新一輪放量期到來 土地市場(chǎng)何去何從

從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場(chǎng)“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量即將到來。究其原因，既有樓市(樓市博客)總體向好因素的推動(dòng)，也和地方政府積極推地、謹(jǐn)慎“護(hù)地”有關(guān)。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后，今年城市地價(jià)或可在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。

　　新一輪土地放量即將到來

　　樓市走向未卜，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場(chǎng)。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關(guān)注的第23號(hào)土地出讓公告已經(jīng)有果：14幅土地全部找到買家，其中總面積為65.3萬平方米的8幅住宅用地均以不錯(cuò)的價(jià)格成交。在土地市場(chǎng)沉寂許久后，如此數(shù)量的住宅用地集中上市，是上海今年以來的首次。

　　　這8幅住宅用地中，面積最大的是松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊，總面積為18.65126公頃，共有39家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，最后有4家開發(fā)商報(bào)名競(jìng)買。最后，由綠地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)以9.57億元的價(jià)格競(jìng)得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊。其余住宅地塊成交價(jià)在數(shù)百萬至數(shù)億元之間。今年第一季度，上海市規(guī)土部門發(fā)布了27個(gè)公告，出讓97幅地塊，其中住、商、辦等商品房地塊34幅，占總量35.05%，比去年同期增長(zhǎng)17.27%。

　　　“加快推地”是今年一季度以來國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。3月份中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中，北京、上海、天津和南京土地供應(yīng)面積較前12個(gè)月均值均出現(xiàn)上升。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個(gè)月均值增長(zhǎng)261%，超過2月份供應(yīng)量的3倍；深圳推出8公頃居住用地，突破5個(gè)月以來居住用地的“零供應(yīng)”。同時(shí)，久違的競(jìng)價(jià)、溢價(jià)成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場(chǎng)。金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)以5.6億元拿下上海“第23號(hào)公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，相比3億元的起始價(jià)溢價(jià)超過八成。此外，與2008年同期相比，一季度以來重點(diǎn)城市土地交易雖有底價(jià)成交的情況出現(xiàn)，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn)?？梢姡壳巴恋厥袌?chǎng)的“回暖”，是政府和開發(fā)商在市場(chǎng)面前不約而同達(dá)成的“默契”。

　　　瀏覽近期京、滬、深等城市國(guó)土資源管理部門的網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集，可以預(yù)想新一輪土地放量即將到來。

　　三大因素推動(dòng)土地交易放量增長(zhǎng)

　　綜合分析來看，此輪土地市場(chǎng)的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導(dǎo)所至。雖然個(gè)別城市出現(xiàn)交易量的波動(dòng)，但一季度至今樓市總體轉(zhuǎn)好明顯。向好的形勢(shì)影響了開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期，增大了拿地積極性。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客)表示，隨著住宅市場(chǎng)的回暖，房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，自然帶動(dòng)土地市場(chǎng)的反彈。

　　　二是政府降價(jià)、“護(hù)地”意識(shí)明顯。雖然溢價(jià)超過八成，但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”。因?yàn)椋摰貕K2007年12月曾由另一家開發(fā)商以近7億元的價(jià)格摘得，成交樓板價(jià)7032元／平方米。此次交易，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價(jià)僅為3000元／平方米，已不到一年前的一半。5.6億元的成交價(jià)，較一年前已“縮水”很多。國(guó)土資源部公布的《2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，第一季度全國(guó)城市地價(jià)總體水平為3189元／平方米，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平，下降了3.07個(gè)百分點(diǎn)。這是2004年以來全國(guó)地價(jià)首次出現(xiàn)季度下跌。

　　三是“保增長(zhǎng)”壓力所致。土地出讓收入在地方財(cái)政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例。在“保增長(zhǎng)”的政策取向之下，不少地方政府無疑會(huì)更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東還表示，近一段時(shí)間來，一些地方政府在土地交易中“謹(jǐn)慎”了許多，比如事先會(huì)進(jìn)行詢價(jià)，先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味。

　　城市地價(jià)有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)

　　經(jīng)歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標(biāo)”后，今年的土地市場(chǎng)將何去何從？回答這個(gè)問題，供需雙方因素都需考慮：

　　一是作為供方的地方政府。進(jìn)入2009年，已較少聽到有地方政府強(qiáng)調(diào)“土地緊缺”的話語。相反，從已公布的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應(yīng)指標(biāo)，推地?zé)崆橐裁黠@增強(qiáng)。其中既有保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，也是為樓市準(zhǔn)備供應(yīng)量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上說，能否及時(shí)推地并保證土地成功出讓，關(guān)系到地方政府“保增長(zhǎng)”的大局。不過，經(jīng)歷了多年來競(jìng)拍不斷走高的情況，目前的土地價(jià)格已經(jīng)令人望而生畏，這考驗(yàn)著地方政府的推地策略。

　　　二是作為需方的開發(fā)商。從已有的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，相比于房、地交易的“回暖”，開發(fā)商拿地、投資的熱情相對(duì)要低，信貸等政策面上的相關(guān)“激勵(lì)”措施也不夠明朗。

　　　戴德梁行(戴德梁行博客)對(duì)京、滬、深、穗等一線城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。該機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，2009年上半年開發(fā)商整體資金狀況仍會(huì)處于較緊張的階段，對(duì)外擴(kuò)張步伐已顯著放緩。這種態(tài)勢(shì)，將直接影響到后續(xù)拿地量。

　　　中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新公布的報(bào)告認(rèn)為，受勞動(dòng)就業(yè)、土地財(cái)政、進(jìn)出口貿(mào)易、利用外資等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，預(yù)計(jì)2009年我國(guó)土地市場(chǎng)需求仍將低迷。

　　不過，與房?jī)r(jià)相比，政府這只有形之手對(duì)地價(jià)的作用力更直接；促進(jìn)土地市場(chǎng)“理性回歸”，政府也更有主動(dòng)權(quán)。