陶紅兵：天價地王與大多數(shù)購房者無關(guān)

　　近日全國地王頻出，樓市高溫難降。針對此，高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵接受了人民網(wǎng)記者專訪，采訪中，陶紅兵直言不諱：“地價上漲不會停，優(yōu)質(zhì)土地地價恐無上限。”并且，天價地王與大多數(shù)購房者無關(guān)，大多數(shù)購房者需求應(yīng)通過保障房解決。

    最近陶紅兵因為“北京房價不貴”的言論遭到頗多質(zhì)疑，在采訪中他并未否認，仍堅持此觀點，但補充道：他所判斷的“不貴”是因為北京商品房市場針對全國買房者，“有意愿、有能力在北京購房的客戶都是高收入者”，北京商品房價格與他們收入相比是比較合理的。

    普通人不應(yīng)通過高價商品房解決住房需求

    陶紅兵無意通過過激言論引發(fā)網(wǎng)絡(luò)質(zhì)疑，“北京房價不貴”指的是北京商品房價格對于它的目標客戶是不貴的，而非針對普通北京市民。陶紅兵進一步解釋，北京商品房市場針對全國客戶，想來北京買房的均為高收入者，對于這部分有意愿、有能力在北京買房的客戶，北京商品房價格確實不貴。“北京房價不是針對生活、工作在北京的人的。”陶紅兵說。

    這個觀點似乎有引爆另一波質(zhì)疑的危險：生活工作在北京的市民難道沒有權(quán)利在北京置業(yè)？僅用金錢標準將大部分人安居北京的夢想擊碎是否太過殘忍？陶紅兵并不是沒有考慮大多數(shù)市民居住北京的愿望與需求：“普通人的居住需求應(yīng)該由政府建立的保障房體系保證，而非購買市場因素控制的高價商品房。中高收入者才應(yīng)該購買市場因素控制的高價商品房。”

    如香港新加坡一般，政府有責任向居民提供基本的住房保障——香港的“居屋”、“公屋”建設(shè)，新加坡的“居者有其屋”計劃，在中國內(nèi)地是缺失的一環(huán)，這讓住房問題在內(nèi)地演變成了日益尖銳的社會矛盾。據(jù)陶紅兵調(diào)查，保障房最大問題并非存在于建設(shè)階段，而是分配環(huán)節(jié)：如何保證保障房真正供應(yīng)至所需人手上、而不致淪為權(quán)貴再次獲取利益的手段，關(guān)鍵在于應(yīng)徹底打破保障房有利可圖的現(xiàn)狀。

    “要切斷保障房帶來的腐敗，就要去除保障房可投資的屬性。”陶紅兵提出具體建議：第一，保障房不可建大戶型，保證所居住家庭基本生活需求即可；第二，保障房必須由政府持有，當住戶有條件購買商品房時，其名下保障房必須退回，由政府原價或略高于原價回購，禁止自由買賣。

    普通工薪階層的住房由保障房提供，“任商品房漲到天價也與普通百姓無關(guān)”，陶紅兵如此說，政府需要做的，便是通過高價商品房帶來的收益建更多的保障房。建立差別化購房體系，“拿怎樣工資就買怎樣的房”，這在陶紅兵看來是最公平、最合理的住房分配方式。政府有保障居民有所居的義務(wù)，但不能保證居民有好居，如果要改善和享受型居住，就應(yīng)當依靠市場化的商品房。

    位置優(yōu)越地塊地價可以無上限

    陶紅兵是市場主義者，他不懼自08年以來以成倍的速度上漲不止的北京房價，也不懼7.3萬/平米的新地王可能帶來的“房價新時代”，陶紅兵分析稱四環(huán)內(nèi)可建土地極其有限，供應(yīng)嚴重不足，地價、房價上漲是基本市場規(guī)律，他還表示，優(yōu)質(zhì)地塊的地價上漲或無上限。

