中型房企拿下半數(shù)高價(jià)地 借機(jī)彎道超車(chē)

 　　與2009年房企大鱷在土地市場(chǎng)一擲千金相比，中型房企成為本輪土地市場(chǎng)中最醒目的角色。對(duì)于本輪土地市場(chǎng)中型房企與大型房企表現(xiàn)出不同的拿地風(fēng)格，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，主要與中型企業(yè)特殊發(fā)展階段有關(guān)。當(dāng)企業(yè)年度銷(xiāo)售額達(dá)到百億元以后，如何突破市場(chǎng)空間和戰(zhàn)略空間，實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，成為中型房企在強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)中不掉隊(duì)的迫切任務(wù)。中型房企在優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶中鋌而走險(xiǎn)、孤注一擲的心態(tài)更甚，也就更容易激進(jìn)拿地。

　　中型房企拿下半數(shù)高價(jià)地

   　 隨著政府土地出讓力度的加大，一線(xiàn)城市市場(chǎng)成交火爆，房企搶地補(bǔ)倉(cāng)成為今年土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，無(wú)論是北京三環(huán)內(nèi)的地塊還是郊區(qū)地塊，均能引發(fā)數(shù)十家房企的爭(zhēng)搶。然而，與2009年上一輪低潮相比，在本輪搶地大戰(zhàn)中，與大型房企巨頭在競(jìng)標(biāo)途中知難而退不同，中型成長(zhǎng)性的企業(yè)表現(xiàn)亢奮，頻頻在熱門(mén)地塊的競(jìng)標(biāo)中勝出，高成本搶地也成為今年中型房企最明顯的特征之一。

   　 根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年北京通過(guò)掛牌方式成交的25宗高溢價(jià)土地（溢價(jià)率40%以上）中，中型房企競(jìng)得12宗，占比達(dá)48%，大有與品牌房企一爭(zhēng)天下之勢(shì)。除此之外，今年以來(lái)的多宗熱門(mén)地塊也頻被中型房企斬獲。

    　到目前，北京今年最高溢價(jià)土地為5月底成交的臺(tái)湖兩宗商業(yè)用地，被北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體競(jìng)得，土地溢價(jià)率高達(dá)242%和230%。而在住宅地塊上，近期成交的多宗熱地，如7月3日成交的夏家胡同地塊、8月14日成交的亦莊新城地塊、8月22日成交的房山理工大學(xué)9號(hào)地等在經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)后，分別被懋源、泰禾、萬(wàn)年基業(yè)等中型成長(zhǎng)型房企成功競(jìng)得，樓面價(jià)屢創(chuàng)區(qū)域新高。

    　然而，回顧2009年，大型房企制造了多個(gè)天價(jià)地王。9月10日，中海以70.06億元奪下了萬(wàn)眾矚目的長(zhǎng)風(fēng)地塊6B、7C地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%，一舉成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)地王。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2009年全國(guó)產(chǎn)生的90多個(gè)地王中，央企就拿下60個(gè)左右。

  　  借拿地突破規(guī)模“天花板”

   　 對(duì)于本輪土地市場(chǎng)中型房企與大型房企表現(xiàn)出不同的拿地風(fēng)格，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認(rèn)為，主要由企業(yè)發(fā)展階段導(dǎo)致。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界，已步入成熟、穩(wěn)定發(fā)展階段的企業(yè)屈指可數(shù)。萬(wàn)科、綠城、綠地、保利、中海等企業(yè)暫可算作僅有的幾個(gè)典型代表。對(duì)于那些成長(zhǎng)型企業(yè)而言，當(dāng)企業(yè)年度銷(xiāo)售額達(dá)到百億元以后，如何突破市場(chǎng)空間和戰(zhàn)略空間，以實(shí)現(xiàn)翻一番的目標(biāo)，“空間限制”恰是這些企業(yè)遇到的“天花板”。

   　 “年銷(xiāo)售額100億元左右的房地產(chǎn)企業(yè)，就像成績(jī)中上游的高中生，既有力爭(zhēng)上游的決心和壓力，也有青春期的躁動(dòng)。這一梯級(jí)的企業(yè)，如果能盡快突破資金、產(chǎn)品、人員等‘天花板’，幾年內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，成功晉級(jí)到300億-500億級(jí)梯隊(duì)。反之，極有可能‘掉隊(duì)’”。宋延慶表示。多數(shù)房企都有著“抓住機(jī)遇，做大做強(qiáng)”的強(qiáng)烈欲望。各梯級(jí)企業(yè)中，處于中上游的百億級(jí)企業(yè)尤甚，都想盡快實(shí)現(xiàn)從百億向500億的跨越，成功晉級(jí)到第二梯隊(duì)之列。

   　 統(tǒng)計(jì)顯示，2012年全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額是64456億元，比上年增長(zhǎng)10.0%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控的制約下，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，土地存量是決定未來(lái)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。與土地儲(chǔ)備相對(duì)豐富的大型房企而言，成長(zhǎng)中的中型房企出于生存與擴(kuò)張需要，在優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶中鋌而走險(xiǎn)、孤注一擲的心態(tài)更甚，也就更容易激進(jìn)拿地。

    　風(fēng)控能力引業(yè)內(nèi)擔(dān)憂(yōu)

    　不斷抬高的地價(jià)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的普遍擔(dān)憂(yōu)，不少業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，高地價(jià)恐傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)，由此帶來(lái)新的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，成為中型房企拿地的風(fēng)險(xiǎn)之一。

    　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一原料，高地價(jià)明顯刺激房?jī)r(jià)上漲，爭(zhēng)搶激烈的土地市場(chǎng)會(huì)很快將價(jià)格信息傳遞到住宅交易市場(chǎng)。如果限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等地塊不加快推出，樓市房?jī)r(jià)在“金九銀十”依然將維持上漲的趨勢(shì)。而東亞新華地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)賈玉鵬也表示擔(dān)憂(yōu)，“估計(jì)這些地明年推出項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)引起房?jī)r(jià)的大漲。”

  　  除了對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂(yōu)外，摘得這些地塊的中型房企將面臨的風(fēng)險(xiǎn)也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。對(duì)于中型房企激進(jìn)拿地的行為，高姍指出，雖然目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭迅猛，但是北京房?jī)r(jià)的高位企穩(wěn)也帶來(lái)了政策風(fēng)險(xiǎn)的加大，未來(lái)樓市的不可控因素進(jìn)一步增加，中型房企現(xiàn)在如此激進(jìn)拿地，實(shí)際上對(duì)企業(yè)的風(fēng)控能力提出了更高的挑戰(zhàn)，高成本拿地使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的靈活性與主動(dòng)性受限，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)波動(dòng)，銷(xiāo)售情況轉(zhuǎn)差，資金流動(dòng)性趨弱，被套牢的可能性就很大，資金鏈存在斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)高姍認(rèn)為，下半年，中型房企面臨的融資環(huán)境也并不樂(lè)觀(guān)。