二季度房價走勢待觀察 斷言樓市回暖為時尚早

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國樓市走出了一波同比“價跌量升”行情，這和各地樓市“小陽春”的態(tài)勢也基本吻合，樓市呈現(xiàn)出上升發(fā)展的跡象。不過，就此斷言樓市整體“回暖”仍然為時尚早。進入二季度后，樓市走勢如何，既和市場博弈有關，也取決于整個宏觀經(jīng)濟的基本面。

　　一季度樓市呈現(xiàn)“小陽春”

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%，其中，商品住宅銷售面積增長8.7%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%，其中，商品住宅銷售額增長24.7%。

　　一季度全國樓市走出了一波同比“價跌量升”行情，呈現(xiàn)了“小陽春”的態(tài)勢，而各地市場表現(xiàn)也充分印證了這一點。

　　國家在去年下半年起實行適時積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，金融機構(gòu)存款準備金率有所下降，存貸款基準利率連續(xù)5次下調(diào)，中央及地方政府出臺了一系列利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。分析人士認為，一季度國內(nèi)樓市的“小陽春”，說明政策效應開始顯現(xiàn)。

　　陳晟認為，一季度樓市交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　市場需求仍較“脆弱”

　　樓市走勢和整個宏觀經(jīng)濟的基本面有關。從目前公布的數(shù)據(jù)看，一季度國內(nèi)經(jīng)濟形勢好于預期，但不確定因素仍然存在。

　　中國社科院最新公布的商業(yè)藍皮書指出，受國際金融危機影響，中國的消費增速會放緩，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預測，中國城鎮(zhèn)房價水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。

　　“市場需求最終在何時，以及能夠有多大程度的釋放，除了取決于開發(fā)商能對價格做出多少讓步以外，還有購房者的心理預期等其他因素來共同影響，”戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨表示，預計未來第二、三季度對整個住宅銷售市場都是很微妙且關鍵的時期。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會認為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復性和局部性的”，目前市場需求仍然比較“脆弱”。“謹慎樂觀”“有待觀察”成為不少業(yè)內(nèi)人士研判當下樓市的關鍵詞。對于所謂的“拐點”，也有“6月”“9月”等種種預測，不一而足。

　　政府部門人士稱：“成交量是政府關注的核心數(shù)據(jù)。成交量的上升顯示政策的作用。”在上個月，有關主管部門也曾樂觀表示，全國樓市成交量在恢復。而在開發(fā)商看來，成交量的回暖是用價格杠桿調(diào)節(jié)換取的。對于回暖，利用價格杠桿調(diào)節(jié)買賣，恐怕還需要一定時間。即使成交量維持增長，仍然需要一個較長的時間消化，房價才能夠達到穩(wěn)定平衡。即便是出現(xiàn)3月份較大幅度反彈，成交量有可能再次回落，原因是此輪回暖主要依靠剛性需求，單純的剛性需求量難以支撐樓市較長時間。

　　基于政府部門和開發(fā)商的不同立場判斷，四大代理行的謹慎態(tài)度也在預料之中。戴德梁行發(fā)布的第一季度報告稱，進入3月，市場上逐漸出現(xiàn)了一些回暖現(xiàn)象，但這并不意味著短期內(nèi)市場就會恢復到之前非?；钴S的狀態(tài)。其他各代理行對此判斷基本一致。

　　房市價格須回歸理性

　　在經(jīng)歷了房市火爆的2007年和相對沉寂的2008年之后，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房產(chǎn)價格的走勢還看不準，但回落的價格讓他們心動。可以說，對于廣大的購房者來說，價格是購房的首要條件，只有當價格的回調(diào)到購房者的心理承受度時，購買力自然就會爆發(fā)出來。

　　分析人士表示，盡管2009年第一季度北京商品住宅市場呈現(xiàn)出回暖跡象，但龐大的市場存量和繼續(xù)增加的新增供應對京城樓市是不小的壓力，未來樓市能否保持一季度的活躍態(tài)勢，存在一些不確定因素，有待市場的進一步驗證。未來的價格走勢也有待觀察。

　　另一方面，由于很多購房者買房是借助于按揭的，所以利率對買房人的影響至關重要。北京科技大學趙曉博士認為銀行應該繼續(xù)降息，只有降息才能降房價。很多人都在關注開發(fā)商應該降價，但其實開發(fā)商的成本只是其中一塊，另外一塊則是交易成本，也就是銀行層面的費用。如果銀行利息降30%，就相當于貸款的利息降了30%，折算下來成本降了不少。