樓市復蘇跡象明顯 回升基礎尚不牢固

房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟的作用毋庸多說。1個月前4位專家曾在“每經(jīng)周末大論壇”就房地產(chǎn)是否見底的話題進行了探討。當時的總結觀點認為，樓市出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)股上半年行情可期。一個月過去了，雖然股市震蕩，但是房地產(chǎn)股普遍的投資機遇著實引人關注。

　　昨天，房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)猛烈上攻。全天整個板塊漲幅達到了4.38%，多只個股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內房地產(chǎn)市場進一步復蘇，銷售量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)上漲勢頭。此外，歐洲央行宣布將其基準利率降至1%，進一步加劇了國內的降息預期。一段時間來銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調的規(guī)定，也讓房產(chǎn)商嘗到了資金松動的喜悅。

　　房地產(chǎn)業(yè)似乎面臨著新一輪好機遇。未來房地產(chǎn)市場走勢如何？2006、2007兩年股市繁榮進而帶動房市的輪回會否重現(xiàn)？本周“每經(jīng)周末大論壇”邀請到了中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華、國金證券首席經(jīng)濟學家金巖石、興業(yè)銀行資金運營中心首席經(jīng)濟學家魯政委、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明，就房地產(chǎn)市場最新動向進行研討。

　　海外市場

　　美國樓市企穩(wěn) 或助經(jīng)濟走出衰退

　　根據(jù)中金公司最新報告顯示，最近美國主要房市量的指標如新屋開工數(shù)、新屋及成屋銷售已出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，最新的待售房屋指數(shù)進一步顯示住房銷售很可能繼續(xù)有所增長。價的指標如FHFA房價購買指數(shù)、標普/Case-Shiller住房價格指數(shù)、成屋銷售房價和新屋銷售房價亦顯示住房價格有回穩(wěn)跡象，愈加證明美國住房市場可能正趨于穩(wěn)定。同時，美國財政部繼續(xù)出臺措施進一步提振住房市場。

　　美國房市的急劇調整為當前經(jīng)濟衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩(wěn)定次按及相關衍生產(chǎn)品的價格，減低金融市場動蕩的可能性。此外，新屋銷售和動工的復蘇有利建筑投資以及與房地產(chǎn)息息相關的其他行業(yè)。房市的企穩(wěn)將大大增加美國經(jīng)濟于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對，近期日本和中國香港市場則出現(xiàn)了價量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現(xiàn)量價齊跌，成交套數(shù)環(huán)比減少4.7%，套均價格環(huán)比下跌1.6%。而中國香港市場在今年2月份也出現(xiàn)了下跌，其中私人住宅價格指數(shù)跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同價格變化，但各地資本市場均出現(xiàn)了上漲，出現(xiàn)這樣情況的原因是什么，這對國內市場是否有影響？

　　金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場最不好的時候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣，現(xiàn)在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣，這主要是和奧巴馬的新政相關。不過，美國的樓市只是在交易量等方面企穩(wěn)，壞賬仍舊堆在銀行里，問題并沒有解決。

　　魯政委：日本和中國香港地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)價量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國際金融中心也有關聯(lián)。從中國經(jīng)濟未來發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現(xiàn)，將削弱上述兩地的市場競爭力。

　　事實上，不少香港的投資者已經(jīng)開始關注是否要在上海進行投資，從長遠角度看這種投資對于他們是有利的，但是短期價格是否觸底仍舊需要數(shù)據(jù)佐證。

　　對于國內樓市而言，今年一季度市場銷售較好的房屋中，6、7成集中在總價100萬以內的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬左右的房子恐怕只能購買外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷售集中在二手房上則更加危險，因為這對開發(fā)商降低庫存沒有幫助。

　　中國的樓市和全球市場很少同步，但是上一輪下跌則出現(xiàn)了同步，甚至還出現(xiàn)了一定程度的急跌。有些人認為未來中國市場具有30~50年的成長性

4月樓市持續(xù)回暖 5月“地王”再現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)市場銷售回暖的勢頭非常強勁，盡管4月份各地樓市成交走勢有所分化，但是回暖的趨勢還在持續(xù)。更值得注意的是，伴隨著銷售回暖的持續(xù)，房價也開始有所回升。

