房價(jià)見好就漲 房源見好就收

樓市尚處于“回暖”過程，有開發(fā)商“見好就漲”，或者“見好就收”。“上漲”的是房價(jià)，“收縮”的是房源。而后者就是市場常言的“捂盤”。面對“回暖”，開發(fā)商為何逆市惜售？

　　銷量上升開發(fā)商又顯傲慢

　　各地剛結(jié)束的“五一”房展會，與以往有一顯著差異：開發(fā)商對促銷明顯“懶”了很多，心理上似乎也“牛”了起來。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會上，雖然參觀人數(shù)比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開發(fā)商都“放得很開”，但現(xiàn)在的促銷總體比較平淡。

　　一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤將在5月底推出新房源，售樓人員甚至不無傲慢地告訴咨詢?nèi)巳海?ldquo;我們沒有優(yōu)惠措施，我們就這個(gè)價(jià)格，要不要買你們自己考慮好了”。

　　而在場外售樓處，又出現(xiàn)了久違的排隊(duì)人群。記者近期實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊(duì)。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源，幾天內(nèi)即被訂購一空。

　　價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)檢測結(jié)果，重點(diǎn)城市房價(jià)漲跌互現(xiàn)，呈現(xiàn)小范圍波動。在上海、北京、深圳等一線城市，提價(jià)的樓盤很多，但穩(wěn)住的樓盤也有。不管怎樣，有了足夠成交量支撐，開發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看，幾家上市房企業(yè)績一改頹勢，大為改觀。

　　“逆市惜售”挑起新一輪相持

　　為什么人們排隊(duì)買房？上海一家房企老總對記者說出了一大原因：“如果有200個(gè)人買房子，開發(fā)商拿出100套來賣；每兩個(gè)人買一套，就只好去排隊(duì)了。”

　　他坦言自己的樓盤也正是如此：“我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏，只要保證現(xiàn)金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場。”他的公司目前在售樓盤占可售總數(shù)的50%～60%，“剩下的房源暫不辦理預(yù)售證，放到明年再說，我們準(zhǔn)備賭一賭未來”。他說，這些房子都是六七年前拿的地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)比現(xiàn)在房價(jià)要低得多，部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價(jià)格一定比現(xiàn)在上漲一點(diǎn)，多出來的可都是純利潤”。

　　記者采訪、分析發(fā)現(xiàn)，同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類：一類是“低進(jìn)高出”，其房價(jià)遠(yuǎn)超多年前購置土地的樓板價(jià)，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動惜售”；另一類則大多是近兩三年買的高價(jià)地，有些樓板價(jià)之高甚至到了“面粉”貴過“面包”的程度；對這些開發(fā)商來說，房價(jià)的回落是難以忍受的，所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價(jià)，從而被迫“惜售”。

　　惜售同時(shí)，上述開發(fā)商還表示，目前沒有進(jìn)一步投資、拿地的準(zhǔn)備，“我們會考慮跟蹤一些項(xiàng)目，但現(xiàn)在不是拿地的最好時(shí)候”。這種心態(tài)頗有代表性。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　不能“好了傷疤忘了痛”

　　與一季度相比，二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”，一線城市尤為如此。比如，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周后，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，第四周(4月20日～4月26日)，成交量環(huán)比降幅超過20%。“五一”假期，北京住宅日均簽約量424套，亦低于4月的平均水平446套。退房率也有所上升。

　　市場人士認(rèn)為，京、滬兩個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”城市樓市表現(xiàn)差異，從表面上看跟供求比、政策環(huán)境等有關(guān)，但根本上則是形勢不夠明朗時(shí)市場博弈出現(xiàn)的正常波動，其中不排除存在市場對捂盤、漲價(jià)等現(xiàn)象作出反饋等原因。

　　上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為，樓市回暖使開發(fā)商的日子剛有起色，但這一過程可能導(dǎo)致市場調(diào)整過程被迫中斷，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。5月份上海等樓市的推盤量依然較大，但全年走向如何還要看6月份以后。戴德梁行在新近的報(bào)告中提醒，隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實(shí)施，整體市場流動性較為充裕，預(yù)期通脹將重新恢復(fù)。但購房者的需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對需求方的影響將較為明顯。

　　欲“賭未來”的開發(fā)商認(rèn)為：“明年此時(shí)，房價(jià)肯定更高。”而易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒：“如果企業(yè)在日子剛好過的時(shí)候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就有些盲目樂觀情緒。”