拉動房價向下的力量正在生成

　　即使不繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施，促使樓市內(nèi)生調(diào)整的力量也已經(jīng)在積聚。市場化的住房租金、流動性態(tài)勢的變化以及宏觀經(jīng)濟實體化的回歸，都將產(chǎn)生拉動房價向下的作用力，增大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的可能性。

　　首先，市場化的住房租金將自發(fā)形成制約房價上漲的收縮力。從經(jīng)濟理性角度分析，住房租金水平實際上反映出社會住房需求的均衡態(tài)勢。雖然我國住房租金連續(xù)40多個月上漲，但與高位房價相比，仍處于相對低位。由住房租金折算的投資收益率也遠(yuǎn)低于銀行存款利率，房價與住房租金存在較大偏離。因此，盡管理論上住房租金仍有上漲空間，受中低收入人群有限的住房租金承擔(dān)能力制約，市場將自發(fā)形成住房租金的上限，由此將產(chǎn)生拉動房價向下的收縮力。

　　流動性態(tài)勢的變化也將削弱房價上漲的基礎(chǔ)。從一個相對較長時期考察，我國流動性運行態(tài)勢穩(wěn)中趨緊的趨勢基本可以確立。事實上，今年以來我國金融市場流動性寬松格局較以往有明顯變化。一方面是穩(wěn)健貨幣政策的實施，擴張性的信貸刺激可能性明顯下降，流動性總體趨向緊縮。另一方面，美國Q E退出預(yù)期增強，新興市場經(jīng)濟體資本外流加快，我國外匯占款連續(xù)兩個月環(huán)比下降，流動性總體將面臨收縮。6月貨幣市場“錢荒”是金融市場流動性緊縮的總預(yù)演，而7月以來商業(yè)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)收縮實質(zhì)上反映出流動性進一步緊縮的運行態(tài)勢。流動性運行態(tài)勢的變化，將通過復(fù)雜的傳導(dǎo)，影響到樓市資金面，進而抑制房價繼續(xù)上漲。

　　宏觀經(jīng)濟實體化的回歸，降低了房地產(chǎn)投資收益率，勢必減少房價繼續(xù)上漲的可能。雖然地價屢創(chuàng)新高，但地價上漲帶動房價上漲的傳導(dǎo)作用，將會明顯受到實體經(jīng)濟回報的制約。伴隨著宏觀經(jīng)濟放緩，我國企業(yè)盈利能力下降，居民收入增長也出現(xiàn)放緩，承擔(dān)高房價的能力明顯下降。應(yīng)該看到，住房終端需求的支付能力要受到實體經(jīng)濟盈利能力的明顯制約。我國部分城市房價，特別是一線城市，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通工薪階層的購買能力，改善性住房需求替代剛性住房需求，成為房地產(chǎn)交易的主要決定力量。

　　綜合來看，在住房租金上限約束、流動性穩(wěn)中趨緊、宏觀經(jīng)濟實體化等因素的綜合作用下，房地產(chǎn)市場將自發(fā)形成抑制房價繼續(xù)上漲的收縮力量。雖然當(dāng)前尚無法確定樓市何時開始調(diào)整，無法明晰樓市調(diào)整力度。但能夠確定的是，樓市已經(jīng)偏離均衡太多，調(diào)整勢在必行。對此，市場各方應(yīng)有清晰、理智的認(rèn)識。