中原地產(chǎn)：土地市場(chǎng)現(xiàn)暖意 大型房企競(jìng)相入市

2009年4月中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，繼3月居住用地放量后，部分城市居住用地供應(yīng)出現(xiàn)回落。4月居住用地供應(yīng)面積較前12月均值出現(xiàn)下滑，但北京、深圳依然加速推出居住用地。

　　受3月推出大量地塊影響，4月土地成交面積增加明顯，其中居住用地成交面積較前12月均值上升38%。地價(jià)水平較3月出現(xiàn)回升，但與前12月均值相比仍下降13%。4月土地流標(biāo)率保持平穩(wěn)，居住用地底價(jià)成交率下降，溢價(jià)成交現(xiàn)象較3月明顯增多，且部分地塊溢價(jià)幅度頗高。

　　4月大型房企紛紛入市拿地，金地以5.6億元，溢價(jià)82%的價(jià)格擊敗10余家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊；萬(wàn)達(dá)斥資13億接連在武漢、長(zhǎng)春購(gòu)地；綠地10億獲取上海松江、青浦兩幅地塊，其中一幅溢價(jià)36%。

　　出現(xiàn)上述狀況的主要原有兩點(diǎn)：一是近期住宅銷(xiāo)售火爆，發(fā)展商資金回籠迅速，購(gòu)地資金充裕；二是政府加大推地力度，推出地塊底價(jià)較低。值得注意的是，盡管成交頻現(xiàn)較高溢價(jià)率，但地塊實(shí)際出讓價(jià)格仍處于低位，距離2007年歷史高位仍有較大差距。

　　推地放緩，居住用地供應(yīng)回落

　　4月未能延續(xù)3月供應(yīng)放量的勢(shì)頭，部分城市土地供應(yīng)量出現(xiàn)回落，居住用地更為明顯。4月居住用地供應(yīng)占全部用地比例較3月出現(xiàn)下降，僅為25%。

　　4月12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地整體供應(yīng)853公頃（210幅），低于前12月均值23%，其中居住用地供應(yīng)213公頃（37幅），低于前12月均值43%。土地供應(yīng)回落。

　　12個(gè)城市中，上海在3月推出大規(guī)模居住用地后，4月居住用地供應(yīng)放緩；北京和深圳依然延續(xù)居住用地放量的態(tài)勢(shì)，居住用地供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯；廣州居住用地則突破連續(xù)四個(gè)月的“零供應(yīng)”。

　　滬深津居住用地成交激增

　　由于3月大量土地集中上市，4月土地成交量迅速增長(zhǎng)。居住用地成交量增加更為明顯。主要原因?yàn)樯虾！⑻旖?月份推出的大量居住用地于本月順利成交。

　　4月12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市共成交土地956公頃（158幅），高于前12月均值15%，其中居住用地成交380公頃（42幅），低于前12月均值38%。

　　本月居住用地成交比例為40%，今年首次超過(guò)前12月均值。成交開(kāi)始活躍，顯示市場(chǎng)對(duì)后市的信心開(kāi)始恢復(fù)。

　　流標(biāo)率持平 溢價(jià)成交現(xiàn)象明顯

　　截至4月底，12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的土地流標(biāo)率為15%，與3月持平。其中居住用地流標(biāo)率為22%，較3月份顯著下降，居住用地成交情況較為樂(lè)觀(guān)。

　　流標(biāo)率較低的城市為上海、天津和杭州，均為個(gè)位數(shù)，其中杭州流標(biāo)率為零，無(wú)土地流標(biāo)；沈陽(yáng)和成都流標(biāo)率較高，超過(guò)50%。

　　居住用地流標(biāo)率較低的城市為上海、長(zhǎng)春和杭州，無(wú)居住用地流標(biāo)；沈陽(yáng)和南京居住用地流標(biāo)率較高。

　　4月12個(gè)城市底價(jià)成交率為90%，其中居住用地為69%，居住用地底價(jià)成交率較3月份下降明顯。

　　溢價(jià)成交在3月份初露苗頭后，4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重慶和杭州均出現(xiàn)溢價(jià)成交土地，其中杭州位于上城區(qū)南山路地塊溢價(jià)幅度最高達(dá)127%，且樓面地價(jià)達(dá)46284元/平方米，創(chuàng)下地王新紀(jì)錄。值得注意的是，盡管近期成交頻現(xiàn)較高溢價(jià)率，但整體土地市場(chǎng)的實(shí)際出讓價(jià)格仍處于較低水平，距離2007年歷史高位仍有較大差距。