企業(yè)賣地被"倒手"價差6億 地方政府"借地生財"

　　長期虧損的老國有企業(yè)長江融達電子有限公司被迫賣地救廠，湖北省科技投資集團以2.5億元將公司土地收儲，轉(zhuǎn)手賣了8.8億元，繼而通過收購股權(quán)控股長江融達。眼睜睜地看著巨額差價，長江融達卻無力爭取，又不得不賣。6.3億元巨額差價終歸誰手？誰在導(dǎo)演這場“先倒手賣地后收購股權(quán)”的大買賣？

　　反差 賣地“少得”6億

　　坐落在武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的長江融達原隸屬于中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團，是一家生產(chǎn)通信終端設(shè)備的老國有企業(yè)，生產(chǎn)效益好。上世紀(jì)80年代以來，公司經(jīng)營逐漸惡化。

　　2002年，長江融達實行債轉(zhuǎn)股整體改制。華融公司、信達公司以債轉(zhuǎn)股權(quán)形式出資，分別占56.8%和16.53%的股份，中國電子以資產(chǎn)出資占18.5%股份，同時，土地性質(zhì)由國有劃撥變更為出讓土地，其相關(guān)差價和稅費以股份作價給東湖開發(fā)區(qū)下屬大型國有資產(chǎn)管理公司武漢高科國有控股集團。然而，令許多人失望的是，長江融達的經(jīng)營狀況并沒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　為了扭轉(zhuǎn)虧損局面，2010年7月，四大股東協(xié)商決定出讓現(xiàn)有土地，以獲取資金來建設(shè)新廠，并對技術(shù)設(shè)備進行改造更新，且改善員工待遇。

　　2011年9月，湖北省科技投資集團與長江融達簽約，以2.5億元的價格收儲了廠區(qū)占地171畝的土地。據(jù)了解，湖北科投也是東湖開發(fā)區(qū)直屬獨資國有企業(yè)，履行投融資平臺職責(zé)，同時掛靠有東湖開發(fā)區(qū)土地儲備中心，代表開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)土地整理儲備。

　　一年之后，這塊地又以3倍多的價格轉(zhuǎn)手給其他企業(yè)?！督?jīng)濟參考報》記者查詢武漢市土地交易中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，171畝地被劃分為三塊，在2012年9月和12月，分兩次，通過“招拍掛”出讓給聯(lián)想集團旗下的三家公司，合計成交價超過8.8億元。

　　不少職工質(zhì)疑，兩次買賣高達6.3億元的差價，誰從中受益？湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，土地收儲價格是經(jīng)過股東大會通過的，出讓收入大部分進入財政，少部分由湖北科投用于后期土地整理。

　　湖北科投的另一舉動也引起了長江融達的不滿。2010年12月，經(jīng)過多方協(xié)商決定，由湖北科投收購華融公司和信達公司的股權(quán)，同時幫助公司建設(shè)新廠。2013年8月，通過掛牌轉(zhuǎn)讓方式，華融公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給湖北科投，湖北科投由此成為長江融達的最大股東。11月，信達公司也將會把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給湖北科投。

　　2011年9月，長江融達通過湖北科投在東湖開發(fā)區(qū)購買到114畝土地用于新廠建設(shè)，共花費1.5億元，此外，還花費5000元用于設(shè)備搬遷，剩下的5000萬元還在湖北科投與長江融達共管賬戶中。

　　長江融達很多職工疑惑，湖北科投通過低價收儲、高價出讓，賺了巨額差價，然后又用差價的錢來購買企業(yè)的股權(quán)，成為公司最大股東。不僅從賣地中獲益，還控制了公司的股份。疑問 賣地為何“倒一手”？

　　長江融達不少職工表示，在此之前，對土地買賣情況毫不知情，他們心存疑問，自己廠的地為何要通過湖北科投來“倒手”出讓，而后者又成為公司最大股東？“如果我們自己直接賣地，多賣的幾個億可能救活我們的工廠。”

　　對此，長江融達副總經(jīng)理劉憲輝也很無奈。他說，公司原本計劃自行聯(lián)系買家，保利、信達、中電等10余家房企也多次上門洽談。“2.5億僅僅夠公司異地重建，根本得不到增值收益，我們也看到了差價，但為了企業(yè)的長遠考慮，還是把廠里的地賣給湖北科投最劃算。”

