樓市調(diào)控兩極分化 長效機(jī)制出臺預(yù)期增強(qiáng)

　　近期一些地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整引起了廣泛關(guān)注。溫州、蕪湖等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松跡象，鄭州調(diào)控政策卻呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。分析人士指出，當(dāng)前一些城市調(diào)控政策出現(xiàn)兩極分化與房地產(chǎn)市場分化有直接關(guān)系。隨著三中全會召開日期的臨近，業(yè)界對房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制落地的預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈。短期看，各地收緊或放松調(diào)控政策的嘗試還會繼續(xù)出現(xiàn)，但不會超出現(xiàn)有政策的框架范圍，以限購、限貸為主的調(diào)控手段暫時難以全部退出。樓市調(diào)控走向兩極分化

　　近期，多地對樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。一時間，地方政府的樓市調(diào)控出現(xiàn)有松有緊的現(xiàn)象。

　　在位于溫州江濱東路的溫州國際會展中心，工作人員正在為即將在本月底舉行的第八屆溫州秋季房地產(chǎn)展覽會忙碌。近日，溫州因“房價腰斬”、“按揭斷供”而引起廣泛關(guān)注，但主辦方的工作人員卻表示即將舉行的房交會并未受到溫州樓市下行的影響。“目前溫州的在售樓盤基本上都參展，還有一些外地的樓盤加入進(jìn)來。”不過，這位工作人員也表示，這一展會的展位租金已經(jīng)4年沒有上漲。“最近溫州在售的樓盤以剛需項(xiàng)目為主，開發(fā)商的定價要比之前理性多了。”

　　上月，有媒體報道稱，溫州市的限購政策出現(xiàn)調(diào)整，2011年3月14日后已購買一套住宅的，還可以再購買一套住宅，但名下房產(chǎn)只能有二套，名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購買二套。不過，在限購放松之后，溫州的樓市并沒有發(fā)生明顯變化，溫州市房屋登記中心相關(guān)人士對中國證券報記者表示，近期溫州樓市的成交依然表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　與溫州同樣放松調(diào)控的還有安徽蕪湖。去年年初，蕪湖就因放松調(diào)控被緊急叫停而引發(fā)全國關(guān)注。時隔一年多之后，蕪湖再次出臺鼓勵購房的措施：只要是在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，在蕪湖購房可以享受購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。蕪湖此次鼓勵購房的嘗試未被叫停。

　　此外，一線城市的深圳近期也調(diào)整了二手房的交易政策，放寬了普通住房交易的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整之后，涉及的住房交易時契稅從3%調(diào)整為1%。深圳的這一舉措也被業(yè)界解讀為調(diào)控放松的表現(xiàn)。

　　然而從全國范圍來看，既有放松調(diào)控的現(xiàn)象也有調(diào)控收緊的案例。河南鄭州近日加強(qiáng)了樓市調(diào)控的尺度：自9月1日起，持有鄭州居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。而此前是持有鄭州居住證1年便可購房。鄭州同時規(guī)定，未滿20周歲無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房。

　　地方政府樓市調(diào)控政策走向出現(xiàn)了兩極分化，未來樓市政策的走向顯得撲朔迷離。

　　市場差異導(dǎo)致政策微調(diào)

　　在樓市調(diào)控政策趨于兩極分化的背后，是不同城市間房地產(chǎn)市場的巨大差異。以溫州、鄭州兩個城市為例，今年前8個月兩個市場分化明顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，鄭州商品房銷售均價為每平方米7447元，同比去年同期上漲了16%；而溫州今年前8個月商品房銷售均價為每平方米1.68萬元，同比去年同期下降了15.7%。溫州和鄭州面臨著兩種不同的樓市局面。

