承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
[導(dǎo)讀]在買房過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍忽略,相當(dāng)大比例的購房者對于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知,產(chǎn)權(quán)過期后,自己的房子又該怎么辦呢?
“我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。這個(gè)期限是根據(jù)境外經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國實(shí)際情況提出來的。這里有一個(gè)比較近的樣板,就是香港。”
“我們國家土地歸國家所有,英國的土地全部歸國王所有。他們批租年限最高為999年,實(shí)際是永租制。但是在香港,因?yàn)槭敲x上租了中國的,租期99年,所以香港政府批租期就以99年為上限,按年頭逐漸減少。”“我們先定了50年,理由主要有三個(gè),第一個(gè)土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,年限短點(diǎn)比較好調(diào)整;二是一個(gè)人的工作年限,一般為50年,假設(shè)從20歲開始,50年后就70歲了,可以夠他們一輩子經(jīng)營,而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期;另外就是過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算,50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來算,用了50年就沒什么價(jià)值了。”
“后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時(shí),一位主要領(lǐng)導(dǎo)問年限長一些行不行,我回答了上述理由,并表示如果覺得50年時(shí)間短了,再增加幾十年可以。后來制定法律時(shí),就變成最高年限70年。”
在買房過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍忽略,相當(dāng)大比例的購房者對于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知。因?yàn)槭┕て诘瓤陀^原因的存在,現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水1-3年,更有甚者縮水10年以上;此外,產(chǎn)權(quán)過期后,自己的房子又該怎么辦呢?
產(chǎn)權(quán)期限被隱性縮水
在我國法律規(guī)定中,“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念,土地使用權(quán)出讓的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期滿后,土地收歸國有,地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平,補(bǔ)繳土地出讓金。
根據(jù)這一條例,購房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后,土地使用權(quán)進(jìn)入市場流通。
商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1~3年,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時(shí)間間隔,尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目,購房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。
有調(diào)查指出,超過70%的購房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念,也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況,在不明不白中成為“冤大頭”。購房者不理解概念從而干脆對其置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。
還有購房者因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)算了一筆賬:“住宅用地的使用期限是70年,但按房產(chǎn)證上的日期推算,買的房子一般只有65年使用期,整整少了5年!而買房時(shí)付的總房價(jià)卻從未因此打折,少5年不就等于多付錢了嗎?”
遺憾的是,這種簡單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、法律和經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士的贊同。
產(chǎn)權(quán)到期后的三大設(shè)想
?、僦睾灪贤⒗m(xù)繳出讓金
土地使用期限屆滿后,國家如果需要收回土地,產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),簽訂土地出讓合同,向國家繳納土地出讓金。這一做法的最大障礙是:屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體,很可能無法在怎樣和繳納多少土地出讓金方面達(dá)成共識。正如目前物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾頻頻暴露一樣,屆時(shí),國家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個(gè)人之間如何謀求利益的最大平衡點(diǎn),成為這一做法能否實(shí)施的關(guān)鍵。同時(shí),這筆土地使用金具體數(shù)額多少,擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳,能否繳得起,一旦有房屋業(yè)主不愿繳納,法律是否允許強(qiáng)行拆遷該業(yè)主的房屋,都是個(gè)未知數(shù)。
?、诜侩S地走、國家補(bǔ)償
由于我國的土地所有權(quán)除了集體所有的以外,都是國家享有所有權(quán),所謂70年土地使用年限,是國家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后,國家有權(quán)收回土地,而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的,這里就存在著國家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決可以是,國家將土地使用權(quán)收回,房隨地走,個(gè)人的房屋也被收回,國家給予一定的補(bǔ)償。但這一設(shè)想不得不面對的尷尬問題是:房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面、《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn),城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補(bǔ)償——個(gè)人拆遷”的形式。因而必須找到國家和業(yè)主“共贏”的方式。
?、壅叱掷m(xù)調(diào)整、法規(guī)適時(shí)完善
眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,目前國家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施不久,因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性和現(xiàn)實(shí)個(gè)案還比較鮮見。無論是購房者還是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè),都沒有意識到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機(jī)。目前左右房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素還是以市場為主,不過,國家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善,將進(jìn)一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價(jià)值的理解,購房者也將更加理性。