　　進入5月份之后，市場的最大看點則是土地市場的回暖和“地王”的再次出現(xiàn)。原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為了今年到目前為止的“單價地王”；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為了當月總價“地王”。

　　有觀點認為，當企業(yè)拿地意愿開始上升時，房地產(chǎn)行業(yè)應該開始脫離底部了。不過也有人認為目前房地產(chǎn)市場的“小陽春”只是暫時的現(xiàn)象，并不能代表其發(fā)展的總趨勢。

　　樓市一季度已見底？

　　NBD：今年前幾個月各種紅火的數(shù)據(jù)，能否說明房地產(chǎn)市場見底了？還是只是曇花一現(xiàn)？

　　李少明：房地產(chǎn)市場整體在一季度時已經(jīng)見底了，可以從三方面進行說明。行業(yè)投資增速方面一季度已經(jīng)見底，銷售方面從去年9月份見底，而成交價格在今年一季度時也看到了底部的跡象。

　　金巖石：房地產(chǎn)市場近期銷售出現(xiàn)了明顯放量的情況，但總體價格下跌，這主要是因為投資者是純粹的消費需求，也就是小戶型、二手房等銷售的上漲是剛性需求的顯現(xiàn)。小戶型和二手房出現(xiàn)了10%的上漲，并不能確立整個房地產(chǎn)市場的上升，業(yè)界在這個問題上出現(xiàn)了嚴重的多空分歧。

　　從房地產(chǎn)投資的角度看，市場肯定是有機會的，但是市場還會有進一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長期的時間來看，肯定是上升的。

　　總的來說，城市當中的優(yōu)質、中心區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了見底的跡象，比如城市中心樓盤、水岸和交通熱點區(qū)域樓盤等，這部分地區(qū)價格會比較穩(wěn)定，在此之外的周邊區(qū)域將會漲跌互現(xiàn)。

　　去庫存化進行中

　　NBD：既然房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，之前去庫存化的趨勢現(xiàn)在又是一個怎么樣的狀況呢？

　　李少明：去庫存化一直在進行之中，現(xiàn)在是否結束了去庫存化的趨勢還很難講。

　　魯政委：此前市場都說一季度開發(fā)商的去庫存化效果顯著，有消息說是從18個月降到了12個月，對此我們應保持一定的懷疑。

　　目前房地產(chǎn)市場只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說非常平淡。將這幾個月的銷售程度拉平看來，在遠遠不如前期的購買熱情下，市場怎么會在短短時間內就出現(xiàn)了原來半年銷售量庫存的下降？

　　如果這有這樣的數(shù)據(jù)，那么肯定是“調整了分子或者分母”。調整分子意味著統(tǒng)計數(shù)據(jù)者認為市場銷售的效果比較好，調整分母意味著統(tǒng)計數(shù)據(jù)者認為市場存量沒有預期那么高，但這個數(shù)據(jù)本身的可信度需要受到質疑。

資金壓力開發(fā)商緊繃的資金鏈有所緩解

　　截至今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內貸款、定金(預收款)分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。

　　對此，有券商研究指出，這說明了開發(fā)商資金主要還是依賴于自籌資金。不過值得注意的是，由于銷售情況回暖，房地產(chǎn)企業(yè)預售款出現(xiàn)了正增長，并且國內貸款與預收款的同比增速走出了拐點。

　　這一點至關重要。一季度末扣除預收賬款后，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司的負債率和凈負債率分別比2008年末下降0.7和2.3個百分點。這意味著開發(fā)商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。

　　國務院通知為房企資金松綁

　　NBD：房地產(chǎn)企業(yè)資金來源上是否出現(xiàn)了拐點呢？

　　李少明：房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源早在去年10月份的時候就已經(jīng)見底了。從預收賬款來看，今年一季度末92家上市公司預收賬款比2008年末增長17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長5.3%。

