摩根大通：剛性需求大量釋放 樓市現(xiàn)實質性回暖

美國投行摩根大通今日發(fā)布報告，認為隨著金融危機影響的消退，宏觀經濟環(huán)境的逐步企穩(wěn)，政府投資力度的不斷加大，經濟回暖的有利因素積累、增加，全國樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復性增長。

　　根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產交易管理網數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年第一季度，京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高，同比2008年同期新房交易量平均上漲了100%以上，北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水準。房地產開發(fā)投資在今年前兩個月同比增長1%，而在第一季度同比增長達4.1%。

　　該報告認為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成。2008年受全球經濟危機的影響，許多購房者的剛性需求受到壓制，造成市場整體成交量萎縮，但隨著房地產刺激政策利好以及行業(yè)變化，改善型購房者開始入市，推高樓市成交量。政府從上年9月開始，不斷出臺有利推動中低端樓房需求的政策，其中包括減少借款利率，下調購房者的首期付款，加大房貸利率折扣和削減契稅和印花稅。這些政策大大降低了首次購房者的負擔能力。據(jù)仲量聯(lián)行在上海的統(tǒng)計，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也從56.4%下降到41.8%。

　　其次，在一季度，國內公布的一系列經濟數(shù)據(jù)顯示中國經濟已出現(xiàn)啟穩(wěn)回暖信號，無論是股市，還是消費市場，都顯示出經濟形勢趨向樂觀，民眾對經濟恢復的信心更加堅定，從而激發(fā)此前積壓的購買力。春節(jié)過后，置業(yè)、求學等因素在一定程度上刺激房地產市場成交。

　　高端樓市依然面臨挑戰(zhàn)

　　雖然中低端樓市回暖明顯,但是我國高端房地產市場受到全球金融危機的嚴重影響,在2009年依然面臨挑戰(zhàn)。2008年金融危機惡化之后,歐美國家的金融機構紛紛將全球市場的資本回流到本國。從我國的外匯儲備的增速放緩的事實中可以清楚地看出國際資本流向的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓,因此,金融危機直接影響到我國這些高端房地產市場。另外,受金融危機影響,很多跨國公司收縮戰(zhàn)線,將其在中國的機構撤銷,這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。因此,高端住宅會和寫字樓受全球金融危機的沖擊大于普通住宅,并在2009年依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)。