　　劉憲輝說，工廠異地重建計劃還是留在東湖開發(fā)區(qū)，就得從湖北科投手里拿地，拿不到地就得搬走，就享受不到開發(fā)區(qū)的所得稅、老干、軍轉(zhuǎn)、社保以及人才引進等方面的財稅優(yōu)惠政策，對企業(yè)是更大的損失。“其實我們是從長遠打算才這么做的，如果把地賣給別人，除非企業(yè)以后再不跟開發(fā)區(qū)打交道了。”

　　湖北科投負(fù)責(zé)人也表示，長江融達直接賣地是行不通的。土地用途、容積率的調(diào)整和規(guī)劃都需要國土規(guī)劃局來辦理，只有取得選址意見書、規(guī)劃設(shè)計條件證后才具備交易資格。“國土規(guī)劃局不給你辦‘一書一證’，你就交易不了。”

　　像這樣土地儲備成本與出讓價格產(chǎn)生巨額差價的案例，在全國還有很多。武漢市化工區(qū)八吉府街向家尾村支部副書記向禹星告訴記者，他們村先后有2000余畝土地以每畝13.8萬元左右的價格，被土地儲備中心轉(zhuǎn)手以每畝25萬元左右價格賣給企業(yè)。為此，許多村民認(rèn)為不合理，懷疑村干部從中作梗，經(jīng)常要求向上級反映情況。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，自從2004年土地出讓實行“招拍掛”制度以來，我國大多數(shù)城市建立了土地儲備中心，由政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。

　　反思 土地收儲制度亟待矯偏

　　雖然法律上沒有明確要求所有土地必須經(jīng)過收儲，但實際上只要被土地儲備中心列入規(guī)劃的地塊，就難逃這種低買高賣的命運。湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人說，企業(yè)通過土地交易中心交易只需繳納4%的契稅、5.8%的營業(yè)稅以及增值稅。“但根據(jù)土地儲備制度，我們有權(quán)優(yōu)先收購，土地交易中心會事先征求我們土地收儲企業(yè)的意見。”

　　一些地塊出讓價與收儲價的差價利益都被地方政府及土地收儲公司所得，成為暴利模式。“理論上土地可以上市自由交易，但土地儲備部門與規(guī)劃部門形成共同體，你不愿被儲備，就辦不到規(guī)劃證。”武漢某知名房企老總說，雖然相對而言，長江融達地塊地的差價不是當(dāng)?shù)刈畲蟮模紤]到企業(yè)的實際困難，這部分收益應(yīng)該適當(dāng)向職工傾斜。

　　土地增值收益并不完全屬于所有者或使用者，最初設(shè)計土地儲備制度是為了控制土地價格、穩(wěn)定市場供應(yīng)以及打擊囤地炒地。華中科技大學(xué)土地管理系盧新海教授說，在房地產(chǎn)市場火熱的帶動下，很多地方土地收儲的做法與初衷有偏離，成為地方政府奪取土地收益的“尚方寶劍”。

　　專家指出，土地儲備制度實行十余年來，多數(shù)收儲的是農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。政府收儲這些土地時，只需支付較低的價格，轉(zhuǎn)手出讓土地就可以獲取巨額差價。同時，收儲制度成為政府獨家壟斷土地市場的平臺，使得土地市場越來越不活躍，價格機制逐漸失靈，甚至成為腐敗產(chǎn)生的溫床。

　　盧新海表示，這種土地儲備的做法與市場配置資源的機理相悖，從長遠看，完全可以通過農(nóng)民、村集體、城市居民或開發(fā)商之間的自愿協(xié)議完成，政府應(yīng)當(dāng)是審批規(guī)劃的合理性，而非直接介入征地。首先應(yīng)逐步實行更加市場化的土地買賣制度，明確界定各方利益主體，進行權(quán)益劃分。同時，土地收儲制度與程序應(yīng)該公平公開公正，實行全社會監(jiān)督，避免出現(xiàn)違法違規(guī)行為。