專家談土地制度改革探索:宅基地或定向流轉(zhuǎn)

　　針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點擴圍的消息，盡管國土部否認向地方政府下發(fā)文件，但“土改概念”依然受到市場熱烈追捧。業(yè)內(nèi)人士認為，改革是必然的趨勢，只是現(xiàn)在比較謹慎。

  農(nóng)村宅基地或只能定向流轉(zhuǎn)

  “這涉及到房地產(chǎn)市場根本制度的變化。”北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)表示，如果農(nóng)村宅基地、特別是靠近城市的宅基地能夠直接入市，這對整個市場供應量將會形成很大影響。

  但這一設想還言之過早，張大偉表示，由于地方對土地財政的依賴程度非常高，短期內(nèi)應該不會有太明確的舉動。“從全國范圍來看3——5年都不會有實質(zhì)性舉動，開始一些試點有可能，全國覆蓋的話可能還遠一些。”

  張大偉認為，農(nóng)村宅基地即使能夠流轉(zhuǎn)，肯定也是定向的、有條件的流轉(zhuǎn)，比如說是要在一定的人群范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，或是補交一部分土地出讓金。

  這一點，從近日溫州發(fā)布的《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》中可窺端倪。溫州《辦法》規(guī)定，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，將可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務中心進行交易。為此，溫州市專門成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管委會，負責管理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場。

  根據(jù)溫州市政府的解讀，農(nóng)房交易只限于本村居民之間進行，農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，涉及處置不良抵押的農(nóng)房，可在縣域范圍內(nèi)置換交易。也就是說，城里人依舊不能到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房。

  海南土改更值得關(guān)注

  雖然國土部否認向地方政府下發(fā)文件，不過國土部也對媒體承認，“雖然目前沒有形成最終的指導文件，但其實各地就農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的探索已經(jīng)廣泛展開，其中也包括宅基地流轉(zhuǎn)。”目前，海南、溫州、重慶、成都等地的探索都已展開，但總體突破并不算大。

  知名財經(jīng)評論員葉檀認為，海南的土地改革更值得關(guān)注。葉檀表示，一旦農(nóng)村集體用地可以用作非農(nóng)業(yè)用途，可以想象兩個結(jié)果，農(nóng)地會大量減少，土地租售交易大量增加，大農(nóng)場的生產(chǎn)方式將成為主流。

  “海南土地改革是試驗田，為中國未來土地的市場化流轉(zhuǎn)打下根基，海南允許農(nóng)村集體組織與村民將土地用于非農(nóng)業(yè)建設，鐵板一塊的中國農(nóng)地性質(zhì)變更被撕開了一個裂口。”葉檀認為。

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也表示，此次海南“土改”試點的指向很清晰，目的就是盤活海南農(nóng)業(yè)用地，支持旅游島的發(fā)展。