，顯示出追求價(jià)位的心態(tài)。

　　一手不如二手

　　美聯(lián)全國市場(chǎng)研究中心主任徐楓分析，一手成交主要集中在南山區(qū)，比前2年同期增長(zhǎng)3~4倍；由于深圳一手供應(yīng)量呈逐漸減少之勢(shì)，從“五一”同期看，成交量逐年遞減，今年與2008年同期成交量持平。

　　她預(yù)期第三季度一手市場(chǎng)的成交將不會(huì)旺暢；如銀行持保守態(tài)度，則第四季度一手價(jià)格可能獲得放松機(jī)會(huì)；賴國強(qiáng)認(rèn)為下一輪一手樓價(jià)將有機(jī)會(huì)站穩(wěn)并有小反彈。

　　另外，深圳的二手樓市明顯好于一手，成交呈上升態(tài)勢(shì)，成交量是去年同期的2倍；究其原因，主要是二手物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低、生活配套成熟。

上海市場(chǎng)

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國市場(chǎng)研究中心提供的市場(chǎng)調(diào)查，上海在“五一”期間的一手推盤頻率高于深圳；促銷手段較多，打折幅度在96%~97%。期間；一手成交的平均面積高于二手平均面積，以超過100平方米的中大戶型為主，二手以90平方米以下的為主；二手集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，一手成交量與2007年同期持平，熱點(diǎn)區(qū)域有所轉(zhuǎn)移，以普陀區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)為主；帶學(xué)位物業(yè)成交較多；總成交額主要集中在200萬元以下。

　　3月中后旬出現(xiàn)投資客

　　中原(中國)董事副總經(jīng)理陸成分析，五一期間二手物業(yè)成交與三、四月相比略有放緩，回落10%~15%。

　　三、四月份上海高中低端物業(yè)的成交都很暢旺，原因一是來自去年積壓的購買力；二是銀行積極放貸。過去的2、3月份是剛性需求，樓價(jià)相對(duì)較低，自3月中后旬起，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)換樓客和投資客。

　　由于“五一”之前市場(chǎng)中的筍盤已被積極成交，“五一”放盤比年初價(jià)格高5%~10%，買家尚未有立即接受的能力；其次，個(gè)別銀行態(tài)度比較保守，導(dǎo)致即使是無須借貸的買家亦靜觀銀行態(tài)度，期望樓價(jià)能再有所下調(diào)。

　　看樓客未減 業(yè)主心態(tài)變強(qiáng)

　　不過陸成認(rèn)為二手市場(chǎng)價(jià)格沒那么快出現(xiàn)再一次下調(diào)，主要是看樓客從未減少，業(yè)主心態(tài)變強(qiáng)，樓價(jià)無下跌壓力；何況市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了“反價(jià)潮”，加價(jià)幅度在10萬~20萬元之間(總樓價(jià)500萬元左右)。

　　因此，他判斷只要銀行無明確控制措施，5月份上海樓市將平穩(wěn)維持高成交量。

　　樓價(jià)短期上升或?qū)е?ldquo;怪圈”

　　從每一年的市場(chǎng)規(guī)律看，上半年銀行貸款比例偏大，自然帶動(dòng)購房氣氛；而下半年比例較小，購房者相對(duì)傾向謹(jǐn)慎。中原(中國)董事副總經(jīng)理陸成認(rèn)為，這極有可能影響下半年樓市的成交情況，而具體情況還需觀望銀行和各地政府的具體態(tài)度。

　　雖然大部分潛在買家都相信各地樓市仍有不同程度的價(jià)格下跌空間，但市場(chǎng)人士并不同意這觀點(diǎn)，認(rèn)為未能看到價(jià)格下跌壓力；有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為樓價(jià)有緩慢上升的機(jī)會(huì)。中原地產(chǎn)研究中心瞿安新認(rèn)為，近期市場(chǎng)成交活躍，很大程度是因?yàn)殡p方協(xié)商價(jià)格達(dá)到博弈的平衡，以及稅費(fèi)下調(diào)，幾大城市的中心區(qū)域樓盤價(jià)格并沒有實(shí)際性下調(diào)。

　　不過，他認(rèn)為不要期盼市場(chǎng)價(jià)格在短期內(nèi)出現(xiàn)上調(diào)。一旦樓價(jià)出現(xiàn)上升，可能導(dǎo)致更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)供求雙方價(jià)格差距再度拉開，就會(huì)影響成交結(jié)果；價(jià)格往上走，就會(huì)導(dǎo)致成交量下跌，并持續(xù)一段時(shí)間直到價(jià)格重新下調(diào)。廣州樓市在“五一”過后成交活躍程度放緩，令市場(chǎng)擔(dān)憂是否因?yàn)檫M(jìn)入了上述的“怪圈”。

　　有行內(nèi)人士提出，要視乎本周五即將舉行的廣州房博會(huì)上幾大主流發(fā)展商的態(tài)度。一旦他們決定不升反降，對(duì)市場(chǎng)成交將有極大的促動(dòng)。