北京學(xué)區(qū)房報價飆至10萬每平米 短期不下降

　　CCTV2《央視財經(jīng)評論》：

　　學(xué)區(qū)房投資過時了嗎？

　　一段時間以來，多地樓市漲聲不斷，北京、上海地王頻出，而其中上漲最瘋狂的就屬學(xué)區(qū)房了。日前，北京、上海部分學(xué)區(qū)房最高的報價已經(jīng)飆升至10萬元/平方米以上。天價的學(xué)區(qū)房為何能夠持續(xù)地上漲？為了孩子上名校，到底還有多少孟母在不斷地助推著房價？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立(微博)、著名財經(jīng)評論張鴻共同評論。

　　學(xué)區(qū)房價暴漲，“地王”集中井噴，推高房價的手究竟有多少只？“地王大戰(zhàn)”再現(xiàn)，“地價”與“房價”的倒掛，全國一、二線城市房價是否會因此被迅速推高？

學(xué)區(qū)房現(xiàn)在有多貴？中關(guān)村地區(qū)是北京有名的學(xué)區(qū)房板塊，中關(guān)村一小、二小和三小等重點小學(xué)集中在這里，距小學(xué)幾百米的街上，有四、五家房地產(chǎn)中介公司的門店。記者在張貼的房產(chǎn)信息欄里看到，九成以上的房子單價在70000元/平方米以上，中介工作人員帶記者到東南校區(qū)看二手房。馬路對面是中關(guān)村一小，房子位于這棟樓最上面一個單元的十層，兩居室，建筑面積69平方米，1984年建房。

　　劉琛(房產(chǎn)中介經(jīng)理)：這房子是咱們這兒比較典型的一個學(xué)區(qū)房兩居室，這房子現(xiàn)在業(yè)主售價是560萬。每平米單價是在8萬到8萬1之間，非學(xué)區(qū)房的價格，應(yīng)該是在380萬到400萬左右，相差差不多在一百五、六十萬。

　　廣州學(xué)區(qū)房也是一個字，漲。有媒體報道部分學(xué)區(qū)房甚至一夜暴漲50萬元，記者來到廣州市越秀區(qū)建設(shè)大馬路某地產(chǎn)中介，這名中介表示他們見過漲得更狠的。

　　廣州市越秀區(qū)某地產(chǎn)中介工作人員：曾經(jīng)我們也遇到過黨校宿舍一套房漲了70萬，它是分兩次升(值)的。我記得當(dāng)時約了客戶去看，后來(價格)都升了，我都不好意思和客人去說，不好意思和他們說升了那么多。

　　在深圳，名校學(xué)區(qū)房所在的福田百花片區(qū)，中介說，這里40多平方米的一室，成為這一片區(qū)里最為緊俏的戶型。以上世紀(jì)90年代建的國城花園為例，雖然只有兩棟樓，房屋結(jié)構(gòu)較狹窄，客廳和主臥都朝北，因為帶有深圳實驗小學(xué)和深圳實驗中學(xué)的學(xué)位，小戶型單價已達(dá)到6萬元/平方米，是同地段普通住宅價格的一倍。

　　尹中立：學(xué)區(qū)房的暴漲源于教育資源和收入分配的不均等

　　　我覺得四個字，日新月異。從我的感受來看，十年前，北京的學(xué)區(qū)房，比如說在中關(guān)村一帶，那個時候大約就是在7000到1萬左右，現(xiàn)在正好是漲了10倍，到了7萬到了10萬，十年10倍，用日新月異來概括可能都不足以反映學(xué)區(qū)房價格上漲的速度。

　　我認(rèn)為原因之一是教育資源的不均等化的配置，好的學(xué)校集中在那幾個地方，其他學(xué)校的師資力量相對要差一些，就導(dǎo)致這種水漲船高的現(xiàn)象。第二個是收入分配也有問題，如果大家都沒錢，支付能力有限，也不會漲。所以這個教育資源是不均等的，再加上收入本身是兩極分化的，這就導(dǎo)致了少數(shù)有錢的人，把學(xué)區(qū)房炒得特別熱?，F(xiàn)在好多名校招生用兩種辦法：第一是劃片，大部分孩子是通過劃片，如果在這個片區(qū)，有這個指標(biāo)，就可以上這個學(xué)校；第二就是，特別優(yōu)秀的孩子通過競爭機制可以在全市范圍之內(nèi)進(jìn)行選拔，這些孩子一般在各個學(xué)校的實驗班、快班，但這個人數(shù)比較少，對孩子的要求很高。如果大多數(shù)孩子不屬于這種牛孩，那就只能夠選擇這種學(xué)區(qū)房。

　　其實很多我的一些同事和同學(xué)，自己買的房子可能位置都非常好，離公司或者上班的地方都很近，但是從來沒住過。為什么？孩子上學(xué)的學(xué)校不在這個地方，所以父母實際上是跟著孩子上學(xué)，就不斷地去孟母三遷。

　　張鴻：學(xué)區(qū)房的價格日新月異反映好學(xué)校的稀缺性

　　　　面對學(xué)區(qū)房的日新月異，我是越來越覺得慚愧。我兒子前年在幼兒園大班的時候，有一些同學(xué)小伙伴紛紛地離開了幼兒園，然后幾個班湊到一塊兒，才能湊夠小伙伴的數(shù)量。為什么呢？因為這些小伙伴都去了海淀的中關(guān)村等等名校聚集的地區(qū)，去占坑去了。之后再見到這些家長的時候，發(fā)現(xiàn)特別有錢的，就在那些地方買了房，要不然就去這些地方租房了，過著這種生活品質(zhì)下降的生活。因為學(xué)區(qū)房的房租特別貴，比如他是本來住200平的，現(xiàn)在只能住60多平的學(xué)區(qū)房。為什么我會覺得慚愧？因為我一沒這個錢，二沒別的辦法，其實平時也不覺得自己特別窮，但是面對這種日新月異的房價，還是覺得自己口袋里的錢不夠。