    近期全國土地市場開啟“瘋狂”模式，各地地王頻出突破市場想象。9月4日，由融創(chuàng)砸下43.24億總價創(chuàng)造的北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館新地王樓面價達到7.3萬/平米，震驚樓市；9月5日被稱作“長三角地王日”：新鴻基以217.7億元競得上海徐家匯中心地塊，不出意外將成為今年“總價地王”；杭州華家池地塊由綠地、世茂、濱江聯(lián)手創(chuàng)下136.7億新的總價記錄，成為杭州新地王；蘇州亦不落人后，金雞湖地塊由世茂用23.6億拍下，樓面價高達1.5萬/平米。

    兩日瘋狂拍地過后，房地產(chǎn)市場陷入恐慌情緒：地王頻出何時能止？房價將上漲到新高度？調(diào)控是否無計可施？陶紅兵對瘋狂的地價不以為然，優(yōu)越的位置成為目前土地資源最昂貴的價值，這樣的價值具有不可復(fù)制性與唯一性，因此，陶紅兵對于土地拍出再高價都“不覺得奇怪”，他甚至預(yù)測，特別優(yōu)質(zhì)的土地價格無上限。另一方面，高價地所建的高端住宅數(shù)量并不大，對普通住宅市場影響有限，且產(chǎn)品定位不同，他在微博上做了形象的比喻：“這塊地（指北京農(nóng)展館地王）做出的產(chǎn)品好比賓利，周邊夏利二手車的價格是不會同比增長的。”

    并且，陶紅兵認為政府完全沒必要去限制地價的上漲，應(yīng)該將土地交易完全市場化，讓企業(yè)來衡量土地的價值與風險。“對于商品房即便是地價漲上天也沒關(guān)系，政府用土地收益建更多的保障房，這不是促進了住房資源的公平分配么？”在陶紅兵看來，政府不肯放棄土地暴利比地價瘋狂上漲要恐怖許多。

    將小產(chǎn)權(quán)房合法化便能致房價下降

    當話題轉(zhuǎn)到土地問題上時，陶紅兵的語氣中明顯多了些無奈，很多房地產(chǎn)帶來的問題最后都會碰到一塊硬骨頭——地方過度依賴土地財政，農(nóng)村用地不可自由流轉(zhuǎn)。陶紅兵對目前的問題直言不諱：政府不肯讓利于民，成為樓市嚴重供不應(yīng)求、房價漲幅不止的癥結(jié)所在。

    而陶紅兵為樓市開的藥方是：將小產(chǎn)權(quán)房合法化，突破土地不能自由流轉(zhuǎn)的限制，房價必然下降。陶紅兵認為小產(chǎn)權(quán)房是另一種意義上的保障房，農(nóng)村集體土地與通過招拍掛形式出讓的國有土地應(yīng)同樣受到法律的認可，政府要做的是“疏”，而不是“堵”。房價只有普通商品房的三分之一到一半，源于土地價格低廉，因此，“政府不從土地上謀取暴利是房價下降的關(guān)鍵。”陶紅兵道。

    而限購、限價等現(xiàn)有的調(diào)控措施，在陶紅兵看來會引起更大的市場混亂。北京最近出讓的豆各莊限價地塊便遭到陶紅兵的質(zhì)疑：“只限房價不限地價只能起到負向激勵的作用：開放商為盈利只會降低建筑標準，限價地塊上只會出現(xiàn)更多建筑垃圾，而不能解決居民住房問題。”他將現(xiàn)有調(diào)控政策比作往高燒病人身上澆涼水：體溫表面上是降下來了，但病情卻是更加惡化。

    不靠行政手段強壓、還土地于市場、讓居者有其屋；建立差別化購房體系，鼓勵每個人改善住房的需求，也供給低收入者基本的保障，是陶紅兵理想中的健康房地產(chǎn)市場。對這樣的健康市場何時能實現(xiàn)，陶紅兵的回答頗有些宿命的味道：“問題最后總會解決，就算沒有辦法解決，那也會帶來最終的解決結(jié)果——無解也是一種解。所有矛盾總會化解，無非是溫和的或者激烈的，平穩(wěn)的或者波動的區(qū)別。”