　　魯政委：“地王”的出現(xiàn)和拿地熱情升高是否意味著房地產(chǎn)商資金鏈的恢復？我覺得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬科、金地等就算在市場最危險的時候，本身風險也不大，現(xiàn)在最重要的是那些三線，甚至二線開發(fā)商的資金鏈是否完整。這方面由于缺乏最新的數(shù)據(jù)，很難觀察到。但有一點可以看到，那就是目前在市場上動作比較大的公司多是一線企業(yè)。

　　我們不能認為二三線房地產(chǎn)相對較小、具有區(qū)域性，就對小看他們的影響力。事實上，任何一家房地產(chǎn)公司倒閉都會造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。

　　為擴大投資需求，近期國務院發(fā)布了商品住房項目資本金比例將下調的通知，這意味著將再度為房企資金松綁，無疑會使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力得到進一步提高。

　　關注國務院新規(guī)細則

　　NBD：近期央行表態(tài)認可當前的信貸增長，并表示將繼續(xù)保持充裕的流動性，加上國務院的新規(guī)，這是否意味著開發(fā)商將迎來資金的松動浪潮，進而促使行業(yè)復蘇？

　　魯政委：各項新規(guī)對于房地產(chǎn)商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務院新規(guī)只是講了原則，但是遲遲未見細則。事實上，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調整出于多方考慮，因為房地產(chǎn)占據(jù)國家固定投資的25%，那么從簡單的思路出發(fā)，政府要推動地方項目的繁榮，就要觀察地方項目中哪些大的項目沒有動，房市此前處于投資停滯狀態(tài)，所以對癥進行刺激和拉動順理成章，但最終究竟松動的資金有多少，對于房地產(chǎn)業(yè)的刺激有多大，還需要關注細則才能確定。

股市反應房產(chǎn)板塊跑贏大盤 累計漲幅近80%

　　根據(jù)券商的統(tǒng)計，從今年年初至5月4日，A股市場房地產(chǎn)板塊的累計漲幅達到了近80%，A股的累計漲幅為40%。從市盈率觀察，房地產(chǎn)板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地產(chǎn)板塊走勢明顯跑贏了大盤。這主要是房地產(chǎn)市場成交回暖明顯、行業(yè)資金來源出現(xiàn)拐點、上市公司業(yè)績得以提升以及整個政策面依然給予了該行業(yè)大力支持的結果。方正證券研究認為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的改善有望得以延續(xù)。

　　房地產(chǎn)股票投資機會大

　　NBD：當前房地產(chǎn)股票的表現(xiàn)是否反映了行業(yè)基本面改善的狀況呢？

　　李少明：房地產(chǎn)股票提前反映了這種良好的態(tài)勢。從2008年年報到2009年一季報觀察，今年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在一季報中，預計今年房地產(chǎn)行業(yè)整體增長將會超過市場預期。

　　NBD：您覺得未來房地產(chǎn)股票走勢如何？是區(qū)域性地產(chǎn)股機會大，還是全國性地產(chǎn)股的投資機會大？

　　李少明：預計在二季度，房地產(chǎn)板塊仍有超額的受益，維持“看好”評級。應該說整個行業(yè)都存在著投資機會，這個沒有明顯的區(qū)分。我們推薦3大經(jīng)濟圈內的上市公司。

　　機會集中于4類公司

　　NBD：對于投資者來說，現(xiàn)在買房與房地產(chǎn)股，哪個更劃算？

　　金巖石：從短期看，房市會出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的情況，上半年可以買股票；但從長期趨勢看，下半年應該是買房的好時機。這是因為從去年的金融危機開始，房地產(chǎn)商的投資幾乎停止，未來樓市供給肯定下降，而國家的流動性注入仍未停止，樓市長期上漲的趨勢不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動關系，即股市的上漲會對樓市有所觸動，一季度出現(xiàn)的樓市“小陽春”行情就是這種互動的體現(xiàn)。