　　其實不均等的意思，就是好學(xué)校的稀缺。好學(xué)校的稀缺一定會通過某個地方表現(xiàn)出來。比如一種是按成績來，就是原來小學(xué)升初中時的考試。一種就是現(xiàn)在不需考試了，那誰錢多誰來，就是交擇校費，但現(xiàn)在也不需交擇校費了。那暗地里就是什么？比如說大家誰有關(guān)系，或者是誰能買得起這附近的房子。因為它劃了一個圈，在這個圈外就不能在這學(xué)校里上學(xué)，圈內(nèi)就在這個學(xué)校里上學(xué)。所以即使是一墻之隔，它其實在價格上、在資源上也是天壤之別。

　　我今天看中國周刊才知道，有牛蛙這么一個詞，還有一個專業(yè)的詞叫條子。就是你那條子如果不過硬的話，那可能就很難了。然后牛蛙，就是你家小孩特別牛，奧數(shù)第一，單科第一，那所有的學(xué)校都會搶你，就不用買或租學(xué)區(qū)房，但這種孩子太少了。

　　李文杰：北京部分學(xué)區(qū)房每年的價格漲幅在10%到20%

　　最近幾年(北京)學(xué)區(qū)房持續(xù)地呈現(xiàn)量價齊升。這個價格比如以萬柳區(qū)域的蜂鳥家園的價格監(jiān)測來看，它的每年的價格漲幅都在10%到20%，遠(yuǎn)高于整個北京市的2%到3%的平均漲幅。那么出現(xiàn)這種情況，實際上在北京的多個學(xué)區(qū)房區(qū)域在海淀，在東城、西城這種情況也是普遍存在的。學(xué)區(qū)房的主要購買對象，從小學(xué)來看，一方面就是渴望就近，購買學(xué)區(qū)房的第二個目的是認(rèn)為學(xué)區(qū)房未來一定持續(xù)看漲，或多或少有些投資的概念，就是他們未來在出售的時候，確實學(xué)區(qū)房的價格漲幅是遠(yuǎn)高于其他區(qū)域的。

　　尹中立：學(xué)區(qū)房的投資收益率遠(yuǎn)高于其他的投資品

　　　在過去的10年當(dāng)中，你無論是買黃金，你大概到目前為止是賺了3倍多，最高的時候賺了5倍，現(xiàn)在已經(jīng)回頭了一些。你買股票，是原地打轉(zhuǎn)，弄得不好可能還是賠錢。還有一些其他的投資品種，應(yīng)該說它的收益率都不及買房子，尤其是買北京的學(xué)區(qū)房，這動不動是10倍的收益率，這是在全球任何一個投資市場，都不曾出現(xiàn)的這樣一個收益率。

　　話說回來，正是因為它過去的10年，它的收益率超過了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了所有的這個投資品種，它就會埋下風(fēng)險的隱患。學(xué)區(qū)房暴漲有兩個前提。第一個是貨幣的環(huán)境非常寬松，過去的貨幣環(huán)境寬松是因為美國人從2001年開始開閘放水，把貨幣政策一放再放，所以導(dǎo)致大量資金向新興市場，尤其向中國市場流動，所以這是中國房價暴漲，尤其是學(xué)區(qū)房暴漲的一個國際環(huán)境。但是這種環(huán)境面臨一個大的拐點，可能就是在明年中期，美國的貨幣政策一定會變向。中國過去十幾年持續(xù)上漲的樓價，就會出現(xiàn)一個大的拐點。

　　另外，就是教育資源的非均等化的配置，中國政府已經(jīng)意識到這個問題的嚴(yán)重性，也一直在強調(diào)教育的改革，要提倡教育資源的均等化配置。如果未來的制度改革會進(jìn)一步推進(jìn)，那么學(xué)區(qū)房存在的前提條件實際上就要打個問號。所以曾經(jīng)的無風(fēng)險的，最高收益率的這個市場，它可能在未來就是一個高風(fēng)險的市場。

　　張鴻：短期內(nèi) 學(xué)區(qū)房的價格不會有下行趨勢

　　　學(xué)區(qū)房其實是兩件事：學(xué)區(qū)是教育的事兒，房是一件事。這兩個其實都是投資，教育也是投資。如果我們單純地說房地產(chǎn)市場，其實今年上半年樓市又漲得很猛。今天很多人說，今天是長三角的地王日。開發(fā)商在這么多年來不停地掙錢，所以他接下來投資的欲望也很強的，因為上半年的銷量又那么大，而且2013年國土部公布的商品房的供地面積，其實比去年減少了10%。所以昨天北京誕生了一個單價地王，上海今天誕生了一個總價的地王，然后今天也是杭州、蘇州、長三角地王日。

　　大家其實都是根據(jù)過去投資的經(jīng)驗來決定今天的投資，那買房的人其實也是這樣，那買學(xué)區(qū)房的人更是這樣。還有一部分就是，即使這個房子到五年以后或者十年以后，孩子畢業(yè)了，我平價賣出去，我都覺得是值的。為什么呢？因為我的投資還有一塊兒，叫教育投資，我投給了孩子。所以我不認(rèn)為短期內(nèi)，學(xué)區(qū)房的價格會下來。