　　溫州面臨的局面是庫存高企、實(shí)業(yè)不振、樓市投機(jī)需求撤退。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，溫州的樓市庫存已經(jīng)從今年年初的279萬平方米上漲至今年8月末的316萬平方米。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示，溫州月度新增供應(yīng)量超過了月度成交量。由于庫存去化效果被削弱，加劇了住宅庫存的積壓。“從庫存積壓背后顯示的供求矛盾來看，溫州的限購已無市場合理因素支撐。加大去庫存力度才是當(dāng)前的任務(wù)。”

　　財經(jīng)評論員葉檀撰文表示，鄭州限購只是上漲過快城市的一場秀。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，鄭州今年房價過快上漲是鄭州限購令升級的主要動力之一。如果放任房價上漲，鄭州很有可能難以完成今年的房價控制目標(biāo)。但張宏偉表示，鄭州升級限購令只能對市場產(chǎn)生“階段性”影響，在幾個月的觀望期之后，鄭州的樓市還會重回之前的慣性。“沒看到鄭州新版限購令的說法是‘暫停’未滿20周歲單身人士購房嗎？”

　　而深圳地產(chǎn)人士對深圳降低部分二手房交易稅率的舉措也有不同看法。深圳中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，深圳此前的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不合理，此次只是對其進(jìn)行了修正。“深圳庫存不高，地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴性不強(qiáng)，沒必要放松調(diào)控，媒體對于這次政策調(diào)整有些過分解讀了。”

　　事實(shí)上，地方政府調(diào)控政策的分化表明樓市調(diào)控出現(xiàn)了較大的調(diào)整空間。不久前，國務(wù)院常務(wù)會議曾指出，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費(fèi)品、教育、旅游等信貸需求。張宏偉表示，強(qiáng)調(diào)滿足支持居民家庭首套自住購房需求，主要是為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺爭取更多的時間。而長效調(diào)控機(jī)制的出臺，有望讓各地樓市回歸正常的發(fā)展軌道。

　　長效機(jī)制落地預(yù)期增強(qiáng)

　　地方政府對政策的微調(diào)，體現(xiàn)出不同的市場形態(tài)和調(diào)控訴求。但分析人士強(qiáng)調(diào)，這種短期之內(nèi)的政策反復(fù)，與樓市調(diào)控長效機(jī)制的缺位有很大關(guān)系。隨著三中全會召開日期臨近，多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革被提上日程，其中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺預(yù)期空前強(qiáng)烈。據(jù)悉，從去年下半年開始，住建部、發(fā)改委、國土部等多個中央有關(guān)部門便著手制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

　　在一些地方政府調(diào)整樓市政策同時，上述長效機(jī)制出臺的預(yù)期也日益強(qiáng)烈。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一的理解，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。

　　萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。

　　從上述觀點(diǎn)不難看出，長效機(jī)制的建設(shè)涉及相當(dāng)多的方面，是個系統(tǒng)工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現(xiàn)行法律的雙重障礙，要想在短期內(nèi)“破冰”殊為不易。根據(jù)中國證券報記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴(kuò)圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現(xiàn)全面覆蓋需要較長的時間。

　　不過分析人士認(rèn)為，以限購、限貸為主的調(diào)控手段短期內(nèi)不會全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，而不是對現(xiàn)有政策進(jìn)行大幅調(diào)整。事實(shí)上，按照業(yè)界的普遍預(yù)期，即便長效機(jī)制出臺，也不會再遵循以往“一刀切”式的調(diào)控思路。而是根據(jù)各地樓市發(fā)展階段和市場形態(tài)的差異，允許地方政府進(jìn)行有針對性的調(diào)整。今年年初，國土部要求一線城市加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，同時也警示三四線城市樓市的供大于求風(fēng)險，便已體現(xiàn)出差異化的政策思路。

　　多數(shù)分析認(rèn)為，從各地進(jìn)行的方向不同的政策微調(diào)不難看出，樓市調(diào)控政策的差異化特征，未來還將愈加凸顯。在短期內(nèi)，收緊或放松政策的嘗試還將持續(xù)出現(xiàn)，但不會超出現(xiàn)有政策的框架范圍。