“限房價 競地價”模式遭質疑 土地成交兩極分化明顯

　　“限房價 競地價”的土地出讓模式，伴隨著房地產(chǎn)調控長效機制建立的大背景，一起成了熱搜詞。不少業(yè)內人士向新華網(wǎng)記者表達了擔憂，“限房價 競地價”本意為控高房價，但后期房屋質量以及分配流通環(huán)節(jié)等方面難免會出現(xiàn)問題。

    限字當頭 土地成交兩極化

    繼8月21日開始接受網(wǎng)上報價的朝陽區(qū)豆各莊地塊之后，北京推出了第二宗限房價競地價地塊——海淀區(qū)環(huán)保科技園3-3-230、3-3-260、3-3-277地塊F1住宅混合公建用地，該宗地將于9月11日開始接受網(wǎng)上報價。

    通過查詢北京市土地整理儲備中心，記者注意到，截至9月3日11時58分（掛牌競價截止時間為9月4日）共有6次報價朝陽區(qū)豆各莊地塊，其中有4次均為9月2日一天報價?？梢姺科笥^望情緒濃厚。

    “這種出讓方式，企業(yè)要想平衡利潤很難”，某開發(fā)企業(yè)品牌經(jīng)理向記者表示。該說法從第二宗土地的一些數(shù)據(jù)上來看似乎可以印證。根據(jù)出讓公告，該宗地居住用的商品住房銷售限價為1.9萬元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元。而據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域內目前商品房的均價都已經(jīng)在2.5萬/平方米以上。

    照此計算，刨除建安成本等費用，開發(fā)商利潤空間不大，一般企業(yè)難以接受，受“冷落”便成了自然。然而，從土地出讓成交上來看，真實情況并非如此，土地市場兩級分化明顯。

    7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元奪取今年以來的北京地王，扣除保障房面積和配建設施后，該地塊的樓面價達5.2萬/平米。8月14日，融創(chuàng)中國聯(lián)合葛洲壩，以41.2億元的總價包攬了北京大興區(qū)亦莊新城兩地塊，其中一幅地塊的樓面價超3萬，成南五環(huán)第一宗樓面價過3萬的地塊。

    數(shù)據(jù)顯示，截至8月上半月，北京今年土地出讓金已達943.8億元，孫河地塊、夏家胡同等地塊受青睞。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，下半年北京將陸續(xù)執(zhí)行多項長效調控機制，“限房價競地價”是其中的一部分。因此，開發(fā)商上半年爭相添置土地儲備，形成土地購置熱潮。

    該模式存房屋流通、質量隱憂

    限字當頭，兩宗地塊的推出攪動著北京的土地市場。盡管早在2010年5月，中鐵建拿下的長陽鎮(zhèn)地塊亦屬此類。但本月的集中試水，在為北京市場帶來不小影響的同時，也引來了業(yè)內關于此土地出讓模式的大討論。

    在承認該模式的實施確能在短期內起到抑制高房價、高地價的目的的同時，由于提前對入市房價的嚴格控制，開發(fā)商利潤被大大壓縮，如果不監(jiān)管不到位的話，難免會帶來質量問題。同時，限價房比同區(qū)域的商品房在價格上有優(yōu)勢，勢必在流通環(huán)節(jié)存在隱憂。

    有分析人士以2010年的中鐵建的國際城項目為例表示，該項目在開發(fā)和交付過程中都并不順利，甚至發(fā)生了業(yè)主維權事件，加上各種建安成本和人工價格較高，該項目在品牌和利潤上都打了折扣。

    中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，限價房是政策性住房，銷售對象是特定的保障對象；而限價商品房的銷售對象則是普通購房者。但限房價競地價的做法是政府公共權力買單，把房價降下來，而這樣做一定是有成本的，因此就存在公平性的問題。

    房地產(chǎn)研究者謝逸楓認為，北京市推出限價銷售商品房，就應對購買人群進行嚴格的設計、甄別，在購買資格與條件及分配等監(jiān)管上形成一套完善的制度體系，從而實現(xiàn)公平、合理的住房保障初衷。

    “限房價 競地價”的土地出讓方式目前來看還是一種探索，今后能否成為常態(tài)，還需要看土地出讓部門對房價和地價的限定是否能夠研究出一個合理的模式。