　　魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結底要看自己的實力，房地產(chǎn)屬于自有投資，本身有杠桿效應，只付20%~30%就可以拿到，如果長期投資的話，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景下肯定是穩(wěn)健的選擇。但是買賣房子的成本比較高，買房子和賣房子都不容易，相對來講買房地產(chǎn)股只需要電腦操作就可以了，兩者的區(qū)別還是比較大。

　　李少明撰寫報告認為，房地產(chǎn)板塊的機會集中于4類公司：快速開發(fā)型公司，快速開發(fā)帶來業(yè)績持續(xù)高增長；資源型公司，在行業(yè)轉好下業(yè)績可望快速釋放；布局土地稀缺區(qū)域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。

房產(chǎn)市場“脆弱”回暖標準將變化

　　今年以來，房地產(chǎn)市場一片大好，不過也有較為悲觀的觀點，認為在行業(yè)調整時期，未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢還不是很明確，開發(fā)商在投資上相當謹慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華則提出要理性分析房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。他認為目前這種以投資需求為主的市場具有“脆弱性”，只要出現(xiàn)房價下降或下降預期，投資者就會持幣觀望而造成市場低迷。2008年的實際情況就證明了這一點。

　　“新政”改變住房供應結構

　　NBD：那您怎么看待和分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢呢？

　　包宗華：分析房地產(chǎn)市場的形勢需要考慮我國 “新政”的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設總量中，經(jīng)濟適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問題是房價過高、大套型住房比重過大和建設規(guī)模過大。買得起大套型高價位住宅的主要是高收入者。

　　實際情況是，高收入者絕大多數(shù)已經(jīng)擁有了住房，一個人擁有4套住房的現(xiàn)象屢見不鮮，而他們不一定長期居住，這就造成了浪費。而中低收入人群卻買不起房。

　　今年以來，相關部門緊緊抓住了中央注入重資建設保障性住房的機會，新建經(jīng)濟適用住房130萬套，下力氣解決260萬戶低收入者和80萬戶其他困難家庭的住房問題。如果這一“新政”能夠得以貫徹實施的話，我國住房供應結構將發(fā)生重大變化。

　　NBD：那就是衡量房地產(chǎn)市場回暖的標準應該發(fā)生改變？

　　包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設量作為分析市場是否“回暖”的標準的話，我覺得是不科學的。房地產(chǎn)市場去庫存化的過程一直持續(xù)著，有專家認為減少房地產(chǎn)庫存的唯一方法是降低價格。

　　政府應控制房價水平

　　NBD：您覺得目前房價怎么樣？

　　包宗華：現(xiàn)在是中低收入人群依然買不起房。2005年我家對面的樓盤是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。

　　從收入上講，收入水平增長最快的是高收入者，超過了房價上漲的速度，特別是金融行業(yè)表現(xiàn)更為明顯。高收入者的“高層”，每年富余的收入就能多買幾套住房；高收入者的“中層”，則具有在10年內多買幾套住房的能力；高收入者的“低層”，至少有能力在10年內多買1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠遠低于房價的上漲。

　　我知道的一個城市，建設了2000多套經(jīng)濟適用房，售價規(guī)定的也是當?shù)胤績r的70%，但是依舊銷售不出去。為什么呢？歸根結底是老百姓買不起。所以政府應該根據(jù)中低收入者的住房需求，控制房價的上漲和下降水平，以滿足中低收收入者的實際住房需要，以達到穩(wěn)定市場、持續(xù)發(fā)展的目的。

　　魯政委：目前市場上有一種看法認為，房地產(chǎn)價格直接影響經(jīng)濟，甚至認為只要房地產(chǎn)價格上漲了經(jīng)濟就復蘇了，這其實是錯誤的。房市企穩(wěn)并不意味著經(jīng)濟見底，宏觀經(jīng)濟不好也不意味著房市不好。降價肯定能夠去庫存，但是未必只有降價才是去庫存的唯一方法。房地產(chǎn)市場本身是一個靠預期的地方，不管是剛開始大家像買白菜一樣的買房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說明了預期的重要性——大家認為價格還會漲或者降。